HUG 전세보증금반환보증 편집하기

HUG 전세보증금반환보증은 공공기관인 주택도시보증공사(HUG)에서 판매하는, 전세계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환해야 하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품이다.

;[https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp 공식 홈페이지 보기]
;* 보증내용: 전세계약 종료 후 임대인이 임차인에게 반환 해야 하는 전세보증금의 반환을 책임
;* 보증 대상 전세보증금: 수도권 7억원 그외 지역 5억원 이하
;* 신청기한: 전세계약기간의 1/2경과전까지

== 상품 개요 ==
{| class="wikitable"
|+
!구분
!내용
|-
!보증신청
기한
|
* '''신규''' 전세계약의 경우
** 전세계약서 상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 1/2 경과하기 전
* '''갱신''' 전세계약의 경우
** 갱신 전세계약서상 전세계약기간의 1/2 경과하기 전
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! rowspan="2" |보증대상 주택
|단독・다가구, 다중, 연립・다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트
|-
|※ '''주거용 오피스텔'''의 경우 전세계약서 또는 중개대상물확인

* 설명서에 주거용 표기가 있어야 합니다. ( 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」제2조제2호에 해당하는 주택으로, 민간임대주택등기(등기부등본 갑구) 확인되는 주택은 주거용 표기 불요)※ 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설 등은 보증대상 주택이 아닙니다.
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! rowspan="2" |보증채권자
(보증신청인)
|전세계약서 상의 임차인
|-
|※ 개인, '''법인, 외국인'''도 보증가입이 가능합니다.

* 단, 중소기업이 아닌 법인의 경우 전세권을 공사에 이전하는 조건으로 가입 가능합니다.
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!보증금액
|보증한도내에서 보증신청인이 신청한 금액
※ 단, 보증신청하는 전월세계약과 관련하여 전세보증금의 전부 또는 일부를 공사 업무협약기관(SGI서울보증(대출금융회사 포함))에 담보 제공(ex.채권양도 또는 질권설정)한 경우에는 전세계약서 상 전세보증금 전액으로만 가입 가능
|-
!보증한도
|주택가격 x 담보인정비율(90%) – 선순위채권 등

* 갱신보증의 경우 담보인정비율 ‘23.12.31까지 100% 적용 (’24.1.1부터 갱신보증 신청건도 90% 적용)
* 선순위 채권 등: 보증신청인의 전세보증금보다 우선변제권이 인정되는 담보채권
** 등기부등본의 을구의 근저당금액과 등기일자를 확인해주세요. 
** '''단독,다중,다가구주택'''의 경우에는 보증신청인보다 우선하는 다른 세입자들의 선순위 전세보증금의 합계를 포함
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!보증조건
|
* 신청하려는 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받았을 것

* 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 ‘주택가격 x 담보인정비율(90%)’ 이내일 것<ref>갱신보증의 경우 ‘23.12.31 신청건까지 담보인정비율 100%를 적용 (’24.1.1부터 갱신보증 신청건도 담보인정비율 90% 적용) </ref><br />Ex) 주택가격 1억원인 경우
** 전세보증금 9천5백만원 ▶ 가입불가 (보증한도 9천만원)
** 전세보증금 9천만원 ▶가입가능 (보증한도 9천만원)
** 전세보증금 4천만원, 선순위채권 5천5백만원 ▶ 가입불가 (보증한도 3천5백만원, 선순위채권 주택가액 60% 초과)

* '''등기부등본상 확인사항'''
** ① 보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항(경매신청,압류,가압류,가처분,가등기 등)이 없을 것 
*** ☞ 등기부등본의 갑구를 확인해주세요.
** ② 선순위채권이 주택가액의 60% 이내일 것 
*** ☞ 등기부등본의 을구를 확인해주세요. (주택가액 = 주택가격*담보인정비율)
** ③ 주택의 건물과 토지(대지권)가 모두 임대인의 소유일 것

* '''전입세대열람내역서 확인사항'''
** 보증신청일 현재 타세대 전입내역이 없을 것(단독,다가구,다중주택 제외).

