모기지 유동화

구분	저당권	원리금	위험
MPTS	투자자	투자자	투자자
MBB	발행기관	발행기관	발행기관
MPTB	발행기관	투자자	투자자
CMO	발행기관	투자자	투자자

저당 시장

1차 저당시장

• 저당대부의 수요자인 차입자(집 사는 사람, 경매로 부동산 낙찰받아서 경락잔금 대출 받는 사람 등)와 저당대부의 공급자인 금융기관으로 이루어진 시장
• 1차 저당 대출자(주로 은행)들은 설정된 저당을 자신들의 자산 포트폴리오의 일부로 보유하기도 하고 자금의 여유가 없을 때는 2차 저당시장 매도

2차 저당시장

• 저당대출기관과 다른 기관투자자들 사이에 기존의 저당을 사고파는 시장
• 1차 대출기관들은 2차 저당시장에서 그들이 설정한 저당을 팔고 필요한 자금을 조달
• 2차 시장은 원래의 저당 차입자와는 직접적인 관계가 없음
• 2차 저당시장은 자금의 원천을 제공함으로써 저당의 유동화에 결정적 역할 수행

1차 저당기관과 2차 저당기관

• 수요자에게 저당대부를 해준 1차 저당기관들은 지역별/가격별/만기별로 유사한 저당을 모아서 저당 패키지를 만들고 이를 2차 저당기관에 판매
• 2차 저당기관은 저당패키지를 포토폴리오의 일환으로 소유하기도 하고 수익을 목적으로 다른 투자기관에 매도

주택저당 담보 증권(MBS)

Mortgate Backed Securities

• 저당대출기관 등이 설정하거나 사들인 저당을 담보로 발행하는 새로운 형태의 증권
• 크게 MBB. MPTS, MPTB, CMO 4가지 종류가 있음

MBB(Mortgate Backed Bond)

• 주택저당 담보 채권
• 저당권, 원리금 모두 발행기관이 가지고 있는 형태
• 주택저당을 담보로 하고, 발행기관의 신용으로 발행되는 채권형 MBS
• 저당차입자가 만기전에 변제할 위험을 줄이기 위해 일정기간 동안 매수자에게 부분적 콜방어를 할 수 있음

MPTS(Mortgage Pass Through Securities)

• 주택저당 지분이전 증권
• 채권이 아니라 지분권적 성격을 갖는 증권
• 저당권, 원리금 모두 투자자에게 양도

MPTB(Mortgage Pay Through Bond)

• MPTS를 담보로 발행되는 채권
• 저당권을 발행기관이 보유하고, 원리금은 투자자에게 이전
• 발행기관이 저당권을 보유하면서 부채로 계상되는 채권을 발행하므로 채궐발행액만큼 자산이 증가
• 원리금을 투자자에게 이전함으로써 위험부담도 투자자에게 이전

CMO(Collateralized Mortgage Obligatious)

• 저당채권을 몇 개의 그룹으로 나눈 후, 각 그룹마다 상이한 이자율을 적용
• 원금이 지급되는 순서를 다르게 설정
• 원리금 지불이 단계적으로 이루어지도록 한 형태의 저당채권
• 첫번째 그룹이 원리금을 받는 동안 두번째 그룹은 이자만 지급받고, 첫번쨰 그룹이 완전 변제되면 두번째 그룹만 원리금을 지급받는 형식으로 상환

참고 문헌

• 원문 출처: 닥터k의 별다방