유치권

유치권이란 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리를 말한다.(민법 제320조제1항)

• 유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다.(민법 제321조)

유치권과 동시이행항변권의 차이

구분	유치권	동시이행항변권
공통점	서로 동시에 병존하는게 가능함 공평의 원칙에 기인함 이행거절의 효력을 가짐
차이점	독립한 물권	이행거절권능
	점유가 성립요건	점유가 성립요건이 아님
	누구에게나 주장가능	계약의 상대방에게 주장가능

유치권의 성립요건

타인소유의 물건이나 유가증권

• 유치물이 타인의 물건(부동산 및 동산) 또는 유가증권이어야 한다.(민법 제320조제1항)

적법한 점유일 것

• 유치권은 유치하려는 목적물의 점유가 필요하며, 점유는 간접점유로도 가능하다.(대판 2002마3516).
• 또한 그 점유가 불법행위로 인한 경우(예: 점유침탈한 경우)에는 적용되지 않는다.(민법 제320조제1항 및 제2항)

채권의 변제기가 도래할 것

• 유치권이 성립하려면 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권의 변제기가 도래해야 한다.(민법 제320조제1항)

유치권 배제특약이 없을 것

• 당사자간에 유치권을 배제한다는 특약이 없어야 한다.
• 유치권은 채권자의 이익을 보호하기 위한 법정담보물권으로서, 당사자는 미리 유치권의 발생을 막는 특약을 할 수 있고 이러한 특약은 유효하며, 이러한 특약에 따른 효력은 특약의 상대방뿐 아니라 그 밖의 사람도 주장할 수 있다.(대판 2016다234043)

채권과 목적물 사이에 견련관계가 있을 것

• 유치권이 성립하기 위해서는 채권이 유치권의 목적물에 관하여 생긴 채권이어야 한다.(민법 제320조제1항)

※ 견련관계가 부정되는 경우

임대인과 임차인 사이에 건물명도시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다 하더라도 그와 같은 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다.(대판 93다62119) 또한 甲(갑)이 건물 신축공사 수급인인 乙(을) 주식회사와 체결한 약정에 따라 공사현장에 시멘트와 모래 등의 건축자재를 공급한 사안에서, 甲(갑)의 건축자재대금채권은 매매계약에 따른 매매대금채권에 불과할 뿐 건물 자체에 관하여 생긴 채권이라고 할 수는 없다.(대판 2011다96208)

• 유치권이 인정되는 경우
  • 비용상환천구권과 그 연장(임대인의 비용상환채무 불이행으로 인한 손해배상청구권)
  • 신축건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 한 수급인의 공사대금채권
  • 목적물에 의하여 발생한 손해배상청구권
• 유치권이 성립하지 않는 경우(견련관계가 부정되는 경우)
  • 임차보증금반환청구권
  • 권리금반환채권
  • 임차인이 부속물매수청구권을 행사한 경우의 부속물대금채권
  • 임대인의 채무불이행으로 인한 임차인의 손해배상청구권
  • 계약명의신탁의 신탁자가 가지는 매매대금 상당의 부당이득반환청구권
  • 건축자재대금채권(매매대금채권에 불과함)
  • 원상회복약정이 있는 경우 유익비상환청구권

유치권의 효력

유치권자의 권리

구분	내용
경매권	유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다.(민법 제322조제1항)
간이변제충당권	다만 정당한 이유가 있는 때에는 유치권자는 감정인의 평가에 의하여 유치물로 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있다. 이 경우에는 유치권자는 미리 채무자에게 통지하여야 한다.(민법 제322조제2항)
과실수취권	유치권자는 유치물의 과실을 수취하여 다른 채권보다 먼저 그 채권의 변제에 충당할 수 있다. 그러나 과실이 금전이 아닌 때에는 경매하여야 한다.(민법 제323조제1항) 과실은 먼저 채권의 이자에 충당하고 그 잉여가 있으면 원본에 충당한다.(민법 제323조제2항)
유치물 사용권	유치권자는 채무자의 승낙이 있으면 유치물을 사용할 수 있다. 다만, 유치물의 보존에 필요한 경우에는 승낙 없이도 사용이 가능하다.(민법 제324조제2항)
비용상환청구권	유치권자가 유치물에 관하여 필요비를 지출한 때에는 소유자에게 그 상환을 청구할 수 있다(민법 제325조제1항) 유치권자가 유치물에 관하여 유익비를 지출한 때에는 그 가액의 증가가 현존한 경우에 한하여 소유자의 선택에 좇아 그 지출한 금액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있다. 그러나 법원은 소유자의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.(민법 제325조제2항)

유치권자의 의무

• 선관주의의무: 유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유해야 한다.(민법 제324조제1항)
• 유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다.
  • 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그렇지 않는다.(민법 제324조제2항)
• 유치권자가 위의 의무를 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.(민법 제324조제3항

유치권의 소멸

유치권의 소멸사유

• 유치권은 물권의 일반적인 소멸원인인 목적물의 전부멸실, 혼동, 포기 등의 사유가 있으면 소멸한다.(민법 제191조)
• 또한 유치권의 행사는 채권의 소멸시효의 진행에 영향을 미치지 않는다.(민법 제326조).
  • 따라서 피담보채권의 소멸시효가 완성되면 유치권은 소멸한다.(민법 제162조 및 제163조)
• 채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.(민법 제327조)
• 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다.(민법 제328조)

기타

(참고) 경매 시 유치권 성립 조건 요약

유치권이 있는 물건은 취급이 어려운 특수 물건이나 실제로 아래 조건을 모두 충족한 정당한 유치권자는 많지 않다.

