노후·불량 건축물

도시 및 주거환경정비법에 따라 재건축이 가능한 조건 중 하나인 노후·불량 건축물을 말하며, 지역별로 차이가 있다.

법령·조례 조문

도시 및 주거환경정비법

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

• 3. “노후ㆍ불량건축물”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.
  • 가. 건축물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 붕괴, 그 밖의 안전사고의 우려가 있는 건축물
  • 나. 내진성능이 확보되지 아니한 건축물 중 중대한 기능적 결함 또는 부실 설계ㆍ시공으로 구조적 결함 등이 있는 건축물로서 대통령령으로 정하는 건축물
  • 다. 다음의 요건을 모두 충족하는 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도ㆍ특별자치도 또는 「지방자치법」 제175조에 따른 서울특별시ㆍ광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시(이하 “대도시”라 한다)의 조례(이하 “시ㆍ도조례”라 한다)로 정하는 건축물
    • 1) 주변 토지의 이용 상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 곳에 위치할 것
    • 2) 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 건설하는 경우 건설에 드는 비용과 비교하여 효용의 현저한 증가가 예상될 것
    • 라. 도시미관을 저해하거나 노후화된 건축물로서 대통령령으로 정하는 바에 따라 시ㆍ도조례로 정하는 건축물

도시 및 주거환경정비법 시행령

제2조(노후ㆍ불량건축물의 범위)

• ① 「도시 및 주거환경정비법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제3호나목에서 “대통령령으로 정하는 건축물”이란 건축물을 건축하거나 대수선할 당시 건축법령에 따른 지진에 대한 안전 여부 확인 대상이 아닌 건축물로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.
  • 1. 급수ㆍ배수ㆍ오수 설비 등의 설비 또는 지붕ㆍ외벽 등 마감의 노후화나 손상으로 그 기능을 유지하기 곤란할 것으로 우려되는 건축물
  • 2. 법 제12조제4항에 따른 안전진단기관이 실시한 안전진단 결과 건축물의 내구성ㆍ내하력(耐荷力) 등이 같은 조 제5항에 따라 국토교통부장관이 정하여 고시하는 기준에 미치지 못할 것으로 예상되어 구조 안전의 확보가 곤란할 것으로 우려되는 건축물
• ② 법 제2조제3호다목에 따라 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도ㆍ특별자치도 또는 「지방자치법」 제175조에 따른 서울특별시ㆍ광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시의 조례(이하 “시ㆍ도조례”라 한다)로 정할 수 있는 건축물은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.
  • 1. 「건축법」 제57조제1항에 따라 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 면적에 미치지 못하거나 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 도시ㆍ군계획시설(이하 “도시ㆍ군계획시설”이라 한다) 등의 설치로 인하여 효용을 다할 수 없게 된 대지에 있는 건축물
  • 2. 공장의 매연ㆍ소음 등으로 인하여 위해를 초래할 우려가 있는 지역에 있는 건축물
  • 3. 해당 건축물을 준공일 기준으로 40년까지 사용하기 위하여 보수ㆍ보강하는 데 드는 비용이 철거 후 새로운 건축물을 건설하는 데 드는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물
• ③ 법 제2조제3호라목에 따라 시ㆍ도조례로 정할 수 있는 건축물은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.
  • 1. 준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 시ㆍ도조례로 정하는 기간이 지난 건축물
  • 2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제19조제1항제8호에 따른 도시ㆍ군기본계획의 경관에 관한 사항에 어긋나는 건축물

서울특별시 도시 및 주거환경정비 조례

제4조(노후ㆍ불량건축물)

• ① 영 제2조제3항제1호에 따라 노후·불량건축물로 보는 기준은 다음 각 호와 같다.
  • 1. 공동주택
    • 가. 철근콘크리트·철골콘크리트·철골철근콘크리트 및 강구조인 공동주택: 별표 1에 따른 기간
    • 나. 가목 이외의 공동주택: 20년
  • 2. 공동주택 이외의 건축물
    • 가. 철근콘크리트·철골콘크리트·철골철근콘크리트 및 강구조 건축물(「건축법 시행령」 별표 1 제1호에 따른 단독주택을 제외한다): 30년
    • 나. 가목 이외의 건축물: 20년
• ② 영 제2조제2항제1호에 따른 노후·불량건축물은 건축대지로서 효용을 다할 수 없는 과소필지 안의 건축물로서 2009년 8월 11일 전에 건축된 건축물을 말한다.
• ③ 미사용승인건축물의 용도별 분류 및 구조는 건축허가 내용에 따르며, 준공 연도는 재산세 및 수도요금·전기요금 등의 부과가 개시된 날이 속하는 연도로 한다.

