임대사업 포괄양수도

부동산을 하나의 개별 물건으로 매매하지 않고, 사업에 딸린 자산으로 취급하여 그 사업 전체를 통째로 넘기는 형태의 양수도

• 사업에 대한 모든 권리와 의무를 다른 사업자에게 승계시키는 것으로 사업의 동질성은 유지되면서 사업자 명의만 변경
• 건물 매매는 일종의 재화의 공급으로 보아 부가가치세가 부과되나, 사업을 양도시엔 부가가치세를 과세를 생략

조건

• 사업 전체를 양도, 양수
  • 사업체 중 일부를 제외하거나 자산 중 일부를 제외하면 인정되지 않음
  • 임차인에 대한 조건 등 현재 사업체의 모든 조건을 그대로 인수
  • 포괄양수도 계약은 사업의 권리뿐만 아니라 의무도 승계하므로 부채를 인수할 수도 있으니 유의
• 일반과세자, 간이과세자 간에도 포괄 양수도 가능하나, 일반과세 사업자를 양수한 간이과세자는 일반과세로 변경
• 계약 당시 사업자 등록이 되어 있지 않아도 가능하나, 계약 후 일정 기간 내에 사업자 등록 필요

포괄양수도 관계

포괄양수도 요약 관계표

양도인	양수인	가능 여부	비고
일반과세	일반과세	가능
일반과세	간이과세	가능	양수인이 일반과세로 자동 변경
간이과세	일반과세	가능
간이과세	간이과세	가능
일반과세	면세	불가
간이과세	면세	불가
면세	일반과세	불가
면세	간이과세	불가
일반과세	비사업자	가능	양수인이 기간(20일)내 사업자등록
간이과세	비사업자	가능

매도인 과세형태에 따른 세부담

• 매도인이 일반과세자
  • 매수인이 일반과세자, 간이과세자, 비사업자인 경우 건물분 부가가치세 10%를 매도인에게 지급
  • 매도인은 세금계산서를 매수인에게 발급하고 세무서에 부가가치세 신고 후 납부
  • 매수인이 일반과세자이면 환급을 받지만, 간이과세자 또는 비사업자인 경우 환급 불가
    • (단, 잔금 지급 후 해당 과세기간 종료 후 20일 이내 일반과세자로 신청시 환급 가능)

• 매도자인이 간이과세자
  • 매수인이 일반과세자, 간이과세자, 비사업자인 경우 매도인이 부가가치세 3% 부담
    • (납부금액 = 건물매매가 × 10% × 업종별 부가가치세율 (부동산임대업 : 30%))
  • 매수인은 부가가치세를 매도인에게 지급하지 않음 (매도가액에 포함된 것으로 간주)

• 매도인지 비사업자
  • 부가가치세 없음
  • 매수인은 부가가치세를 지급하지 않음

방법

• 매도인은 양도일이 속하는 달의 말일로부터 25일 이내 부가가치세 신고·납부 및 폐업
  • 폐업신고 시 사업양도신고
• 매매계약서에 포괄적양수도 계약임을 명시하거나 별도의 포괄적양수도 계약서를 작성
• 사업자 등록이 되어 있지 않을 경우 계약 후 20일 이내 사업자 등록

장점

• 부가가치세가 부과되지 않으므로 그만큼 매도 가격을 낮출 수 있음
• 실제로는 환급 가능한 부가가치세 부과를 생략하는 것이지만, 매수인의 자금 확보 부담을 줄일 수 있음
• 세금계산서 교부 및 환급신청 등의 절차상 번거로움 감면

같이 보기

• 부가가치세
• 일반과세자
• 간이과세자

참고 문헌

• 상가 매매시 부가가치세 납부
• 포괄양도양수계약에 대한 이해