리모델링

건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 행위

리모델링의 유형

리모델링의 범위

증축범위	대수선
• 대상 : 준공 후 15년이 경과된 공동주택 • 증축범위 1) 전용면적(세대당 면적)   - 85㎡미만: 40% 이내   - 85㎡이상 : 30% 이내 2) 세대수 : 기존 세대수의 15% 이내(전용면적 증가 총면적 내에서 가능) 3) 수직증축 : 14층 이하 2개 층  15층 이상 3개 층 이내(단, 건축 당시 구조도 보유 필수)	건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 또는 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 것 • 30㎡ 이상 내력벽 증설 및 해체 • 3개 이상 기둥, 보를 증설 또는 해체 • 방화벽 또는 방화구획 증설 또는 해체 • 주계단·피난계단 등의 증설 또는 해체 • 외벽 마감재료 증설 또는 해체 등 ※ 단, 내력벽의 철거에 의하여 세대를 합치는 행위가 아니어야 한다. [주택법 시행령 별표4]

리모델링 기준 완화 제도

• 건축법 시행령 제6조 제1항 제6호
• 준공 후 15년 이상 경과된 공동주택에서 기준조건을 충족시키는 건물을 리모델링하는 경우, 건축기준을 완화하여 적용할 수 있는 제도
• 조경, 공개공지, 건축선, 건폐율, 용적률, 대지 안의 공지, 높이제한, 일조권(채광확보를 위한 높이제한) 등을 건축위원회 심의를 통해 완화 범위 결정

리모델링 추진 절차

리모델링 추진제안	• 입주자대표회의 등에서 ‘리모델링 제안 및 시행’ 의결
주택조합 설립인가	•‘리모델링주택 조합’이란? 공동주택 소유자가 설립한 조합으로 규약 등을 의결하고, 리모델링 계획 및 조합원 비용부담 결의 등의 업무를 담당하며 사업주체가 됨 • 인가조건 - 조합 신청시 : 소유자와 의결권의 2/3이상, 동별 과반수 동의 (단지전체) 각 동별 2/3이상 동의 (동별 리모델링 시) - 입주자대표회의 신청시 : 소유자 전원 동의 • 조합원 자격 1) 사업계획승인(건축허가)을 얻어 건설한 공동주택의 소유자 2) 복리시설을 함께 리모델링하는 경우에는 당해 복리시설의 소유자 • 조합설립인가일로 부터 2년 이내에 사업계획승인(리모델링 허가) 신청
시공사 선정	• 선정방법 : 조합총회 의결을 통하여 경쟁입찰 • 선정기준 : 국토교통부 고시에 따라 리모델링 시공자 선정 판정
1차 안전진단	• 증축형 리모델링 가능여부 판정 • 진행절차 : 안전진단 요청(조합) → 안전진단 기관선정 및 의뢰(시장) → 안전진단 (실시계획 → 현장조사 및 결과분석 구조안전성평가) • 진단기관 : 안전진단기관(민간), 한국시설안전공단, 한국건설기술연구원 • 평가결과 모두 B등급 이상시 수직증축 가능 평가항목 중 하나가 D등급 이하인 경우 증축형 리모델링 불가 • 수직증축형의 경우 그 적정성에 대하여 1차 안전성 검토 필요 • 소요비용 : 리모델링 기금 설치 및 운영조례에 따라 시 지원 가능 • 안전진단을 시행할 경우 단위세대 내 진단 필요 → 사전에 소유자 및 임대인 동의절차 필요
도시계획위원회 및 건축위원회 심의	• 1차 안전성검토 - 구조계획상 증축범위의 적정성 등 검토 의뢰(시장) (한국시설안전공단, 한국건설기술연구원) • 세대수 증가시 도시관리계획 및 기반시설과 부합 여부 심의(50세대 이상) • 건축법 완화 및 증축범위 심의
권리변동계획 수립	• 세대수 증가형의 경우 권리변동계획 수립 후 사업계획승인 • 권리변동계획 내용 : 대지 및 건축물의 권리변동, 비용분담, 분양계획 등(감정평가업자 평가 금액을 기준으로 할 수 있음)
매도청구	• 리모델링 결의에 찬성하지 아니한 자에 대하여 매도 청구 • 진행절차 1) 조합에서 미동의 구분소유자에게 리모델링 참가 여부 서면 촉구 2) 미동의 구분소유자는 2개월 이내 회답 (회답 아니한 경우 미참가로 봄) 3) 미동의 구분소유자에게 매도 청구 (2개월 이내 미 청구시 매도청구권 소멸)
리모델링 허가	• 2차 안전성검토 – 허가설계도서상 구조안전의 적정성여부 등 검토 의뢰(시장) (1차 안전성검토 수행 전문기관) • 대상 : 증가하는 세대수가 30세대 미만인 사업(내력벽 철거에 의하여 세대 합치는 행위가 아닐 것) • 신청요건 1) 입주자대표회의 또는 소유자 : 단지 소유자 전원 동의 2) 리모델링주택조합 : 단지전체 75% 이상, 동별 1/2 이상 동의(단지전체) 각 동별 75% 이상 동의(동별) • 동의철회 : 허가신청서 제출 전까지 서면으로 동의철회 가능
사업계획승인	• 대상 : 증가하는 세대수가 30세대 이상인 사업 • 사업주체 : 리모델링주택조합
이주	• 감리자 지정 (감리의무대상) • 세대수 증가 및 매도청구 매수 주택 분양 • 분담금 확정 총회 및 이주
2차안전진단	• 수직증축형 리모델링 허가가 된 경우 구조안전에 대한 상세확인 • 진단기관 : 1차 진단기관 외 안전진단 가능 기관(1차 진단을 시설안전공단 및 건설기술연구원 실시한 경우 예외) • 소요비용 : 리모델링 기금 설치 및 운영조례에 따라 시 지원 가능
착공신고	• 사업계획승인을 받은 날부터 5년 이내 공사착수 • 리모델링허가를 받은 날부터 1년 이내 공사착수
사용검사	• 하자보수보증금 보증서 및 장기수선계획 수립·제출
조합해산	• 사용검사 필증 수령 후 리모델링주택조합 해산 인가(조합원 동의를 얻은 정산서 필요)

리모델링과 재건축 비교

리모델링	구분	재건축
주택법	근거	도시 및 주거환경 정비법
건축물 노후화 억제 및 기능 향상	성격	노후불량 구조물 밀집지역 주거환경개선 및 주택공급
수직증축 B등급 이상 수평증축 C등급 이상	안전진단	최소 D등급 이하(D,E)
준공 후 15년 이상	최소연한	준공 후 30년 이상
대수선 또는 부분철거 후 증축	공사방식	전면 철거 후 신축
기존 전용면적의 30%~40% 이내	증축범위	용적률 범위 내
법적 상한 초과 (건축심의로 결정)	용적률	법정 상한 이하 (3종 일반 주거지역 300%)
건폐율, 용적률, 높이제한, 조경 등	건축기준완화	없음
기존 구조를 보수·보강하여 현행기준에 맞는 내진설계 기준 적용	구조	현행 기준에 적합하게 설계 및 시공
없음	기부채납	도로, 공원, 녹지 등 제공