별표 1

철근콘크리트ㆍ철골콘크리트ㆍ철골철근콘크리트 및 강구조 공동주택의 노후ㆍ불량건축물 기준 (제4조제1항제1호 관련)

준공년도	5층 이상 건축물	4층 이하 건축물
1981. 12. 31. 이전	20년	20년
1982	22년	21년
1983	24년	22년
1984	26년	23년
1985	28년	24년
1986	30년	25년
1987		26년
1988		27년
1989		28년
1990		29년
1991. 1. 1. 이후		30년

경기도 도시 및 주거환경정비 조례

제3조(노후ㆍ불량건축물)

• ① 「도시 및 주거환경정비법 시행령」(이하 "영"이라 한다) 제2조제2항에 따른 노후·불량건축물이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.
  • 1. 「건축법」 제57조제1항에 따라 해당 시·군 조례가 정하는 면적에 미달되거나 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 도시·군계획시설 등의 설치로 인하여 효용을 다할 수 없게 된 대지에 있는 건축물
  • 2. 공장의 매연·소음 등으로 인하여 위해를 초래할 우려가 있는 지역 안에 있는 건축물
  • 3. 해당 건축물을 준공일 기준으로 40년까지 사용하기 위하여 보수·보강하는데 드는 비용이 철거 후 새로운 건축물을 건설하는 데 드는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물
• ② 영 제2조제3항제1호에 따른 노후·불량 건축물이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 경과한 건축물을 말한다.
  • 1. 철근콘크리트구조 공동주택은 별표 1에 따른다. 다만, 도로·철도 등 공익사업이 주택단지내 주택으로 쓰이는 건축물 동수의 2분의 1 이상을 지나는 경우의 건축물은 20년
  • 2. 제1호 이외의 건축물
  • 가. 단독주택(「건축법 시행령」 별표 1 제1호에 따른 단독주택을 말한다)이 아닌 건축물로서 철근콘크리트·철골철근콘크리트구조 또는 철골구조건축물은 30년
  • 나. 가목 이외의 건축물(기존무허가건축물 포함)은 20년
• ③ 영 제2조제3항제2호에 따른 노후·불량건축물은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제19조제1항제8호에 따른 도시·군기본계획의 경관에 관한 사항에 저촉되는 건축물을 말한다.
• ④ 미사용승인건축물의 준공일을 결정하는 경우 용도별 분류와 구조는 건축허가 내용에 따르며, 준공일은 재산세 또는 수도요금·전기요금 등의 최초 부과 개시일로 한다.

별표 1

철근콘크리트구조 공동주택의 노후·불량건축물 기준(제3조제2항제1호 관련)

준공연도	5층 이상 공동주택	4층 이하 공동주택
1983년12.31.이전	20년	20년
1984년	22년	21년
1985년	24년	22년
1986년	26년	23년
1987년	28년	24년
1988년	30년	25년
1989년		26년
1990년		27년
1991년		28년
1992년		29년
1993년 1.1. 이후		30년

부산광역시 도시 및 주거환경정비 조례

제3조(노후ㆍ불량건축물)

• ① 「도시 및 주거환경정비법 시행령」(이하 “영”이라 한다) 제2조제2항에서 “시·도 조례로 정할 수 있는 건축물”이란 다음 각 호의 건축물을 말한다.
  • 1. 「건축법」 제57조제1항에 따라 건축조례가 정하는 면적에 미달되거나 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 도시계획시설(이하 "도시계획시설"이라 한다) 등의 설치로 인하여 효용을 다할 수 없게 된 대지에 있는 건축물
  • 2. 공장의 매연ㆍ소음 등으로 인하여 위해를 초래할 우려가 있는 지역안에 있는 건축물
  • 3. 해당 건축물을 준공일 기준으로 40년까지 사용하기 위하여 보수ㆍ보강하는데 드는 비용이 철거 후 새로운 건축물을 건설하는 데 드는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물
• ② 영 제2조제3항제1호에서 “준공된 후 20년 이상 30년 이하의 범위에서 조례로 정하는 기간이 지난 건축물”이란 다음 각 호와 같다.
  • 1. 공동주택
    • 가. 1995년 1월 1일 이후 준공된 건축물은 30년
    • 나. 1991년 1월 1일부터 1994년 12월 31일까지 준공된 건축물은 25년+(준공연도-1990)
    • 다. 1990년 12월 31일 이전에 준공된 건축물은 25년
  • 2. 제1호 외의 건축물 <개정 2015. 7. 15>
    • 가. 철근콘크리트조, 철골콘크리트조,철골철근콘크리트조 또는 강구조 건축물은 30년
    • 나. 가목 외의 건축물 25년
• ③ 영 제2조제3항 각 호 외의 부분에서 “조례로 정할 수 있는 건축물”이란 다음 각 호의 건축물을 말한다.
  • 1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제19조제1항제8호에 따른 도시기본계획상의 경관에 관한 사항에 저촉되는 건축물
  • 2. 건축물의 급수ㆍ배수ㆍ오수설비 등이 노후화되어 수선만으로는 그 기능을 회복할 수 없게 된 건축물

