담보인정비율

LTV, Loan To Value ratio

담보인정비율(LTV)이란 자산의 담보가치 대비 대출금액 비율을 의미하는 것으로 담보대출을 취급하는 하나의 기준이다.

금융기관은 대출채권에서 부도가 발생하는 경우 담보자산을 처분하여 대출채권 상환에 충당하며, 이 때 대출채권 상환에 부족분이 발생하지 않도록 일정의 담보인정비율 이내에서 담보대출을 취급하고 있다. 일반적으로 경매 처분시에는 담보자산의 시가보다 낮은 수준에서 낙찰가격이 결정된다는 점을 고려해야 하며, 부동산 가격 하락시에도 대출채권 상환에 부족분이 발생하지 않도록 하기 위해 금융기관은 담보인정비율을 100%보다 낮은 수준에서 운용하고 있다. 한편, 주택의 종류 및 주택의 소재 지역에 따라 담보자산의 시가 대비 처분가액 비율이 달라질 수 있으므로, 금융감독당국은 가계 주택담보대출에 대해 주택의 종류 및 소재 지역에 따라 담보인정비율을 차등하여 적용하도록 하고 있다.

계산법

LTV = (주택담보대출금액 + 선순위채권 + 임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금) ÷ 담보가치

• 실제 자산을 경매 처분하였을 경우 받게 되는 금액을 산정하기 위해 선순위채권과 임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금을 반영하여 계산한다.
• 담보가치는 국세청의 기준시가, 한국감정원 등 전문감정기관의 감정평가금액, 한국감정원 시세의 시세중간가, KB부동산 시세의 일반거래가 중 한 가지를 적용한다.

조건별 주택담보대출 LTV

구입자금 목적

2021년 6월 까지

구분		투기지역, 투기과열지구	조정대상지역	그 외 지역
무주택 (서민 실수요자 우대)		50%	60%	70%
1주택 처분조건	9억 이하분	40%	50%	60%
	9억 초과분	20%	30%
2주택 이상		0% (대출 불가)

2021년 7월 부터

구분		투기지역, 투기과열지구		조정대상지역		그 외 지역
무주택 (서민 실수요자 우대)		~6억	60%	~5억	70%	70%
		6~9억	50%	5~8억	60%
1주택 처분조건	9억 이하분	40%		50%		60%
	9억 초과분	20%		30%
2주택 이상		0% (대출 불가)

서민·실수요자 우대 혜택

2021년 6월 까지

금융업 감독규정상 서민·실수요자 기준

구분	투기지역ㆍ투기과열지구	조정대상지역
①소득	부부합산 연소득 8천만원이하 (생애최초구입자 : 9천만원이하)
②주택가격	6억원 이하	5억원 이하
③주택보유여부	무주택세대주

2021년 7월 이후

구분	투기지역ㆍ투기과열지구	조정대상지역
①소득	부부합산 연소득 9천만원이하 (생애최초구입자 : 1억원이하)
②주택가격	9억원 이하	8억원 이하
③주택보유여부	무주택세대주

• 대출한도 4억원, 차주단위 DSR을 적용받는 차주의 경우 DSR 한도 이내

생활자금 목적

구분		투기지역, 투기과열지구	조정대상지역	그 외 지역
1주택	9억 이하	40%	50%	60%
	9억 초과	20%	30%
2주택 이상	9억 이하	30%	40%	60%
	9억 초과	10%	20%

참고 문헌

• 금융감독용어사전, 2011. 2., 금융감독원