매매

매매란 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고, 상대방은 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 말한다.(민법 제563조)

• 매매는 낙성(諾成)·쌍무·유상계약이다.
• (유상계약에의 준용) 매매에 관한 규정은 매매 이외의 유상계약에 준용한다. 그러나 그 계약의 성질이 이를 허용하지 아니하는 때에는 그렇지 않다.(민법 제567조)

매매의 성립  

매매의 예약

• 매매의 예약이란 예컨대 가옥을 5천만원으로 매매한다고 하는 것을 미리 약속하는 것(예약)을 말한다.
• 매매의 예약에는 크게 4가지로 분류할 수 있다.

구분	내용
편무예약(片務豫約) 쌍무예약(雙務豫約)	일방이 본계약을 체결하려고 하는 청약을 하면 타방이 이것을 승낙할 의무를 부담하는 것으로서, 청약할 권리를 일방만이 가지고 있는 때에는 편무예약(片務豫約) 청약할 권리를 쌍방이 가지고 있는 때에는 쌍무예약(雙務豫約)
일방예약(一方豫約) 쌍방예약(雙方豫約)	일방이 본계약을 성립시키려고 하는 의사표시를 하면 타방의 승낙을 요하지 않고 본계약이 성립하는 것으로, 이 완결권을 일방만이 가지고 있는 것을 일방예약(一方豫約) 이 완결권을 쌍방이 가지고 있는 것을 쌍방예약(雙方豫約)

• 당사자가 원하는 바에 따라 위의 4가지 중 어느 것이라도 유효하게 성립시킬 수 있다.
  • 그러나 민법은 특히 일방예약의 규정을 두고 있으므로(민법 제564조), 당사자의 의사가 분명하지 않을 때에는 일방예약으로 추정한다.

• 매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사(이를 예약완결권이라 함)를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다.(민법 제564조제1항)
• 위의 의사표시의 기간을 정하지 않은 때에는 예약자는 상당한 기간을 정하여 매매완결여부의 확답을 상대방에게 최고할 수 있다.
  • 만약 예약자가 이 기간내에 확답을 받지 못한 때에는 예약은 그 효력을 잃는다.(민법 제564조제2항 및 제3항)

해약금

• 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전이나 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.(민법 제565조제1항)
• 위 규정에 따라 매매계약을 해제한 경우 손해배상을 청구할 수 없다.(민법 제565조제2항 및 제551조)

※ 계약금은 특약이 없는 경우에도 위약금의 성질을 갖는지 여부

유상계약을 체결함에 있어서 계약금이 수수된 경우 계약금은 해약금의 성질을 가지고 있어서, 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니다.(대판 95다54693)

매매계약의 비용 부담

• 매매계약에 관한 비용은 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다.(민법 제566조)

매매의 효력  

재산권 이전의무

• 매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 권리를 이전하여야 하며 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급하여야 한다.(민법 제568조제1항)
• 이러한 쌍방의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행하여야 한다.(민법 제568조제2항)

매도인의 담보책임

• 매도인의 담보책임이란 계약의 목적인 권리 또는 물건의 하자에 관하여 이를 제공한 자가 상대방에 대하여 부담하는 손해배상이나 기타 책임을 말한다.
• 매도인의 담보책임은 아래와 같이 나눌 수 있다.
  • ① 권리에 하자가 있는 경우(민법 제569조부터 577조까지)
  • ② 매매 목적물에 하자가 있는 경우(민법 제580조부터 제582조까지)
  • ③ 채권매매의 경우(민법 제579조)
  • ④ 경매 목적물 또는 권리에 하자가 있는 경우(민법 제578조)