* '''전세계약서상 확인사항'''
** ① 전세계약기간이 1년 이상일 것
** ② 공인중개사를 통해 체결(날인)한 전세계약서일 것 ※기존 계약 시 공인중개사를 통해 전세 계약을 체결했다면 갱신 전세 계약은 공인중개사를 통해 체결한 전세계약서가 아니여도 가입이 가능합니다.
** ③ 전세보증금액이 수도권 7억 이하, 그 외 지역 5억원 이하 일 것
** ④ 전세보증금반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 없을 것

* '''건축물대장 확인사항'''
** 건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것(아파트 제외)

* '''단독,다중,다가구주택의 경우 추가 확인사항'''
** 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 이내일 것 
*** 주택가액 = 주택가격*담보인정비율

* 전세권이 설정된 경우 말소 또는 공사로 전세권을 이전할 것
** 중소기업이 아닌 법인임차인의 경우 전세권을 이전해야 가입가능합니다.
* 질권설정 또는 채권양도 통지된 전세대출을 받지 않았을 것
** 다만, 공사와 업무협약을 체결한 SGI서울보증의 보증부 전세대출 또는 신용대출을 받은 경우에는 보증가입이 가능합니다. ☞ 대출받으신 은행에 확인해주세요.
* 임대인이 공사의 보증금지대상자가 아닐 것
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!위탁 금융기관
|
* 신한, 국민, 우리, 광주, KEB하나, IBK기업, NH농협, 경남, 수협, 대구, 부산은행
* 우리은행, 국민은행은 해당 은행 모바일 앱을 통해 보증가입 가능
* 네이버부동산, 카카오페이 및 토스에서 비대면으로 가입 가능
|-
!기타 유의사항
|
* 위탁 금융기관에서 보증신청 시, 보증서 및 약관은 해당 금융기관 또는 공사 인터넷보증 홈페이지에서 배부받으실 수 있습니다.
* 보증해지 등 정산사유 발생 시 보증료 계산기간은 전세계약기간의 시작일 로부터 보증료 정산사유 발생일까지로 함
|}

== 주택 가격 산정 기준 ==

==== 아파트, 오피스텔 및 노인복지주택 ====
{| class="wikitable"
|-
!적용순위
!가격정보 (상기 산정기준 순서대로 적용)
|-
!①
|
* KB시세 (onland.kbstar.com)
* 한국부동산원 부동산테크 시세 (www.rtech.or.kr)
* 상기 2가지 산정기준 중 선택 적용 (상한가·하한가의 산술평균 적용, 아파트 최저층, 주거용 오피스텔은 하한가 적용)
|-
!②
|「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 국토교통부장관이 공시하는 주택가격(오피스텔의 경우 「소득세법」제99조 제1항 제1호 다목에 따라 국세청장이 공시하는 가격)의 140%에 해당하는 금액

* 아파트 공시가격 확인 : 부동산공시가격 알리미 (www.realtyprice.kr) 에서 공동주택공시가격 열람
* 오피스텔 공시가격 확인 : 국세청 홈택스 (www.hometax.go.kr) 에서 상업용건물, 오피스텔 기준시가 조회

          * '22.12.31 이전 신청건의 경우 150% 적용
|-
!③
|안심전세 앱 시세의 하한가
|-
!④
|해당세대의 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액
|-
!⑤
|분양가격의 90% (단, 준공 후 1년이 지나지 않은 주택에 한함)
|-
!⑤
|토지 공시지가와 건물 시가표준액을 합산하여 전체 연면적 대비 해당세대 연면적 비율로 산출한 금액의 140%에 해당하는 금액 또는 감정평가금액의 100%에 해당하는 금액

* 공시가격 확인 : 부동산공시가격 알리미 (www.realtyprice.kr) 에서 개별 공시지가 – 개별공시지가x등기부상 토지면적
* 건물 시가표준액 확인 : 유선으로 관할지자체(구청 등) 해당과(세무과 등)에 확인 또는 임대인으로부터 취득세납부확인서 징구
|}

==== 그 외 주택 ====
{| class="wikitable"
!구분
!적용순위
!가격정보 (상기 산정기준 순서대로 적용)
|-
! rowspan="4" |연립 다세대
|①
|
# 국토교통부장관이 공시하는 공동주택가격의 140%에 해당하는 금액
#* 공시가격 확인 : 부동산공시가격 알리미 (www.realtyprice.kr) 에서 공동주택가격 – 해당 시·군·구청 홈페이지 열람

          * '22.12.31 이전 신청건의 경우 150% 적용
|-
|②
|
# 안심전세 앱 시세의 하한가
|-
|③
|
# 해당세대의 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액
|-
|④
|
# 토지 공시지가와 건물 시가표준액을 합산하여 전체 연면적 대비 해당세대 연면적 비율로 산출한 금액의 140%에 해당하는 금액 또는 감정평가금액의 90%에 해당하는 금액
#* 공시가격 확인 : 부동산공시가격 알리미 (www.realtyprice.kr) → 개별공시지가 → 개별공시지가× 등기부상 토지면적
#* 건물 시가표준액 확인 : 유선으로 관할지자체(구청 등) 해당과(세무과 등)에 확인 또는 임대인으로부터 취득세납부확인서 징구☞ 상기 산정기준 순서대로 적용
|-
! rowspan="3" |단독·다중·다가구
|①
|
# 국토교통부장관이 공시하는 개별단독주택가격의 140%에 해당하는 금액
#* 공시가격 확인 : 부동산공시가격 알리미 (www.realtyprice.kr) 개별단독주택공시가격– 해당 시·군·구청 홈페이지 열람

