상생임대인

상생임대인이란 임대차 가격 인상 자제 유도 및 양도세 실거주 의무 충족을 위한 자가 이주 과정에서의 연쇄적 임차인 퇴거 방지를 위해 임대료를 일정 기준 이하로 올리는 임대인에게 혜택을 제공하는 제도, 그 제도에 따른 임대인을 의미한다.

제도 연혁

• (2021.12.20.) 문재인 정부 <2022 경제정책>을 통해 발표
• (2022.6.21.) 윤석열 정부 <6.21 부동산 대책>을 통해 확대 개편

대상 및 혜택

대상

• 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내 인상한 신규(갱신) 계약 체결 임대인
• ‘21.12.20~’22.12.31 기간 내 신규·갱신계약 체결분 한정
• 직전 계약은 ➀기존 임대차계약 존재 및 기존 계약을 ➁1년 6개월 이상 유지한 경우에 한정
  • ➊주택 매수 후 신규로 체결한 임대차계약 및 ➋주택 매수시 승계받은 임대차계약 제외

계약유형	갱신권	주요 사례
신규계약 (신규 임차인)		기존임차인 갱신 만료 후 다른 임차인과 체결한 계약 계약 만료 이전 임차인 귀책으로 계약 취소 후 다른 임차인과 체결한 계약(이전 임대차 계약 1년 6개월 이상 유지 필요)
갱신계약 (기존 임차인)	갱신권 미사용	갱신요구권 사용 전 양자간 합의에 의해 자율 갱신한 계약 이 경우는 임대차계약신고 시 ‘갱신계약’이나 ‘갱신요구권’ 미사용한 것으로 통보, 2년 경과 후 갱신요구권 사용 가능 → 사실 상 신규계약과 동일
	갱신권 사용	주임법 상 갱신요구권을 활용해서 갱신된 계약
	갱신권 기소진	갱신요구권은 기소진되었으나 묵시적 갱신 등 재갱신된 계약

혜택

양도세 비과세 관련 혜택

• 조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 면제

양도세 장기보유특별공제 관련 혜택

• 1세대 1주택 장기보유특별공제 적용 위한 2년 거주요건 면제

적용기한

• 2024.12.31일

6.21 부동산 대책 변동사항

상생임대주택에 대한 양도세 특례 확대 개편

• (현행) 상생임대인(공공성 준수 사적임대인)이 2년 이상 임대한 주택에 대해 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 중 1년 인정
• (개선) 상생임대주택 요건 완화, 혜택 확대 및 적용기한 연장
• (목표) 임대차 가격 인상 자제 유도 및 양도세 실거주 의무 충족을 위한 자가 이주 과정에서의 연쇄적 임차인 퇴거 방지
• (조치사항) 소득세법 시행령 개정(‘22.7월), ’21.12.20일(상생임대인 제도 최초 시행일) 이후 임대하는 분부터 적용

상생임대인 지원제도 개선(안)

구 분		현 행	개 선
상생임대인 개념		직전계약 대비 임대료를 5% 이내 인상한 신규(갱신) 계약 체결 임대인	좌 동
상생임대주택 인정 요건		임대개시 시점 1세대 1주택자 + 9억원(기준시가) 이하 주택	폐 지 * 임대개시 시점에 다주택자이나 향후 1주택자 전환 계획이 있는 임대인에게도 혜택 적용
혜택	비과세	조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 중 1년 인정	조정대상지역 1세대 1주택 양도세 비과세 2년 거주요건 면제
	장특 공제	없음	1세대 1주택 장기보유특별공제 적용 위한 2년 거주요건 면제
적용 기한		‘22.12.31일	‘24.12.31일 (2년 연장)