1. 발생한 채권이 해당 건물 등에 대한 공사대금채권이어야 함
2. 공사대금채권의 변제기 도래
3. 유치권자가 부동산을 점유
4. 유치권을 배제한다는 특약(유치권 포기각서)이 없어야 함
5. 경매개시결정 이전에 점유 개시

(참고) 유치권 관련 기출 지문(공인중개사)

맞는 지문

• 건물의 점유는 유치권의 성립요건이다.
• 유치권자에게는 우선변제권이 인정되지 않는다.
• 유치권의 성립을 배제하는 당사자의 특약은 유효하다.
• 채무자 이외의 제3자의 소유물에도 유치권이 성립할 수 있다.
• 점유가 불법행위로 인한 경우에는 유치권이 성립하지 않는다.
• 임차인의 비용상환청구권은 유치권의 피담보채권이 될 수 있다.
• 유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다.
• 채무자는 상당한 담보를 제공하고 유치권의 소멸을 청구할 수 있다.
• 건물에 대한 임차보증금반환청구권은 유치권의 피담보채권이 될 수 없다.
• 유치권이 인정되기 위한 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없다.
• 임차인은 임대인과의 약정에 의한 권리금반환채권으로 임차건물에 유치권을 행사할 수 없다.
• 유치권자가 제3자와의 점유매개관계에 의해 유치물을 간접점유하는 경우, 유치권은 소멸하지 않는다.
• 건축자재를 매도한 자는 그 자재로 건축된 건물에 대해 자신의 대금채권을 담보하기 위하여 유치권을 행사할 수 있다.
• 유치권의 목적부동산이 제3자에게 양도된 경우, 유치권자는 특별한 사정이 없는 한 제3자에게 유치권을 주장할 수 있다.
• 경매개시결정의 기입등기 전에 유치권을 취득한 자는 저당권이 실행되더라도 그의 채권이 완제될 때까지 매수인에 대하여 목적물의 인도를 거절할 수 있다.
• 임대차종료 후 법원이 임차인의 유익비상환청구권에 유예기간을 인정한 경우, 임차인은 그 기간 내에는 유익비상환청구권을 담보하기 위해 임차목적물을 유치할 수 없다.

틀린 지문

• 물상대위가 인정되지 않는다.
• 유치권의 성립을 배제하는 특약은 유효하다.
• 유치권은 채무자 이외의 제3자 소유물에도 성립할 수 있다.
• 유치권을 행사하는 동안에는 피담보채권의 소멸시효가 진행하지 않는다.
• 유치권자의 비용상환청구권을 담보하기 위한 유치권은 인정되지 않는다.
• 유치권자는 매수인(경락인)에 대해서도 피담보채권의 변제를 청구할 수 있다.
• 채권자가 채무자를 직접점유자로 하여 간접점유하는 경우에도 유치권은 성립할 수 있다.
• 유치권자가 점유를 침탈당한 경우 점유보호청구권과 유치권에 기한 반환청구권을 갖는다.
• 유치권자는 유치물의 보존에 필요하더라도 채무자의 승낙 없이는 유치물을 사용할 수 없다.
• 동시이행의 항변권과 유치권이 동시에 성립하는 경우, 권리자는 이를 선택적으로 행사할 수 없다.
• 채무자가 유치물을 직접 점유하고 있는 경우, 채권자는 자신의 간접점유를 이유로 유치권을 행사할 수 없다.
• 목적물에 대한 점유를 취득한 뒤 그 목적물에 관하여 성립한 채권을 담보하기 위한 유치권은 인정되지 않는다.
• 유치권자와 유치물의 소유자 사이에 유치권을 포기하기로 특약한 경우, 제3자는 특약의 효력을 주장할 수 없다.
• 유치권자는 유치물로부터 생기는 과실을 수취하여 이를 다른 채권자보다 먼저 자신의 채권변제에 충당할 수 없다.
• 임대인과 권리금반환 약정을 체결한 임차인은 권리금반환채권을 담보하기 위해 임차목적물을 유치할 권리가 있다.
• 유치권자가 유치물인 주택에 거주하며 이를 사용하는 경우, 특별한 사정이 없는 한 채무자는 유치권소멸을 청구할 수 있다.
• 계약명의신탁의 신탁자는 매매대금 상당의 부당이득반환청구권을 피담보채권으로 하여, 자신이 점유하는 신탁부동산에 대해 유치권을 행사할 수 있다.
• 경매개시결정의 기입등기 후 그 소유자인 채무자가 건물에 관한 공사대금채권자에게 그 건물의 점유를 이전한 경우, 공사대금채권자의 유치권은 성립할 수 없다.

같이 보기

• 점유권
• 소유권
• 지상권
• 지역권
• 전세권
• 담보물권
• 저당권

참고 문헌

• 찾기쉬운 생활법령정보
• 공인중개사 1차 19회 기출문제
• 공인중개사 1차 19회 기출문제
• 공인중개사 1차 20회 기출문제
• 공인중개사 1차 21회 기출문제
• 공인중개사 1차 24회 기출문제
• 공인중개사 1차 24회 기출문제
• 공인중개사 1차 25회 기출문제
• 공인중개사 1차 25회 기출문제
• 공인중개사 1차 26회 기출문제
• 공인중개사 1차 27회 기출문제
• 공인중개사 1차 27회 기출문제