리모델링

주택법 제2조 제25호

건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 행위

리모델링의 유형

리모델링의 범위

주택법 제2조 제25호, 주택법 시행령 제13조

증축범위	대수선
대상 : 준공 후 15년이 경과된 공동주택 증축범위 1) 전용면적(세대당 면적) - 85㎡미만: 40% 이내 - 85㎡이상 : 30% 이내 2) 세대수 : 기존 세대수의 15% 이내 3) 수직증축 : - 14층 이하 2개 층 - 15층 이상 3개 층 이내	건축물의 기둥, 보, 내력벽, 외부 형태 등을 수선·변경·증설 30㎡ 이상 내력벽 증설 및 해체 3개 이상 기둥, 보를 증설 또는 해체 방화벽 또는 방화구획 증설 또는 해체 주계단·피난계단 등의 증설 또는 해체 외벽 마감재료 증설 또는 해체 등

리모델링 기준 완화 제도

건축법 시행령 제6조 제1항 제6호

• 준공 후 15년 이상 경과된 공동주택에서 기준조건을 충족시키는 건물을 리모델링하는 경우, 건축기준을 완화하여 적용할 수 있는 제도
• 조경, 공개공지, 건축선, 건폐율, 용적률, 대지 안의 공지, 높이제한, 일조권(채광확보를 위한 높이제한) 등을 건축위원회 심의를 통해 완화 범위 결정

리모델링 추진 절차

리모델링 추진제안	• 입주자대표회의 등에서 ‘리모델링 제안 및 시행’ 의결
주택조합 설립인가	리모델링주택 조합 공동주택 소유자가 설립한 조합으로 규약 등을 의결하고, 리모델링 계획 및 조합원 비용부담 결의 등의 업무를 담당하며 사업주체가 됨 인가조건 조합 신청시 : 소유자와 의결권의 2/3이상 동별 과반수 동의 (단지전체) 각 동별 2/3이상 동의 (동별 리모델링 시) 입주자대표회의 신청시 : 소유자 전원 동의 조합원 자격 1) 사업계획승인(건축허가)을 얻어 건설한 공동주택의 소유자 2) 복리시설을 함께 리모델링하는 경우에는 당해 복리시설의 소유자 조합설립인가일로 부터 2년 이내에 사업계획승인(리모델링 허가) 신청
시공사 선정	선정방법 : 조합총회 의결을 통하여 경쟁입찰 선정기준 : 국토교통부 고시에 따라 리모델링 시공자 선정 판정
1차 안전진단	증축형 리모델링 가능여부 판정 진행절차 : 안전진단 요청(조합) → 안전진단 기관선정 및 의뢰(시장) → 안전진단 (실시계획 → 현장조사 및 결과분석 구조안전성평가) 진단기관 : 안전진단기관(민간), 한국시설안전공단, 한국건설기술연구원 평가결과 모두 B등급 이상시 수직증축 가능 평가항목 중 하나가 D등급 이하인 경우 증축형 리모델링 불가 수직증축형의 경우 그 적정성에 대하여 1차 안전성 검토 필요 소요비용 : 리모델링 기금 설치 및 운영조례에 따라 시 지원 가능 안전진단을 시행할 경우 단위세대 내 진단 필요 → 사전에 소유자 및 임대인 동의절차 필요
도시계획위원회 및 건축위원회 심의	1차 안전성검토 - 구조계획상 증축범위의 적정성 등 검토 의뢰(시장) (한국시설안전공단, 한국건설기술연구원) 세대수 증가시 도시관리계획 및 기반시설과 부합 여부 심의(50세대 이상) 건축법 완화 및 증축범위 심의
권리변동계획 수립	세대수 증가형의 경우 권리변동계획 수립 후 사업계획승인 권리변동계획 내용 : 대지 및 건축물의 권리변동, 비용분담, 분양계획 등(감정평가업자 평가 금액을 기준으로 할 수 있음)
매도청구	리모델링 결의에 찬성하지 아니한 자에 대하여 매도 청구 진행절차 1) 조합에서 미동의 구분소유자에게 리모델링 참가 여부 서면 촉구 2) 미동의 구분소유자는 2개월 이내 회답 (회답 아니한 경우 미참가로 봄) 3) 미동의 구분소유자에게 매도 청구 (2개월 이내 미 청구시 매도청구권 소멸)
리모델링 허가	2차 안전성검토 – 허가설계도서상 구조안전의 적정성여부 등 검토 의뢰(시장) (1차 안전성검토 수행 전문기관) 대상 : 증가하는 세대수가 30세대 미만인 사업(내력벽 철거에 의하여 세대 합치는 행위가 아닐 것) 신청요건 1) 입주자대표회의 또는 소유자 : 단지 소유자 전원 동의 2) 리모델링주택조합 : 단지전체 75% 이상, 동별 1/2 이상 동의(단지전체), 각 동별 75% 이상 동의(동별) 동의철회 : 허가신청서 제출 전까지 서면으로 동의철회 가능
사업계획승인	대상 : 증가하는 세대수가 30세대 이상인 사업 사업주체 : 리모델링주택조합
이주	감리자 지정 (감리의무대상) 세대수 증가 및 매도청구 매수 주택 분양 분담금 확정 총회 및 이주
2차안전진단	수직증축형 리모델링 허가가 된 경우 구조안전에 대한 상세확인 진단기관 : 1차 진단기관 외 안전진단 가능 기관(1차 진단을 시설안전공단 및 건설기술연구원 실시한 경우 예외) 소요비용 : 리모델링 기금 설치 및 운영조례에 따라 시 지원 가능
착공신고	사업계획승인을 받은 날부터 5년 이내 공사착수 리모델링허가를 받은 날부터 1년 이내 공사착수
사용검사	하자보수보증금 보증서 및 장기수선계획 수립·제출
조합해산	사용검사 필증 수령 후 리모델링주택조합 해산 인가(조합원 동의를 얻은 정산서 필요)

리모델링과 재건축 비교

리모델링	구분	재건축
주택법	근거	도시 및 주거환경 정비법
건축물 노후화 억제 및 기능 향상	성격	노후불량 구조물 밀집지역 주거환경개선 및 주택공급
수직증축 B등급 이상 수평증축 C등급 이상	안전진단	최소 D등급 이하(D,E)
준공 후 15년 이상	최소연한	준공 후 30년 이상
대수선 또는 부분철거 후 증축	공사방식	전면 철거 후 신축
기존 전용면적의 30%~40% 이내	증축범위	용적률 범위 내
법적 상한 초과 (건축심의로 결정)	용적률	법정 상한 이하 (3종 일반 주거지역 300%)
건폐율, 용적률, 높이제한, 조경 등	건축기준완화	없음
기존 구조를 보수·보강하여 현행기준에 맞는 내진설계 기준 적용	구조	현행 기준에 적합하게 설계 및 시공
없음	기부채납	도로, 공원, 녹지 등 제공

참고 문헌

• 성남시 공동주택 정보누리