공인중개사법

공인중개사법은 공인중개사 제도와 중개업의 기본 질서를 정한 법률이다. 공인중개사 자격, 개업공인중개사의 중개사무소 개설등록, 소속공인중개사와 중개보조원의 업무, 중개대상물 확인·설명과 거래계약서 작성, 중개보수, 지도·감독, 행정처분 및 벌칙 등을 규율한다.

개요

공인중개사법은 부동산 거래질서를 확립하고 중개업을 적정하게 운영하기 위한 기본법이다. 이 법은 단순히 자격시험만 다루는 것이 아니라, 중개사무소를 실제로 운영하는 과정에서 필요한 등록, 의무, 금지행위, 책임, 감독까지 함께 정하고 있다.

공인중개사 시험에서는 법의 전체 체계를 큰 흐름으로 이해하는 것이 중요하다. 즉, 공인중개사 자격제도, 개업공인중개사의 등록과 업무, 중개계약과 중개대상물 확인·설명서, 중개보수, 행정처분과 벌칙의 순서로 정리하면 이해가 쉽다.

입법 목적

공인중개사법의 목적은 공인중개사 자격제도를 두고 중개업무의 적정한 수행을 보장하여 부동산중개업의 건전한 발전과 국민의 재산권 보호에 이바지하는 데 있다. 따라서 이 법은 자격 있는 자에 의한 중개, 거래당사자 보호, 정확한 확인·설명, 공정한 보수 체계, 감독과 제재를 핵심 축으로 삼는다.

적용 대상

공인중개사법은 주로 중개를 업으로 하는 자와 그 종사자를 대상으로 한다. 여기에는 다음과 같은 주체가 포함된다.

공인중개사
- 시험에 합격하여 자격을 취득한 자
개업공인중개사
- 중개사무소 개설등록을 하고 중개업을 영위하는 자
소속공인중개사
- 개업공인중개사에 소속되어 중개업무를 수행하는 공인중개사
중개보조원
- 현장안내나 단순 보조업무를 수행하나 공인중개사는 아닌 자

기본 구조

공인중개사법은 대체로 다음과 같은 구조로 이해할 수 있다.

공인중개사 자격제도

공인중개사 자격시험
- 시험 시행, 시험과목, 합격기준, 부정행위 제재
공인중개사 자격증
- 자격증 교부, 재교부, 반납, 대여 금지
공인중개사 결격사유
- 자격취득 제한, 자격취소, 응시 제한과의 관계

중개사무소 개설등록

중개사무소 개설등록
- 등록신청, 등록기준, 등록증 교부
중개사무소
- 사무소 설치, 명칭, 게시의무, 이전, 휴업·폐업·재개 신고
분사무소
- 법인인 개업공인중개사의 분사무소 설치와 운영

중개업무의 수행

중개계약
- 일반중개계약, 전속중개계약, 의뢰인과의 법률관계
중개대상물 확인·설명의무
- 권리관계, 공법상 이용제한, 거래조건 등의 확인과 설명
중개대상물 확인·설명서
- 작성, 교부, 보존
거래계약서
- 기재사항, 서명 및 날인, 교부와 보존
중개보수
- 보수의 한도, 지급시기, 실비와의 구별

의무와 금지행위

개업공인중개사의 의무
- 성실·정확한 중개, 비밀준수, 설명의무, 계약서 작성
개업공인중개사의 금지행위
- 거짓 언행, 투기 조장, 초과보수 수수, 직접거래 등
중개보조원 고지의무
- 중개보조원이라는 사실의 고지

책임과 보장

손해배상책임
- 고의 또는 과실로 거래당사자에게 손해를 입힌 경우의 책임
업무보증
- 보증보험, 공제, 공탁
공인중개사 공제
- 중개사고 발생 시 손해 보전 제도

지도·감독과 제재

공인중개사 지도·감독
- 보고, 자료제출, 검사
등록취소
- 절대적 등록취소와 임의적 등록취소
업무정지
- 위반행위에 대한 기간 정지 처분
과태료
- 질서위반행위에 대한 금전 제재
행정형벌
- 무등록 중개업, 자격증 대여 등 중대한 위반행위에 대한 형벌