유치권

유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리를 말한다.(민법 제320조제1항)

유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다.(민법 제321조)

유치권과 동시이행항변권의 차이[편집 | 원본 편집]

구분	유치권	동시이행항변권
공통점	서로 동시에 병존하는게 가능함 공평의 원칙에 기인함 이행거절의 효력을 가짐
차이점	독립한 물권	이행거절권능
	점유가 성립요건	점유가 성립요건이 아님
	누구에게나 주장가능	계약의 상대방에게 주장가능

유치권의 성립요건[편집 | 원본 편집]

타인소유의 물건이나 유가증권

유치물이 타인의 물건(부동산 및 동산) 또는 유가증권이어야 한다.(민법 제320조제1항)

적법한 점유일 것

유치권은 유치하려는 목적물의 점유가 필요하며, 점유는 간접점유로도 가능하다.(대판 2002마3516).
또한 그 점유가 불법행위로 인한 경우(예: 점유침탈한 경우)에는 적용되지 않는다.(민법 제320조제1항 및 제2항)

채권의 변제기가 도래할 것

유치권이 성립하려면 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권의 변제기가 도래해야 한다.(민법 제320조제1항)

유치권 배제특약이 없을 것

당사자간에 유치권을 배제한다는 특약이 없어야 한다.
유치권은 채권자의 이익을 보호하기 위한 법정담보물권으로서, 당사자는 미리 유치권의 발생을 막는 특약을 할 수 있고 이러한 특약은 유효하며, 이러한 특약에 따른 효력은 특약의 상대방뿐 아니라 그 밖의 사람도 주장할 수 있다.(대판 2016다234043)

채권과 목적물 사이에 견련관계가 있을 것

유치권이 성립하기 위해서는 채권이 유치권의 목적물에 관하여 생긴 채권이어야 한다.(민법 제320조제1항)

※ 견련관계가 부정되는 경우

임대인과 임차인 사이에 건물명도시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다 하더라도 그와 같은 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다.(대판 93다62119) 또한 甲(갑)이 건물 신축공사 수급인인 乙(을) 주식회사와 체결한 약정에 따라 공사현장에 시멘트와 모래 등의 건축자재를 공급한 사안에서, 甲(갑)의 건축자재대금채권은 매매계약에 따른 매매대금채권에 불과할 뿐 건물 자체에 관하여 생긴 채권이라고 할 수는 없다.(대판 2011다96208)

유치권이 인정되는 경우
- 비용상환천구권과 그 연장(임대인의 비용상환채무 불이행으로 인한 손해배상청구권)
- 신축건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 한 수급인의 공사대금채권
- 목적물에 의하여 발생한 손해배상청구권
유치권이 성립하지 않는 경우(견련관계가 부정되는 경우)
- 임차보증금반환청구권
- 권리금반환채권
- 임차인이 부속물매수청구권을 행사한 경우의 부속물대금채권
- 임대인의 채무불이행으로 인한 임차인의 손해배상청구권
- 계약명의신탁의 신탁자가 가지는 매매대금 상당의 부당이득반환청구권
- 건축자재대금채권(매매대금채권에 불과함)
- 원상회복약정이 있는 경우 유익비상환청구권

유치권의 효력[편집 | 원본 편집]

유치권자의 권리

구분	내용
경매권	유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다.(민법 제322조제1항)
간이변제충당권	다만 정당한 이유가 있는 때에는 유치권자는 감정인의 평가에 의하여 유치물로 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있다. 이 경우에는 유치권자는 미리 채무자에게 통지하여야 한다.(민법 제322조제2항)
과실수취권	유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다. 그러나 과실이 금전이 아닌 때에는 경매하여야 한다.(민법 제323조제1항) 과실은 먼저 채권의 이자에 충당하고 그 잉여가 있으면 원본에 충당한다.(민법 제323조제2항)
유치물 사용권	유치권자는 채무자의 승낙이 있으면 유치물을 사용할 수 있다. 다만, 유치물의 보존에 필요한 경우에는 승낙 없이도 사용이 가능하다.(민법 제324조제2항)
비용상환청구권	유치권자가 유치물에 관하여 필요비를 지출한 때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다(민법 제325조제1항) 유치권자가 유치물에 관하여 유익비를 지출한 때에는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.(민법 제325조제2항)

유치권자의 의무

선관주의의무: 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유해야 한다.(민법 제324조제1항)
유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다.
- 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그렇지 않는다.(민법 제324조제2항)
유치권자가 위의 의무를 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.(민법 제324조제3항

유치권의 소멸[편집 | 원본 편집]

유치권의 소멸사유

유치권은 물권의 일반적인 소멸원인인 목적물의 전부멸실, 혼동, 포기 등의 사유가 있으면 소멸한다.(민법 제191조)
또한 유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 않는다.(민법 제326조).
- 따라서 피담보채권의 소멸시효가 완성되면 유치권은 소멸한다.(민법 제162조 및 제163조)
채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.(민법 제327조)
유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다.(민법 제328조)

기타[편집 | 원본 편집]

(참고) 경매 시 유치권 성립 조건 요약[편집 | 원본 편집]

유치권이 있는 물건은 취급이 어려운 특수 물건이나 실제로 아래 조건을 모두 충족한 정당한 유치권자는 많지 않다.