권리에 하자가 있는 경우

민법 제569조부터 577조까지

• (1) 권리의 전부가 타인에게 속하는 경우
  • 타인권리의 매매: 매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다.(민법 제569조)
  • 계약해제권 및 손해배상청구권: 위의 경우 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 그러나 매수인이 계약당시 그 권리가 매도인에게 속하지 아니함을 안 때에는 손해배상을 청구하지 못한다.(민법 제570조)
  • 선의의 매도인의 해제권: 매도인이 계약당시에 매매의 목적이 된 권리가 자기에게 속하지 않음을 알지 못한 경우에 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매도인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다. 이 경우에 매수인이 계약당시 그 권리가 매도인에게 속하지 아니함을 안 때에는 매도인은 매수인에 대하여 그 권리를 이전할 수 없음을 통지하고 계약을 해제할 수 있다.(민법 제571조)

• (2) 권리의 일부가 타인에게 속하는 경우
  • 대금감액청구권: 매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다.(민법 제572조제1항)
  • 계약해제권: 위의 경우에 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 아니하였을 때에는 선의의 매수인은 계약전부를 해제할 수 있다.(민법 제572조제2항)
  • 손해배상청구권: 선의의 매수인은 감액청구 또는 계약해제외에 손해배상을 청구할 수 있다.(민법 제572조제3항)
  • 제척기간: 이러한 권리는 매수인이 선의인 경우에는 사실을 안 날로부터, 악의인 경우에는 계약한 날로부터 1년내에 행사하여야 한다.(민법 제573조)

• (3) 수량부족, 일부멸실이 있는 경우
  • 위(2)의 경우 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족되는 경우와 매매목적물의 일부가 계약당시에 이미 멸실된 경우에 매수인이 그 부족 또는 멸실을 알지 못한 때에 준용한다.(민법 제574조)

• (4) 재산권이 타인의 권리에 의해 제한받고 있는 경우
  • 제한물권이 있는 경우: 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다. 이 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용한다.(민법 제575조제1항 및 제2항)
    • ※ 이러한 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년내에 행사하여야 한다.(민법 제575조제3항)
  • 저당권, 전세권의 제한이 있는 경우: 매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃은 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 다만, 매수인의 출재로 그 소유권을 보존한 때에는 매도인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다. 이 경우, 매수인이 손해를 받은 때에는 그 배상을 청구할 수 있다.(민법 제576조)
  • 지상권, 전세권이 저당권의 목적이 된 경우: 위의 민법 제576조는 저당권의 목적이 된 지상권 또는 전세권이 매매의 목적이 된 경우에 준용한다.(민법 제577조)

매매목적물에 하자에 대한 담보책임

하자담보책임

• 특정물 매매의 경우: 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 매수인은 계약을 해제함과 동시에 손해배상을 청구할 수 있다.(민법 제580조제1항 본문 및 제575조제1항) 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그렇지 않습니다.(민법 제580조제1항 단서)
  • ※ 이 규정은 경매의 경우에 적용하지 않습니다.(민법 제580조제2항) 경매는 아래의 ④의 민법 제578조가 적용됨
• 종류물 매매의 경우: 매매의 목적물을 종류로 지정한 경우에도 그 후 특정된 목적물에 하자가 있는 때에도 위의 특정물의 매매의 경우와 같습니다. 다만, 이 경우 매수인은 계약의 해제 또는 손해배상을 청구를 하지 아니하고 하자 없는 물건을 청구할 수 있다.(민법 제581조)

채무자의 자력에 대한 담보책임

• 채권의 매도인이 채무자의 자력을 담보한 때에는 매매계약당시의 자력을 담보한 것으로 추정한다.(민법 제579조제1항)
• 변제기에 도달하지 아니한 채권의 매도인이 채무자의 자력을 담보한 때에는 변제기의 자력을 담보한 것으로 추정한다.(민법 제579조제2항)

경매 목적물 또는 권리에 하자에 대한 담보책임

• 1차 책임: 경매의 경우에는 경락인은 위의 규정에 의하여 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있다.(민법 제578조제1항)
• 2차 책임: 만약 채무자가 자력이 없는 때에는 경락인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다.(민법 제578조제2항)
• 손해배상책임: 위의 경우 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 경락인은 그 흠결을 안 채무자나 채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다.(민법 제578조제3항)

담보책임과 동시이행

• 민법 제536조의 동시이행 항변권에 관한 규정은 위의 민법 제572조부터 제575조까지, 제580조 및 제581조의 경우에 준용한다.(민법 제583조)