          * '22.12.31 이전 신청건의 경우 150% 적용
|-
|②
|
# 해당주택의 등기부등본상 1년 이내의 최근 매매 거래가액
#
|-
|③
|
# 토지 공시지가와 건물 시가표준액을 합산하여 산출한 금액의 140%에 해당하는 금액 또는 감정평가금액의 100%에 해당하는 금액
#* 공시가격 확인 : 부동산공시가격 알리미 (www.realtyprice.kr) → 개별공시지가 → 개별공시지가× 등기부상 토지면적
#* 건물 시가표준액 확인 : 유선으로 관할지자체(구청 등) 해당과(세무과 등)에 확인 또는 임대인으로부터 취득세납부확인서 징구☞ 상기 산정기준 순서대로 적용
|}

==== 감정평가서 이용 시 ====
{| class="wikitable"
!감정평가기관
|한국감정평가사협회에 가입된 감정평가법인 및 감정평가사무소 중

'''공사에서 선정한 감정평가기관'''

'''※ 공사 선정 감정평가기관은 ‘HUG 선정 감정평가기관’에서 확인 가능합니다.'''
|-
!감정평가방법
|
* 평가금액: 감정평가일로부터 3개월이 경과되지 아니한 금액만 인정
* 평가목적: 담보제공용
* 평가대상물건: 전부 또는 주택형별, 동별, 층별, 향별로 1세대씩 샘플감정 가능 (다만, 금융기관의 담보제공 등을 위하여 감정평가를 받은 경우에는 이를 활용 가능)
|}

== 보증료 ==

* 보증료 : 보증금액 * 보증료율 * 전세계약기간/365

==== 보증요율 ====
HUG 전세보증금반환보증 보증요율표
{| class="wikitable"
!보증금액
!주택유형
!부채비율
!보증료율
|-
! rowspan="6" |9천만원
이하
| rowspan="2" |아파트
|80% 이하
|연 0.115%
|-
|80% 초과
|연 0.128%
|-
| rowspan="2" |단독·다중·
다가구
|80% 이하
|연 0.139%
|-
|80% 초과
|연 0.154%
|-
| rowspan="2" |기타
|80% 이하
|연 0.139%
|-
|80% 초과
|연 0.154%
|-
! rowspan="6" |9천만원
초과
~ 2억원
이하
| rowspan="2" |아파트
|80% 이하
|연 0.122%
|-
|80% 초과
|연 0.128%
|-
| rowspan="2" |단독·다중·
다가구
|80% 이하
|연 0.146%
|-
|80% 초과
|연 0.154%
|-
| rowspan="2" |기타
|80% 이하
|연 0.146%
|-
|80% 초과
|연 0.154%
|-
! rowspan="6" |2억원
초과
| rowspan="2" |아파트
|80% 이하
|연 0.122%
|-
|80% 초과
|연 0.128%
|-
| rowspan="2" |단독·다중·
다가구
|80% 이하
|연 0.146%
|-
|80% 초과
|연 0.154%
|-
| rowspan="2" |기타
|80% 이하
|연 0.146%
|-
|80% 초과
|연 0.154%
|}

* 부채비율 = (선순위 채권금액 + 전세보증금) / 주택가액 
* 단독,다중,다가구주택의 경우로서 타전세계약확인서 미제출시 연 0.154% 적용

