공시지가기준법

• 상위 문서: 감정평가 방법

공시지가기준법이란 감정평가의 대상토지와 유사하다고 인정되는 비교표준지의 공시지가를 기준으로 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

법적 사항

한국에서 토지를 평가할 때는 공시지가기준법을 기본으로 한다.

법률적 정의

• “공시지가기준법”이란 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」(이하 “법”이라 한다) 제3조제1항 본문에 따라 감정평가의 대상이 된 토지(이하 “대상토지”라 한다)와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(이하 “비교표준지”라 한다)의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정(補正)을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.(감정평가에 관한 규칙 제2조)

의무적 활용

• 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조(기준) ① 감정평가법인등이 토지를 감정평가하는 경우에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 표준지공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만, 적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다.

필요/불필요 요소

공인중개사 시험에서 주로 출제된다.

필요

• 비교표준지 선정
• 시점 수정
• 지역 요인 비교
• 개별 요인 비교
• 면적 요인 비교
• 그 밖의 요인 보정

불필요

• 감가수정
• 감가상각
• 사정 보정

문제 풀이

문제1

39. 다음 자료를 활용하여 공시지가기준법으로 평가한 대상 토지의 가액(원/㎡)은?(단, 주어진 조건에 한함)

• ○ 소재지 등: A시 B구 C동 100, 일반상업지역, 상업용
• ○ 기준시점: 2019.10.26
• ○ 표준지공시지가(A시 B구 C동, 2019.01.1기준)

기호	소재지	용도지역	이용상황	공시지가(원/㎡)
1	C동 90	일반공업지역	상업용	1,000,000
2	C동 110	일반상업지역	상업용	2,000,000

• ○ 지가변동률(A시 B구, 2019.01.01~2019.10.26)
  • 공업지역: 4% 상승
  • 상업지역: 5% 상승
• ○ 지역요인: 표준지와 대상토지는 인근지역에 위치하여 지역요인은 동일함
• ○ 개별요인: 대상토지는 표준지 기호 1, 2에 비해 각각 가로조건에서 10% 우세하고, 다른 조건은 동일함(상승식으로 계산할 것)
• ○ 그 밖의 요인으로 보정할 사항 없음

• ① 1,144,000
• ② 1,155,000
• ③ 2,100,000
• ④ 2,288,000
• ⑤ 2,310,000

풀이

• 표준지공시지가는 동일한 조건인 일반상업지역의 상업용 부동산, 즉 기호2를 선택하여 비교
• 지가변동률을 이용한 시점수정 = 2,000,000원 X (1 + 0.05) = 2,100,000원
• 개별요인비교 = 2,100,000원 × (대상부동산 / 사례부동산 = 110 / 100) = 2,310,000원
• (참고) 쉬운 풀이 = 2,000,000원 × 105% × 110% = 2,310,000원

참고 문헌

• 공인중개사 1차 32회 기출문제
• 공인중개사 1차 31회 기출문제
• 공인중개사 1차 20회 기출문제
• 공인중개사 1차 30회 기출문제
• 공인중개사 1차 26회 기출문제
• 공인중개사 1차 25회 기출문제