부동산을 임대차한 상황에서, 보증금을 일부를 내리며 월세로 전환하는 경우를 말한다. 주택임대차보호법, 상가임대차보호법 등을 고려하여 상환선 이내에서만 조정이 가능하며, 이 방법 및 산정률 등은 전세를 월세로 전환하는 경우 뿐만 아니라 월세를 전세로 전환하는 경우 등 다양한 경우에 동일하게 활용할 수 있다.
전월세전환율
보증금과 월세로 상호 전환하는 비율을 의미한다. 즉 보증금을 줄이면서 월세를 올리거나 그 반대의 경우에 적용되는 비율이다.
예시
- 보증금을 2000만원 줄이면서 월세를 10만원 늘린다면 전월세 전환률은
- (10 × 12) ÷ 2000 × 100 = 6%이다.
주로 시장 금리가 낮을 수록 낮게 산정된다. 시장에서 일반적으로 통용되는 전월세전환률은 통계정보를 통해 확인할 수 있다.
이런 시장 정보를 통해 임대인과 임차인이 협의하되, 주택임대차보호법이나 상가임대차보호법을 적용받는 임대차의 경우 법에서 정한 상한선을 지켜야 한다. 비율을 정하였다면 전월세계산기를 통해 쉽게 계산 가능하다.
2023년 전월세 전환율
주택·상가 임대차보호법에서 정해진 산정률에 따른 최대 전환률은 아래와 같다.
| 주택 | 민특법 | 상가 | |
|---|---|---|---|
| 전세 → 월세 | 5.5% | 5.0% | 12% |
| 월세 → 전세 | 합의 | 5.0% | 합의 |
법적 산정률
월세 = 보증금 * 산정률
- 이렇게 정해진 월세는 상한선이다. 상한선을 넘지 않는 선에서 지역별 전월세전환율 등을 적절히 활용할 수 있다.
- 산정률은 주택임대차보호법, 상가임대차보호법 제12조(아래 문단 참고)에 따라 정해진다.
계산 예시
- 보증금이 4천만원, 월세가 180만원, 산정률이 11.25%인 경우
- 일부를 월세로 전환하고자 할 경우 180만원 + 2천만원 × 11.25% = 405만원
- 보증금 2천만원, 월세 405만원을 받을 수 있음
- 월세만 받고자 할 경우 180만원 + 4천만원 × 11.25% = 630만원 까지 받을 수 있음
- 보증금 없이 월세 630만원까지 받을 수 있음
주택 산정률
주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다. <개정 2010. 5. 17., 2013. 8. 13., 2016. 5. 29.>
- 1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
- 2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율
주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률) ① 법 제7조의2제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할을 말한다.
② 법 제7조의2제2호에서 “대통령령으로 정하는 이율”이란 연 2퍼센트를 말한다. <개정 2016. 11. 29., 2020. 9. 29.>
산정률 비교
- 1호. 1할 = 10%
- 2호. 한국은행 기준금리: 3.5% (2023년 6월 기준)
- 3.5 + 2 = 5.5%
적용 전환율
- 5.5%
상가 산정률
법적 근거
상가임대차보호법 제12조(월 차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월 차임의 범위를 초과할 수 없다.
- 1.「은행법」에 따른 은행의 대출금리 및 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
- 2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 배수를 곱한 비율
상가임대차보호법 시행령 제5조(월차임 전환 시 산정률) ① 법 제12조제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할2푼을 말한다.
- ② 법 제12조제2호에서 “대통령령으로 정하는 배수”란 4.5배를 말한다.
산정률 비교
- 1호. 1할2푼 = 12%
- 2호. 한국은행 기준금리: 3.50% (2023년 6월 기준)
- 3.50 * 4.5 = 15.75%
적용 전환율
- 12%