==== 보증료 할인 및 할증 ====
{| class="wikitable"
!종류
! colspan="2" |할인대상
!할인율
|-
! rowspan="12" |사회배려계층할인
(중복적용불가)
|저소득가구
|보증신청인(배우자포함)의 연소득이 '''5천만원''' 이하인 경우
|60%
|-
|다자녀가구
|미성년 자녀(태아포함)가 3인 이상인 가구
|50%
|-
|장애인가구
|보증신청인 또는 배우자, 보증신청인(배우자포함)의 직계존비속 중 세대원 1인 이상이 '''장애인증명서 발급대상자'''인 경우
|50%
|-
|고령자가구
|보증신청인 또는 배우자, 보증신청인(배우자 포함)의 직계존속인 세대원 중 1인 이상이 '''만 65세 이상인 가구'''
|50%
|-
|독거고령자가구
|보증신청인이 배우자, 친족 등 동거인 없이 단독 세대주인 '''만65세 이상'''인 고령자인 경우
|'''60%'''
|-
|노인부양 가구
|보증신청일 기준 1년 이상의 기간 동안 '''만65세 이상'''인 고령자와 동일한 세대를 구성한 가구
|50%
|-
|신혼부부 가구
|배우자와 합산 '''연소득 6천만원''' 이하이며 '''혼인기간이 7년 이내'''인 신혼부부(3개월 이내 결혼예정자 포함)
|50%
|-
|한부모가구
|한부모가족지원법에 따라 지원되는 한부모가족인 경우
|'''60%'''
|-
|다문화가구
|
* - 대한민국 국적인 보증신청인의 배우자가 재한외국인 처우 기본법 제2조제3호의 결혼이민자이거나 귀화로 인한 국적취득자인 경우
* - 대한민국 국적의 배우자가 있는 보증신청인이 재한외국인 처우 기본법 제2조제3호의 결혼이민자이거나 귀화로 인한 국적취득자인 경우
|50%
|-
|국가유공자 가구
|보증신청인 또는 배우자, 보증신청인(배우자포함)의 직계존비속 중 세대원 1인 이상이 국가유공자 또는 국가유공자의 선순위 유족인 가구인 경우로서 유공자 본인 또는 수권자임을 확인받은 가구
|50%
|-
|의사상자 가구
|보증신청인 또는 배우자, 보증신청인(배우자포함)의 직계존비속 중 세대원 1인 이상이 ‘의사상자등 예우 및 지원에 관한 법률’에 따라 본인 또는 의사상자 수권자임을 확인 받은 가구
|50%
|-
|배당이익 소송 당사자
|보증신청인 또는 배우자가 배당이의 소송 당사자가 된 경우, 단, 직전 임대차계약 및 현재 임대차계약상 주택임대차보호법상의 우선변제를 받을 임차인의 범위에 해당하고 연소득이 4천만원(배우자 포함 6천만원) 이하인 경우
|50%
|-
!전자계약 할인
| colspan="2" |국토부 부동산거래 전자계약시스템으로 전세계약 체결한 경우
|3%
|-
!모범납세자 할인
| colspan="2" |보증신청인이 모범납세자인 경우
|10%
|-
!비대면보증 할인
| colspan="2" |모바일보증 이용시
|3%
|-
!일시납 할인
| colspan="2" |보증료를 일시에 전액 납부한 경우 1년 초과분
|3%
|-
!참고사항
| colspan="3" |
* ·할인서류는 이용절차 및 제출서류 화면을 참고해주세요.
* ·세대원은 주민등록등본으로 확인 가능합니다.
* ·전세보증금반환보증 보증료는 연말정산 세액공제를 받을 수 있습니다. -공제대상: 보증대상 전세보증금 '''3억원''' 이내 *해당 공제는 18년도에 속하는 연말정산부터 세액공제 대상입니다.
|}

==== 부채비율 할인 및 할증 ====
{| class="wikitable"
|-
!부채비율 할인
|선순위채권금액과 전세보증금을 합산한 금액이 주택가액의 '''60% 이하'''인 경우, 산출된 보증료의 '''10%를 할인'''
|-
!부채비율 할증
|선순위채권금액이 주택가액의 50%를 초과하는 경우, 산출된 보증료의 '''10%를 할증'''
|}

* 주택가액 = 주택가격 x 담보인정비율(90%)

== 미분양관리지역 특례지원 ==
미분양관리지역 내 임차인이 전세보증금 반환보증(임차인용)의 신청기한을 경과하여 보증신청하는 경우에는 다음의 기준을 적용합니다.

* 1. 특례지원 가능대상 지역 : 공사 홈페이지에 게시된 미분양관리지역(매월 말 공고)
** ☞ 관련정보 : 공사 홈페이지 ‘보증현황/공시/공매정보’ → 미분양관리지역 공고 내 최근일자로 게시되어 있는 선정공고 상 미분양관리지역
** ☞ ‘미분양관리지역’ 보러가기
* 2. 보증신청기한
** 전세계약기간의 만료일 6개월 이전까지 신청기한을 연장하여 허용
* 3. 보증료 정산
** 보증 해지 등 정산사유 발생 시 보증료 계산기간은 전세계약기간의 시작일로부터 보증료 정산사유 발생일까지로 함

== 참고 문헌 ==

* 원본 출처: https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp

== 각주 ==
<references />