명도 강제집행

강제집행은 1차와 2차로 나뉜다.

1차 계고

채무자나 임차인 등에 강제집행이 될 것임을 전달하고 자진명도를 유도한다.

• 계고 내용: '채권자로부터 부동산인도 강제집행 신청이 있었으니, O월 O시까지 자진하여 이행하시기 바랍니다. 위 기일까지 자진하여 이행하지 않을 떄에는 예고 없이 강제로 집행이 되고 그 비용을 부담하게 됩니다.'
  • 위와 같은 내용을 문 안쪽, 집 내부에서 가장 잘 보이는 곳에 부착한다.
• 참석자: 채권자, 집행관, 입회인 2명, 열쇠공
  • 집행관이 입회인 2명과 필요 시 열쇠공을 데려오라고 연락을 준다.
  • 데려갈 입회인이나 열쇠공을 구할 수 없는 경우 집행관에게 부탁하면 대신 데려와 주거나 소개시켜 주기도 한다.
  • 열쇠공을 바로 데려갈지는 상황에 따라서 결정하여야 한다.
    • 점유자가 문을 열어줄 가능성이 있다면 출장비만 주게 되는 상황이 생긴다.
    • 열어줄지 안 열어줄지 알 수 없고, 열쇠가게가 주변에 있다면 상황이 닥쳤을 때 부를 수도 있다.
• 개문 여부
  • 강제집행 계고는 개문을 하고 문 안쪽에 계고장을 붙이는 경우도 있고, 문틈 사이로 계고장을 밀어 넣는 경우도 있다.
  • 점유자가 없고, 점유자와 연락이 닿지 않고, 문틈 계고가 안 될 경우엔 개문을 해야 한다.
  • 점유자와 연락이 닿더라도 문을 열어줄 수 있는 상황이 아니라고 하면 개문을 해야 한다.

2차 집행

인부들을 대동하여 강제로 명도를 집행한다. 즉, 인부들로 하여금 짐을 강제로 빼버리도록 하는 것이다. 물론 개문을 하고 들어가서 열쇠를 바꾸고 점유권을 차지하기만 할 수도 있다. 짐들은 그대로 두고 찾아가도록 하거나 경매에 부칠 수도 있으나 일반적으로는 깔끔하게 짐을 보두 빼서 컨테이너 보관소에 맡기는 것을 선택하는 경우가 많다. 짐을 그대로 놔둘 경우 용달비용, 컨테이너 비용, 인건비 등 상당 금액을 아낄 수 있으나, 경매 절차가 진행되는 두어달 동안 세입자를 받기 힘들어진다.

유동자산 처분

2차 집행에서 언급하였듯이 기존 점유자의 짐들을 집에 그대로 두거나, 컨테이너로 옮겨둘 수 있다. 이 물건들은 임의로 처분해서는 안 되며 절차를 밟아 경매로 매각을 하여야 한다.

초본 발급

• 소송 판결문, 집행 결정문이 있는 경우 이를 동사무소에 가지고 가면 상대방의 초본을 발급받을 수 있다.

내용증명 발송

• 초본의 주소를 활용하여 내용증명을 발송한다.
• 1차 발송 후 3~4일 후 2차로 한번 더 보낸다.

동산 경매 신청서 제출

• 내용증명 발송 기록을 집행관실에 가져가서 연락이 안 된다는 것을 근거로 동산 경매를 신청한다.

경매

• 약 1개월 후 경매가 열린다.
• 쑬만한 짐들이 있으면 전문업체에서 낙찰받아 간다.
• 그렇지 않은 경우 유찰을 시키거나 채권자가 직접 낙찰받아 버리기도 한다.
• 매각 절차를 빨리 끝내면 컨테이너 보관 기간이 짧아지므로 보관료를 아낄 수 있기 때문

쓰레기 처리

• 물건을 보관한 컨테이너 사장님들이 주선해준다.

비용 청구 소액 소송

법적으로 아래 비용들은 채무자(점유자)가 배상해야 하는 것이 맞다. 하지만 인도적인 측면, 현실적인 측면에서 소송을 제기하는 경우가 많진 않다. 소송에서 승소를 한다고 하더라도 상대방이 이런 소액조차 부담할 수 없는 상황인 경우 또한 많다.

• 미납 관리비
• 강제집행 비용
• 미납 월세
• 소송비