양도소득세

讓渡所得稅, 양도세

부동산 등 자산 양도로 인하여 벌어들인 차액에 대해 부과하는 세금

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• 관련 법령: 소득세법

납부 시기

• 예정 신고·납부
  • 자산의 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고와 함께 예정신고세액 납부
  • 예정신고 기한 내 신고·납부하지 않을 경우 신고불성실 가산세 등이 부과될 수 있음
• 확정 신고·납부
  • 과세기간 내 양도소득이 있는 경우, 과세기간 다음 연도 5월 확정신고와 함께 확정신고세액을 납부
  • 예정신고를 한 경우 별도로 확정신고를 하지 않음
    • 단, 해당 연도에 2건 이상의 부동산 양도로 예정신고를 2회 이상 한 경우 확정신고 필요

세율

과표	세율	누진공제
1,200만원 이하	6%	-
4,600만원 이하	15%	108만원
8,800만원 이하	24%	522만원
1.5억원 이하	35%	1,490만원
3억원 이하	38%	1,940만원
5억원 이하	40%	2,540만원
10억원 이하	42%	3,540만원
10억원 초과	45%	6,540만원

• (참고) 2010년부터 세율 변동 보기

세액 계산 흐름도

양 도 가 액	500000 부동산 등의 양도당시 실지거래가액
	취 득 가 액	부동산 등의 취득당시 실지거래가액 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액 적용 가능함
－5000000
필 요 경 비	실가：설비비·개량비, 자본적지출액, 양도비 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액은 기준시가의 3% 적용
=
양 도 차 익	양도가액 - 취득가액 - 필요경비
－
장기보유특별공제	(토지·건물의 양도차익) × 공제율
=
양 도 소 득 금 액	양도차익 - 장기보유특별공제
－
양   도   소  득  기  본  공  제	250만원 (미등기 양도자산은 적용 배제)
=
양  도  소  득  과  세  표  준	양도소득금액 - 양도소득기본공제
×
세 율	양도소득세율표 참조
=
산 출 세 액	양도소득과세표준 × 세율
－
세액공제＋감면세액	외국납부세액공제와 조세특례제한법 상 감면세액
=
자진납부할 세액	산출세액 - (세액공제 + 감면세액)

감면되는 경우

• 기본 공제
  • 연 1회 한도 양도소득금액에서 250만원 공제 가능
  • 기본공제는 납세의무자 별로 적용되므로 공동명의 자산인 경우엔 명의자 각각 기본공제 적용
• 1세대 1주택
  • 9억까지 세액 공제(9억 이하인 경우 비과세)
    • 조정대상지역인 경우 2년 이상 거주해야 1세대 1주택으로 인정
    • 9억이 넘는 경우 과세대상 양도차익 = 양도차익 * (양도가액 - 9억원) / 양도가액
  • 장기보유특별공제 24% ~ 80% 적용
    • 12.16 대책에 따라 12% ~ 80%로 세분화될 예정
• 일시적 1세대 2주택
  • 새로운 주택을 구입하고 기존 주택을 처분하는 과정에서 일시적으로 2주택이 된 경우 1주택으로 취급
• 장기보유특별공제
  • 보유기간이 3년 이상인 경우 보유한 기간에 따라 공제율 적용
  • 3년 6%, 4년 8%, ..., 14년 28%, 15년 30%
    • 1세대 1주택인 경우 최대 80% 적용
    • 조세특례제한법의 조건에 맞는 임대주택은 50%, 70% 적용 또는 2~10% 추가 가산(조세특례제한법 제97조의3~4)
• 임대사업자 혜택
  • 임대주택 외 하나의 거주주택을 소유하는 경우, 거주주택 양도 시 1세대 1주택 특례 적용 가능
  • 조정대상지역 2주택 이상 양도소득세 중과 배제
  • 장기 임대 주택(조세특례제한법 제97조의3~5)
    • 8년 임대 시 장기보유특별공제 50% 적용(제97조의3)
    • 10년 임대 시 장기보유특별공제 70% 적용(제97조의3)
    • 장기보유특별공제 2~10% 추가 가산(제97조의4)
    • 10년 임대 시 양도소득세 100% 감면(제97조의5)

중과되는 경우

• 조정대상지역
  • 1주택을 보유한 세대더라도 2년 이상 실거주 하지 않으면 1주택의 혜택을 배제(8.2 대책)
    • 조정대상지역, 2017.8.1 이후 구입 물건은 2년 이상 거주해야지만 1세대 1주택 인정
  • 조정대상지역의 다주택자인 경우 10~20%의 세율 가산(8.2 대책)
    • 조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 2주택인 경우 : 10% 중과
    • 조정대상지역에 있는 주택으로 1세대 3주택 이상인 경우 : 20% 중과
  • 조정대상지역의 다주택자(1세대 2주택 이상)인 경우 장기보유특별공제 미적용
• 2년 미만 보유
  • 양도세 기본 세율 6% ~ 42%에 비해, 2년 미만 거주자인 경우 높은 양도세율을 적용하여 투기성 매매를 억제
  • 보유기간이 1년 미만인 경우 양도소득세율 40%
    • 2021년 1월 1일부터 50%적용 (12.16 대책, 법 개정 예정)
  • 보유기간이 2년 미만인 경우
    • 2021년 1월 1일부터 40%적용 (12.16 대책, 법 개정 예정)