대구광역시 도시 및 주거환경정비 조례

제3조(노후ㆍ불량건축물)

• ① 영 제2조제2항에서 “시·도 조례로 정할 수 있는 건축물”이란 다음 각 호의 건축물을 말한다.
  • 1.「대구광역시 건축 조례」제37조에 따른 건축물이 있는 대지의 분할 제한 면적에 미달되거나「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 도시계획시설 등의 설치로 인하여 효용을 다할 수 없게 된 대지에 있는 건축물
  • 2. 해당 건축물을 준공일 기준으로 40년까지 사용하기 위하여 보수·보강하는데 드는 비용이 철거 후 새로운 건축물을 건설하는 데 드는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물
• ② 영 제2조제3항 각 호 외의 부분에서 “시·도 조례로 정할 수 있는 건축물”이란 다음 각 호의 건축물을 말한다.
  • 1. 준공된 후 20년 이상의 범위에서 조례로 정하는 기간이 지난 건축물
  • 2. 건축물의 급수·배수·오수설비 등이 노후화되어 수선만으로는 그 기능을 회복할 수 없게 된 건축물
• ③ 제2항제1호에서 “준공된 후 20년 이상의 범위에서 조례로 정하는 기간이 지난 건축물”이란 다음 각 호와 같다.
  • 1. 공동주택의 경우
    • 가. 1994년 1월 1일 이후 준공된 건축물은 30년
    • 나. 1985년 1월 1일부터 1993년 12월 31일까지 준공된 건축물은 21년＋(준공연도-1985)
    • 다. 1984년 12월 31일 이전에 준공된 건축물은 20년
  • 2. 제1호 이외의 건축물인 경우
    • 가. 철근콘크리트, 철골콘크리트 또는 강구조 건축물 : 30년
    • 나. 그 외의 구조로 된 건축물 : 20년

광주광역시 도시 및 주거환경정비 조례

제3조(노후ㆍ불량건축물)

• ① 영 제2조제2항제1호에서 “지방자치단체의 조례로 정하는 면적에 미달하는 건축물”이란 「광주광역시 건축조례」 제31조에서 정하고 있는 면적에 미달한 건축물을 말한다.
• ② 영 제2조제3항제1호에 따른 노후·불량 건축물이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 경과한 건축물을 말한다.
  • 1. 공동주택
    • 가. 1994년 1월 1일 이후 준공된 건축물은 30년
    • 나. 1984년 1월 1일부터 1993년 12월 31일까지 준공된 건축물은 21년＋(준공연도-1984)년
    • 다. 1983년 12월 31일 이전 준공된 건축물은 20년
  • 2. 제1호 이외의 건축물 중 다음 각목에서 정하는 내용연수의 3분의 2이상이 경과된 건축물
    • 가. 철근·철골콘크리트 또는 강구조 건축물 : 30년
    • 나. 가 목 이외의 건축물 : 20년

울산광역시 도시 및 주거환경정비 조례

제3조(노후ㆍ불량건축물)

• ①「도시 및 주거환경정비법 시행령」(이하 “영”이라 한다) 제2조제2항에서 “조례(이하 “시·도조례”라 한다)로 정할 수 있는 건축물”이란 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.
• ② 영 제2조제3항 각 호 외의 부분에서 “시·도조례로 정할 수 있는 건축물”이란 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.
• ③ 영 제2조제3항제1호에서 “시·도조례로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다.
  • 1. 공동주택
    • 가. 철근콘크리트조, 철골콘크리트조, 철골철근콘크리트조 및 강구조인 공동주택: 30년
    • 나. 가목 이외의 공동주택: 20년
  • 2. 제1호 이외의 건축물
    • 가. 철근콘크리트조, 철골콘크리트조, 철골철근콘크리트조 및 강구인조 건축물: 30년
    • 나. 가목 이외의 건축물: 20년

인천광역시 도시 및 주거환경정비 조례

제3조(노후ㆍ불량건축물)

