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거래계약서

부동산위키

거래계약서는 개업공인중개사가 중개대상물에 관한 중개를 완성한 때 작성하여 거래당사자에게 교부하는 계약 문서를 말한다. 이는 실제 매매, 교환, 임대차 등의 거래내용을 서면으로 확정하는 문서로서, 중개대상물 확인·설명서와 함께 공인중개사법상 중개실무의 핵심 문서이다.

개요

부동산 거래는 금액이 크고 권리변동 효과가 중대하므로, 거래조건을 명확하게 적은 문서가 반드시 필요하다. 거래계약서는 단순한 메모가 아니라 거래당사자 사이의 실제 계약내용을 적는 문서이며, 개업공인중개사가 중개를 한 경우 법령에 따라 작성·교부·보존의무가 발생한다.

거래계약서의 기능은 다음과 같다.

  • 거래당사자와 목적물의 특정
  • 거래금액과 지급조건의 확정
  • 인도시기와 권리이전 내용의 명확화
  • 특약 등 개별 약정의 정리
  • 부동산 거래신고의 기초자료
  • 사후 분쟁 시 증거자료 확보

법적 근거

거래계약서의 작성과 보존에 관한 기본 근거는 공인중개사법 제26조와 공인중개사법 시행령 제22조에 있다.

의의

거래계약서는 중개계약과 구별된다.

즉 중개계약은 “중개를 맡기는 단계”의 문서이고, 거래계약서는 “실제 거래가 성립하는 단계”의 문서이다.

작성시기

개업공인중개사는 중개가 완성된 때 거래계약서를 작성하여야 한다.

여기서 중요한 점은 다음과 같다.

따라서 설명은 먼저, 계약서 작성은 그 다음 단계라고 이해하면 정리가 쉽다.

작성주체

거래계약서의 작성의무자는 개업공인중개사이다.

반면 중개보조원은 거래계약서 작성의 주된 책임주체가 아니다.

교부대상

거래계약서는 거래당사자에게 교부하여야 한다.

예를 들면 다음과 같다.

즉 거래계약서는 중개의뢰인에게만 주는 문서가 아니라, 실제 거래당사자에게 교부되는 문서이다.

기재사항

공인중개사법 시행령 제22조에 따르면 거래계약서에는 다음 사항을 기재해야 한다.

1. 거래당사자의 인적 사항

거래당사자가 누구인지 특정해야 한다.

  • 성명 또는 명칭
  • 주소
  • 주민등록번호 또는 법인등록정보
  • 연락처 등

이는 계약당사자의 동일성을 분명히 하여 추후 분쟁을 방지하기 위한 것이다.

2. 물건의 표시

어떤 중개대상물에 관한 계약인지 명확히 적어야 한다.

  • 소재지
  • 지번
  • 건물명
  • 동·호수
  • 면적
  • 종류
  • 용도 등

이 항목은 권리관계 확인, 공법상 이용제한, 중개대상물 상태 확인과 연결된다.

3. 계약일

계약이 체결된 날짜를 적는다. 이는 다음과 같은 문제와 연결된다.

4. 거래금액·계약금액 및 지급에 관한 사항

거래계약서의 핵심 항목이다.

  • 총 거래금액
  • 계약금
  • 중도금
  • 잔금
  • 각 지급일자
  • 지급방법

매매계약서에서는 소유권이전과 대금지급 구조가 중요하고, 임대차계약서에서는 보증금과 차임 구조가 중요하다.

5. 물건의 인도일시

목적물을 언제 인도할 것인지를 정해야 한다.

  • 주택의 인도일
  • 상가의 명도일
  • 잔금과 동시 인도 여부
  • 기존 점유자의 퇴거시기

이는 명도, 점유 이전, 실제 사용개시와 직접 연결된다.

6. 권리이전의 내용

어떤 권리를 어떤 방식으로 이전하는지 적는다.

  • 소유권 이전
  • 임차권 설정
  • 전세권 관련 내용
  • 분양권 또는 입주권 이전 내용

권리이전 내용이 불명확하면 거래의 본질 자체가 흔들릴 수 있다.

7. 조건이나 기한이 있는 경우 그 조건 또는 기한

조건부 거래이거나 일정 기한이 붙은 경우에는 이를 명시해야 한다.

예를 들면 다음과 같다.

