소액보증금 최우선변제

소액임차인의 보증금을 보호하기 위해 특별히 인정하는 권리

• 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.
• 적용 예) 집이 경매에 넘어갈 때 대항력을 갖추지 않고 뒤늦게 전입을 한 경우에도 보증금의 일정 금액을 변제함

대상 범위 및 금액

소액임차인의 범위

구분	기준 금액
서울특별시	1억원 5천만원 이하
과밀억제권역 세종특별자치시 용인시 및 화성시	1억원3천 이하
광역시(광역시 내 일부 지역 제외) 안산시, 김포시, 광주시, 파주시	7천만원 이하
그 밖의 지역	6천만원 이하

우선변제금액

지역		소액임차보증금
서울특별시		5,000만원
인천광역시	강화군, 옹진군	2,000만원
	서구 대곡동/불로동/마전동/금곡동/오류동/왕길동/당하동/ 원당동/인천경제자유구역 및 남동 국가산업단지	2,300만원
	그 밖의 지역	4,300만원
의정부시/구리시 /하남시/고양시/수원시/성남시/ 안양시/부천시/광명시/과천시/의왕시/군포시/용인시/화성시/세종시/김포시		4,300만원
시흥시	반월특수지역	2,000만원
	그밖의 지역	4,300만원
남양주시	호평동/평내동/금곡동/일패동/이패동/삼패동/ 가운동/수석동/지금동 및 도농동	4,300만원
	그밖의 지역	2,000만원
광주/대구/대전/ 부산/울산광역시	군지역	2,000만원
	그밖의 지역	2,300만원
경기도 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시		2,300만원
그밖의 지역		2,000만원

적용

LTV 산정

LTV 산정 시 방 수에 따라 소액보증금 최우선변제금액을 제외하고 대출을 해주는 것을 방 공제라고 한다.

• 은행에서 LTV를 산정할 때 담보 가액 계산에서 소액보증금 최우선변제금액을 제외하고 계산
• 은행에서도 차주의 부실 시 경매를 통해 채권을 보전하여야 하므로 대출 시 (전체방수 - 1) × 최우선변제금액을 제외하고 대출 가능액 산정

LTV 계산기 바로가기

경매

• 소액임차인에 해당되고, 경매신청의 원인이 된 권리의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳐 대항력을 갖고 있는 경우 선순위 담보물권자가 있더라도 보증금 중 일정액을 그 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리
• 소액임차인에 해당하지 않더라도 주택의 인도와 주민등록을 마치고 확정일자를 갖춘 경우 다른 담보물권자와 함께 순위에 따라 변제 가능
• 소액임차인은 임차주택이 경매 또는 체납처분에 따라 매각되는 경우에 집행법원에 배당요구를 하거나 체납처분청에 우선권 행사를 하겠다는 신고 필요