- 상위 문서: 감정평가 방법
공시지가기준법이란 감정평가의 대상토지와 유사하다고 인정되는 비교표준지의 공시지가를 기준으로 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
법적 사항
한국에서 토지를 평가할 때는 공시지가기준법을 기본으로 한다.
법률적 정의
- “공시지가기준법”이란 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」(이하 “법”이라 한다) 제3조제1항 본문에 따라 감정평가의 대상이 된 토지(이하 “대상토지”라 한다)와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(이하 “비교표준지”라 한다)의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정(補正)을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.(감정평가에 관한 규칙 제2조)
의무적 활용
- 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조(기준) ① 감정평가법인등이 토지를 감정평가하는 경우에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 표준지공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만, 적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다.
필요/불필요 요소
공인중개사 시험에서 주로 출제된다.
필요
- 비교표준지 선정
- 시점 수정
- 지역 요인 비교
- 개별 요인 비교
- 면적 요인 비교
- 그 밖의 요인 보정
불필요
감가수정감가상각사정 보정
문제 풀이
문제1
39. 다음 자료를 활용하여 공시지가기준법으로 평가한 대상 토지의 가액(원/㎡)은?(단, 주어진 조건에 한함)
- ○ 소재지 등: A시 B구 C동 100, 일반상업지역, 상업용
- ○ 기준시점: 2019.10.26
- ○ 표준지공시지가(A시 B구 C동, 2019.01.1기준)
| 기호 | 소재지 | 용도지역 | 이용상황 | 공시지가(원/㎡) |
| 1 | C동 90 | 일반공업지역 | 상업용 | 1,000,000 |
| 2 | C동 110 | 일반상업지역 | 상업용 | 2,000,000 |
- ○ 지가변동률(A시 B구, 2019.01.01~2019.10.26)
- 공업지역: 4% 상승
- 상업지역: 5% 상승
- ○ 지역요인: 표준지와 대상토지는 인근지역에 위치하여 지역요인은 동일함
- ○ 개별요인: 대상토지는 표준지 기호 1, 2에 비해 각각 가로조건에서 10% 우세하고, 다른 조건은 동일함(상승식으로 계산할 것)
- ○ 그 밖의 요인으로 보정할 사항 없음
- ① 1,144,000
- ② 1,155,000
- ③ 2,100,000
- ④ 2,288,000
- ⑤ 2,310,000
풀이
- 표준지공시지가는 동일한 조건인 일반상업지역의 상업용 부동산, 즉 기호2를 선택하여 비교
- 지가변동률을 이용한 시점수정 = 2,000,000원 X (1 + 0.05) = 2,100,000원
- 개별요인비교 = 2,100,000원 × (대상부동산 / 사례부동산 = 110 / 100) = 2,310,000원
- (참고) 쉬운 풀이 = 2,000,000원 × 105% × 110% = 2,310,000원