  • 대출 승인 조건
  • 근저당권 말소 조건
  • 기존 임차인 퇴거 조건
  • 허가 취득 조건
  • 특정일까지 잔금 지급
  • 특정일까지 하자보수 완료

이 부분은 실무상 특약사항과 함께 매우 중요하다.

8. 중개대상물 확인·설명서 교부일자

거래계약서에는 확인·설명서가 언제 교부되었는지도 적어야 한다. 이는 개업공인중개사가 설명의무를 적절히 이행했는지 확인하는 연결고리 역할을 한다.

9. 그 밖의 약정내용

개별 사안에서 필요한 특약이나 보충약정을 적는다.

대표적인 예시는 다음과 같다.

  • 하자보수 약정
  • 공과금 정산 약정
  • 관리비 정산 약정
  • 시설물 인수인계 약정
  • 원상회복 약정
  • 권리금 관련 약정

서명 및 날인

공인중개사법 제26조제2항은 제25조제4항을 준용한다. 따라서 거래계약서에는 책임 있는 개업공인중개사가 서명 및 날인해야 한다.

정리하면 다음과 같다.

이 점은 인장등록 제도와 직접 연결된다.

보존의무

거래계약서는 5년간 보존해야 한다.

  • 보존대상
    • 원본
    • 사본
    • 전자문서
  • 예외

거래계약서 보존의 의미는 다음과 같다.

이 보존문제는 거래계약서 보존의무 문서와 직접 연결된다.

거래계약서와 중개대상물 확인·설명서의 관계

거래계약서와 중개대상물 확인·설명서는 함께 다루어지는 경우가 많지만 역할은 다르다.

즉 하나는 “거래 자체의 문서”, 다른 하나는 “설명의무 이행 문서”이다. 실무에서는 둘 다 빠짐없이 교부되어야 한다.

거래금액 거짓 기재 금지

개업공인중개사는 거래계약서를 작성할 때 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재해서는 안 된다.

대표적인 위반 예시는 다음과 같다.

  • 실제 매매가보다 낮게 적는 다운계약서
  • 실제 매매가보다 높게 적는 업계약서
  • 권리금 일부를 누락하여 적는 경우
  • 실제 보증금·차임과 다르게 적는 경우

이는 단순 형식위반이 아니라, 세금·신고·분쟁과 직결되는 중대한 위반행위이다.

이중계약서 작성 금지

개업공인중개사는 서로 다른 2 이상의 거래계약서를 작성해서는 안 된다.

이중계약서 작성이 문제되는 전형적인 경우는 다음과 같다.

  • 세무신고용 계약서와 실제 계약서를 따로 만드는 경우
  • 당사자별로 다른 금액이 적힌 계약서를 만드는 경우
  • 권리금 포함본과 제외본을 따로 만드는 경우

이중계약서는 거래질서를 심각하게 해치므로 행정처분과 형사문제로 이어질 수 있다.

거래계약서와 부동산 거래신고

거래계약서는 부동산 거래신고와 밀접하게 연결된다.

  • 매매계약 등 실제 거래가 성립하면 신고의무가 발생할 수 있다.
  • 개업공인중개사가 중개하여 거래계약서를 작성한 경우, 거래신고 실무와 직접 연결된다.
  • 거래계약서의 내용이 거짓이면 거짓신고 문제까지 이어질 수 있다.

따라서 거래계약서는 단순한 사적 문서가 아니라 행정신고의 기초자료라는 의미도 가진다.

거래유형별 특징

매매의 경우

매매계약서에서는 다음 사항이 특히 중요하다.

임대차의 경우

임대차계약서에서는 다음 사항이 특히 중요하다.

특수물건의 경우

분양권 중개, 입주권 중개, 상가 임대차계약 등에서는 일반 매매·임대차보다 특약과 권리이전 내용이 더 복잡해질 수 있다.

실무상 중요성

거래계약서는 중개실무에서 가장 분쟁이 많이 발생하는 문서 가운데 하나이다. 특히 다음 사항을 조심해야 한다.

  • 물건 표시 누락
  • 실제 거래금액과 문서금액 불일치
  • 인도일·잔금일 불명확
  • 특약 미기재
  • 설명서 교부일자 누락
  • 서명·날인 누락
  • 보존의무 소홀

이런 하자는 손해배상책임, 업무정지, 과태료, 세무분쟁, 민사분쟁으로 이어질 수 있다.

시험상 중요 논점

관련 문서

참고 문헌

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