경매 낙찰이나 임대차관계 등에서 임차인을 내보내는 명도에 드는 비용 일체
협의적으로는 임차인과 원만한 협상이 되지 않아 법적으로 명도 절차를 거치는데 드는 비용을 말하며, 광의적으로는 임차인과의 협상에 따라 지급한 이사비를 포함하기도 한다.
구성[편집 | 원본 편집]
명도소송 후 강제집행까지 이루어졌을 경우 일반적으로 500만원은 넘어간다. 변호사 선임이 필요한 경우나, 여러 변수가 많은 경우엔 1,000만원을 넘기는 경우도 흔히 발생하므로 사전에 비용을 꼼꼼히 따져 보고 전문가의 견적을 받아 보는 것이 좋다.
소송 비용[편집 | 원본 편집]
법무법인이나 대상물에 따라 천차만별일 수 있다. 일반적으로 아래와 같다.
강제집행 수임료[편집 | 원본 편집]
법무법인을 통해 명도소송을 진행했다면 해당 법무법인에서 강제집행까지 추가 비용 없이 진행해주는 경우도 있다. 그러나 강제집행만 따로 맡기는 경우나, 난이도 있는 강제집행의 경우 별도 비용이 발생한다.
- 주거용: 100~200만원
- 상업용: 200~300만원
- 특수 물건: ~ 수천만원
상술하였듯이 법무법인을 통해 명도소송을 진행한 경우 무료이거나, 위 비용에서 100만원 정도 뺀 비용을 생각하면 된다. 단, 이는 일반적인 임차관계에 해당하는 것이며, 권리관계가 복잡한 물건의 경우 추가적인 소송, 협상 등이 수반되므로 수천만원까지 비용이 증가하는 경우도 있다.
집행 실비[편집 | 원본 편집]
집행실비는 법으로 정해진 것은 없으며 집행관실에서 물건에 따라 견적을 산출한다. 아래 설명된 비용들은 절대적인 것이 아니며 집행관에 따라 가감될 수 있다. 또한 아래는 일반적인 가정집이나 자영업장 등의 상가 기준이며, 공장과 같이 일반 노무자가 옮길 수 없는 기계들이 있는 경우 이에 대한 비용은 별도로 계산해야 한다.
집행차수[편집 | 원본 편집]
강제집행은 1차와 2차로 나뉜다.
- 1차: 계고 집행
- 채무자나 임차인 등에 강제집행이 될 것임을 전달하고 자진명도를 유도한다.
- 집행관이 입회인 2인과 열쇠공을 대동하고 간다.
- 집행관 수수료, 여비가 기본적으로 부과되며, 상황에 따라 입회인 비용 및 개문비용이 추가될 수 있다.
- 2차: 강제 집행
- 인부들을 대동하여 강제로 명도를 집행한다. 즉, 인부들로 하여금 짐을 강제로 빼버리도록 하는 것이다.
- 1차와 같은 집행관 수수료와 여비, 입회인비용과 개문비용이 들어가고 노무비와 물류비용이 등이 추가된다.
구성 비용[편집 | 원본 편집]
집행예납금 등
강제집행에 필요한 절차를 밟고 서류를 갖추는데 드는 비용으로, 10~20만원의 비용이 든다.
개문비용
- 채무자 등이 문을 열어주지 않는 경우 강제 개방 비용이 필요하다.
- 열쇠공의 일반적인 출장비 및 작업비용으로 10만원 정도가 든다.
- 디지털락 등 특수 잠금장치가 있는 경우 20만원까지 들 수 있다.
입회인 비용
- 입회인 2명이 필요하며, 채권자가 알고있는 지인을 데려가도 무방하다.
- 입회인의 조건은 신분증을 소유한 대한민국 국민이기만 하면 된다.
- 다만 채권자나 채권자의 대리인은 인정되지 않는다.
- 지인이 없는 경우 집행관이 데려오며, 비용은 1명당 5만원 정도이다.\
노무비용
- 일반적으로 2평당 1명, 1명당 10만원의 비용이 들어간다.
- 집행당일날 현장에서 물건을 건물 밖으로 꺼내고 상하차하는 인건비이다.
열쇠교체비용
- 새로운 잠금장치를 설치하는데 드는 비용이다.
- 강제개문을 하고 들어간 후에도 열쇠나 비밀번호 등을 받지 못하여 새롭게 설치해야 하는 경우 발생한다.
운송(화물차)비용
- 대략 5평당 1톤 트럭 1대가 필요하며, 1톤 트럭 1대당 30~40만원이 들어간다.
- 대략 20평당 5톤 트럭 1대로 계산하기도 하며, 5톤 트럭은 1대당 110~130만원이 들어간다.
- 평수가 어느정도 된다면 5톤트럭을 쓰는 것이 비용이 더 저렴하다.
보관비용
- 컨테이너 1대당 1달에 20~30만원이며, 일반적으로 3개월 선납한다.
- 일반적으로 5톤 트럭 1대(또는 1톤 트럭 5대)당 1개의 컨테이너가 필요하다.
폐기비용
양도세 필요경비 인정[편집 | 원본 편집]
결론부터 말하면 매매계약에 따라 세입자들에게 지급한 명도비용은 필요경비로 인정된다.
소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명 서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다.
- 1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
- 가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세
- 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
- 다. 공증비용, 인지대 및 소개비
- 라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용 (신설 2018.2.13.)
위 내용은 2018년에 신설되었으므로, 그 전에 나온 판례나 서적 등에선 인정이 안 된다고 하는 경우가 있는데 현재는 되는 것이 맞다. 다만 경매 낙찰 후 지급한 명도비용은 인정이 안되는 등 모든 종류의 명도비용이 인정되는 것은 아니므로, 꼼꼼하게 확인해보아야 한다. 관련 해석례1
법령해석과-1870(2020.6.18) 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 임차인들에게 지급한 명도비용은 소득령§163⑤(1)라목에 따라 필요경비로 공제되는 양도비에 해당되는 것임
관련 해석례2
부동산거래관리과-1220, 2010.10.4 양도소득세 과세대상 자산을 취득할 때 또는 취득한 후에 법적의무 없이 세입자 또는 전 소유자에게 지급한 명도비용은 해당 자산의 필요경비에 해당하지 않는 것임
