공인중개사 결격사유
공인중개사 결격사유는 공인중개사와 개업공인중개사가 되기 위하여 법률상 갖추어야 할 자격요건을 제한하는 사유를 말한다. 공인중개사 시험에서는 넓게는 공인중개사 자격시험의 응시 제한사유, 좁게는 중개사무소 개설등록의 결격사유를 함께 묻는 경우가 많다.
목차
개요
공인중개사 제도에서 결격사유는 거래안전과 중개업의 공신력을 확보하기 위하여 두어진다. 다만 시험에서 주의할 점은, 시험 응시 제한과 개설등록 결격사유가 완전히 같지 않다는 것이다.
- 공인중개사 자격시험
- 원칙적으로 응시자격 제한이 거의 없다.
- 다만 시험부정행위로 제재를 받은 자, 이미 자격을 취득한 자 등은 응시가 제한될 수 있다.
- 중개사무소 개설등록
- 공인중개사법 제10조에 따라 명문으로 결격사유가 규정되어 있다.
- 미성년자, 피성년후견인, 파산자, 일정한 형사처벌 전력자 등은 등록할 수 없다.
- 소속공인중개사와 중개보조원
- 고용 단계에서도 일정한 결격 여부가 확인된다.
결격사유의 기능
결격사유 제도는 다음과 같은 기능을 가진다.
- 부동산 거래질서의 유지
- 중개업의 전문성과 윤리성 확보
- 무자격자 또는 부적격자의 시장 진입 제한
- 중개의뢰인과 거래당사자 보호
응시 단계의 제한
Q-Net 기준으로 공인중개사 자격시험은 원칙적으로 응시자격 제한이 없다. 그러나 다음과 같은 경우에는 응시가 제한된다.
따라서 수험상으로는 “누구나 시험을 볼 수 있다”는 표현을 그대로 외우기보다, 예외적 응시제한 사유가 있다는 점까지 함께 기억하는 것이 정확하다.
등록 단계의 결격사유
일반적으로 시험에서 가장 중요하게 다루는 결격사유는 공인중개사법 제10조의 중개사무소 개설등록 결격사유이다. 주요 내용은 다음과 같다.
행위능력 및 신분에 관한 결격사유
이들은 독립하여 중개사무소를 운영하기 위한 법적 안정성과 책임능력 측면에서 제한된다.
형사처벌에 관한 결격사유
다음과 같은 형사처벌 전력이 있으면 일정 기간 등록이 제한된다.
- 금고 이상의 형의 실형을 선고받고 그 집행이 종료되거나 면제된 날부터 3년이 지나지 아니한 자
- 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간이 만료된 날부터 2년이 지나지 아니한 자
- 공인중개사법 위반으로 300만원 이상의 벌금형을 선고받고 3년이 지나지 아니한 자
여기서 중요한 것은 모든 벌금형이 아니라, 공인중개사법 위반으로 300만원 이상 벌금형이라는 점이다.
자격취소·자격정지와 관련된 결격사유
이는 자격질서의 실효성을 확보하기 위한 규정이다.
등록취소·업무정지와 관련된 결격사유
- 일정한 사유로 등록취소된 후 3년이 지나지 아니한 자
- 업무정지처분을 받고 폐업신고를 하였더라도 그 업무정지기간이 지나지 아니한 자
- 법인인 개업공인중개사의 업무정지 사유 발생 당시의 사원 또는 임원으로서 해당 업무정지기간이 지나지 아니한 자
이 부분은 행정처분을 회피하기 위해 폐업이나 법인구조를 이용하는 것을 막으려는 취지가 강하다.
법인의 결격사유
법인 자체가 등록하려는 경우에는 사원 또는 임원 중 위 결격사유에 해당하는 자가 있으면 등록할 수 없다. 따라서 법인인 개업공인중개사에서는 대표자뿐 아니라 임원 구성까지 함께 검토해야 한다.
고용과 결격사유
개업공인중개사가 소속공인중개사나 중개보조원을 고용하는 경우에도 등록관청은 결격사유 해당 여부를 확인한다. 따라서 결격사유는 단지 개설등록 단계에만 문제가 되는 것이 아니라, 고용관계 관리와 감독 실무에서도 중요하다.
결격사유와 자격취소의 구별
결격사유와 자격취소는 서로 관련되지만 같은 것은 아니다.
예를 들어 자격취소를 당하면 그 자체로 끝나는 것이 아니라, 다시 일정 기간 동안 등록 또는 재진입이 제한되는 결격사유로 이어질 수 있다.
시험상 비교 정리
시험에서는 다음과 같이 비교해 두면 정리가 쉽다.
- 공인중개사 자격시험
- 원칙: 응시자격 제한 없음
- 예외: 부정행위 제재자, 자격취소 후 일정기간 미경과자, 기자격취득자
- 공인중개사 자격증
- 시험 합격 후 교부
- 중개사무소 개설등록
- 별도의 등록 결격사유 존재
- 개업공인중개사의 결격사유
- 실무상으로는 제10조 등록 결격사유가 핵심
수험상 중요 논점
- 시험 응시제한과 등록 결격사유의 구별
- 피성년후견인과 피한정후견인
- 파산선고와 복권 여부
- 금고 이상의 형의 실형과 집행유예의 기간 계산
- 공인중개사법 위반 300만원 이상 벌금형
- 자격취소, 자격정지, 등록취소, 업무정지의 효과 비교
- 법인의 사원 또는 임원에 대한 결격사유 적용