발생한 채권이 해당 건물 등에 대한 공사대금채권이어야 함
공사대금채권의 변제기 도래
유치권자가 부동산을 점유
유치권을 배제한다는 특약(유치권 포기각서)이 없어야 함
경매개시결정 이전에 점유 개시

(참고) 유치권 관련 기출 지문(공인중개사)[편집 | 원본 편집]

맞는 지문

건물의 점유는 유치권의 성립요건이다.
유치권자에게는 우선변제권이 인정되지 않는다.
유치권의 성립을 배제하는 당사자의 특약은 유효하다.
채무자 이외의 제3자의 소유물에도 유치권이 성립할 수 있다.
점유가 불법행위로 인한 경우에는 유치권이 성립하지 않는다.
임차인의 비용상환청구권은 유치권의 피담보채권이 될 수 있다.
유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다.
채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.
건물에 대한 임차보증금반환청구권은 유치권의 피담보채권이 될 수 없다.
유치권이 인정되기 위한 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없다.
임차인은 임대인과의 약정에 의한 권리금반환채권으로 임차건물에 유치권을 행사할 수 없다.
유치권자가 제3자와의 점유매개관계에 의해 유치물을 간접점유하는 경우, 유치권은 소멸하지 않는다.
건축자재를 매도한 자는 그 자재로 건축된 건물에 대해 자신의 대금채권을 담보하기 위하여 유치권을 행사할 수 있다.
유치권의 목적부동산이 제3자에게 양도된 경우, 유치권자는 특별한 사정이 없는 한 제3자에게 유치권을 주장할 수 있다.
경매개시결정의 기입등기 전에 유치권을 취득한 자는 저당권이 실행되더라도 그의 채권이 완제될 때까지 매수인에 대하여 목적물의 인도를 거절할 수 있다.
임대차종료 후 법원이 임차인의 유익비상환청구권에 유예기간을 인정한 경우, 임차인은 그 기간 내에는 유익비상환청구권을 담보하기 위해 임차목적물을 유치할 수 없다.

틀린 지문

물상대위가 인정되지 않는다.
유치권의 성립을 배제하는 특약은 유효하다.
유치권은 채무자 이외의 제3자 소유물에도 성립할 수 있다.
유치권을 행사하는 동안에는 피담보채권의 소멸시효가 진행하지 않는다.
유치권자의 비용상환청구권을 담보하기 위한 유치권은 인정되지 않는다.
유치권자는 매수인(경락인)에 대해서도 피담보채권의 변제를 청구할 수 있다.
채권자가 채무자를 직접점유자로 하여 간접점유하는 경우에도 유치권은 성립할 수 있다.
유치권자가 점유를 침탈당한 경우 점유보호청구권과 유치권에 기한 반환청구권을 갖는다.
유치권자는 유치물의 보존에 필요하더라도 채무자의 승낙 없이는 유치물을 사용할 수 없다.
동시이행의 항변권과 유치권이 동시에 성립하는 경우, 권리자는 이를 선택적으로 행사할 수 없다.
채무자가 유치물을 직접 점유하고 있는 경우, 채권자는 자신의 간접점유를 이유로 유치권을 행사할 수 없다.
목적물에 대한 점유를 취득한 뒤 그 목적물에 관하여 성립한 채권을 담보하기 위한 유치권은 인정되지 않는다.
유치권자와 유치물의 소유자 사이에 유치권을 포기하기로 특약한 경우, 제3자는 특약의 효력을 주장할 수 없다.
유치권자는 유치물로부터 생기는 과실을 수취하여 이를 다른 채권자보다 먼저 자신의 채권변제에 충당할 수 없다.
임대인과 권리금반환 약정을 체결한 임차인은 권리금반환채권을 담보하기 위해 임차목적물을 유치할 권리가 있다.
유치권자가 유치물인 주택에 거주하며 이를 사용하는 경우, 특별한 사정이 없는 한 채무자는 유치권소멸을 청구할 수 있다.
계약명의신탁의 신탁자는 매매대금 상당의 부당이득반환청구권을 피담보채권으로 하여, 자신이 점유하는 신탁부동산에 대해 유치권을 행사할 수 있다.
경매개시결정의 기입등기 후 그 소유자인 채무자가 건물에 관한 공사대금채권자에게 그 건물의 점유를 이전한 경우, 공사대금채권자의 유치권은 성립할 수 없다.

같이 보기[편집 | 원본 편집]

점유권
소유권
지상권
지역권
전세권
담보물권
저당권

참고 문헌[편집 | 원본 편집]

각주[편집 | 원본 편집]