담보책임면제의 특약

• 매도인은 위 규정에 따른 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실 및 제3자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대하여는 책임을 면하지 못한다.(민법 제584조)

매수인의 대금지급 의무

• 매수인은 매도인에게 매매 대금을 지급하여야 한다.(민법 568조제1항)

구분	내용
동일기한의 추정	매매의 당사자 일방에 대한 의무이행의 기한이 있는 때에는 상대방의 의무이행에 대하여도 동일한 기한이 있는 것으로 추정한다.(민법 제585조)
대금지급장소	매매의 목적물의 인도와 동시에 대금을 지급할 경우에는 그 인도장소에서 이를 지급하여야 한다.(민법 제586조)
과실의 귀속 및 대금의 이자	매매계약있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속한다. 매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다. 그러나 대금의 지급에 대하여 기한이 있는 때에는 그렇지 않다.(민법 제587조)
대금지급거절권	매매의 목적물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 경우에 매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있는 때에는 매수인은 그 위험의 한도에서 대금의 전부나 일부의 지급을 거절할 수 있다. 그러나 매도인이 상당한 담보를 제공한 때에는 그렇지 않다.(민법 제586조) 이 경우에 매도인은 매수인에 대하여 대금의 공탁을 청구할 수 있다.(민법 제589조)

환매

환매란 매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보류한 후, 그 영수한 대금 및 매수인이 부담한 매매비용을 반환하고 그 목적물을 다시 매수할 수 있도록 한 것을 말한다.(민법 제590조제1항)

환매의 요건

구분	내용
① 환매특약 시기	환매의 특약은 매매계약과 동시에 하여야 한다.(민법 제590조제1항 참조)
② 환매대금	환매대금에 관하여 특별한 약정이 있으면 그 약정에 따르며, 목적물의 과실과 대금의 이자는 특별한 약정이 없으면 이를 상계한 것으로 봅니다.(민법 제590조제2항 및 제3항)
③ 환매기간	환매기간은 부동산은 5년, 동산은 3년을 넘지 못한다. 약정기간이 이를 넘는 때에는 부동산은 5년, 동산은 3년으로 단축한다.(민법 제591조제1항) 환매기간을 정한 때에는 다시 이를 연장하지 못한다.(민법 제591조제2항) 환매기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 부동산은 5년, 동산은 3년으로 한다.(민법 제591조제3항)
④ 환매등기	매매의 목적물이 부동산인 경우에 매매등기와 동시에 환매권의 보류를 등기한 때에는 제3자에 대하여 그 효력이 있다.(민법 제592조)

환매의 실행

• 매도인은 기간내에 대금과 매매비용을 매수인에게 제공하지 아니하면 환매할 권리를 잃는다.(민법 제594조제1항)
• 매수인이나 전득자가 목적물에 대하여 비용을 지출한 때에는 매도인은 민법 제203조의 규정에 의하여 이를 상환하여야 한다.
• 그러나 유익비에 대하여는 법원은 매도인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.(민법 제594조제2항)

환매권의 대위행사와 매수인의 권리

• 매도인의 채권자가 매도인을 대위하여 환매하고자 하는 때에는 매수인은 법원이 선정한 감정인의 평가액에서 매도인이 반환할 금액을 공제한 잔액으로 매도인의 채무를 변제하고 잉여액이 있으면 이를 매도인에게 지급하여 환매권을 소멸시킬 수 있다.(민법 제593조)

공유지분의 환매

• 공유자의 1인이 환매할 권리를 보류하고 그 지분을 매도한 후 그 목적물의 분할이나 경매가 있는 때에는 매도인은 매수인이 받은 또는 받을 부분이나 대금에 대하여 환매권을 행사할 수 있다.
• 그러나 매도인에게 통지하지 아니한 매수인은 그 분할이나 경매로써 매도인에게 대항하지 못한다.(민법 제595조)

참고 문헌

• 찾기쉬운 생활법령정보