• ① 법 제2조제3호다목에서 “시·도조례로 정하는 건축물”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.
  • 1. 건축조례 제28조제1항에 따른 분할제한면적에 미치지 못하거나 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 도시계획시설 등의 설치로 인하여 효용을 다할 수 없게 된 대지에 있는 건축물
  • 2. 공장의 매연·소음 등으로 인하여 위해를 초래할 우려가 있는 지역에 있는 건축물
  • 3. 해당 건축물을 준공일 기준으로 40년까지 사용하기 위하여 보수·보강하는 데 드는 비용이 철거 후 새로운 건축물을 건설하는 데 드는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물
• ② 법 제2조제3호라목에서 “시·도조례로 정하는 건축물”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.
  • 1. 공동주택
    • 가. 철근콘크리트·철골콘크리트·철골철근콘크리트 및 강구조인 공동주택은 30년
    • 나. 가목 이외의 공동주택은 20년
  • 2. 공동주택 이외의 건축물
    • 가. 철근콘크리트·철골콘크리트·철골철근콘크리트 및 강구조 건축물은 30년(「건축법 시행령」 별표 1 제1호에 따른 단독주택은 제외한다)
    • 나. 가목 이외의 건축물은 20년

세종특별자치시 도시 및 주거환경정비 조례

제3조(노후ㆍ불량건축물의 범위)

• ① 「도시 및 주거환경정비법 시행령」(이하 “영”이라 한다) 제2조제2항에 따라 조례로 정할 수 있는 건축물은 다음 각 호와 같다
  • 1. 「건축법」 제57조제1항에 따라 「세종특별자치시 건축 조례」 제36조에서 정하는 면적에 미달되거나 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 도시·군계획시설 등의 설치로 인하여 효용을 다할 수 없게 된 대지에 있는 건축물
  • 2. 공장의 매연ㆍ소음 등으로 인하여 위해를 초래할 우려가 있는 지역 안에 있는 건축물
  • 3. 해당 건축물을 준공일 기준으로 40년까지 사용하기 위하여 보수ㆍ보강하는데 드는 비용이 철거 후 새로운 건축물을 건설하는 데 드는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물
• ② 영 제2조제3항제1호에 따라 노후·불량건축물로 보는 기준은 다음 각 호와 같다.(개정 2015. 9. 30)
  • 1. 공동주택
    • 가. 1992년 1월 1일 이후 사용 승인된 건축물은 30년
    • 나. 1982년 1월 1일부터 1991년 12월 31일까지 사용 승인된 건축물은 20년+(사용승인년도-1982)년
    • 다. 1981년 12월 31일 이전 사용 승인된 건축물은 20년
  • 2. 공동주택 이외의 건축물은 다음 각 목의 구분에 따른 기간의 3분의 2 이상(가목은 2분의 1 이상)이 경과된 건축물(개정 2015. 9. 30)
    • 가. 철근ㆍ철골콘크리트 또는 강구조 건축물은 60년
    • 나. 가목 이외의 건축물은 30년

경상북도 도시 및 주거환경정비 조례

제3조(노후ㆍ불량건축물의 범위)

• ① 「도시 및 주거환경정비법 시행령」(이하 “영”이라 한다) 제2조제2항에 따른 노후·불량건축물은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물을 말한다.
  • 1.「건축법」제57조제1항에 따라 해당 지방자치단체의 조례가 정하는 면적에 미달되거나 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제2조제7호에 따른 도시·군계획시설(이하 “도시·군계획시설”이라 한다) 등의 설치로 인하여 효용을 다할 수 없게 된 대지에 있는 건축물
  • 2. 공장의 매연·소음 등으로 인하여 위해를 초래할 우려가 있는 지역 안에 있는 건축물
  • 3. 해당 건축물을 준공일 기준으로 40년까지 사용하기 위하여 보수·보강하는 데 드는 비용이 철거 후 새로운 건축물을 건설하는 데 드는 비용보다 클 것으로 예상되는 건축물
• ② 영 제2조제3항제1호에 따라 조례로 정하는 기간 이란 다음 각 호에 해당하는 기간을 말한다.
  • 1. 공동주택의 경우
    • 가. 1994년 1월 1일 이후 준공된 건축물: 30년
    • 나. 1985년 1월 1일부터 1993년 12월 31일까지 준공된 건축물: 21년+(준공연도-1985)
    • 다. 1984년 12월 31일 이전에 준공된 건축물: 20년
  • 2. 제1호 외의 건축물인 경우
    • 가. 철근콘크리트, 철골콘크리트 또는 강구조 건축물은 30년
    • 나. 그 외의 구조로 된 건축물은 20년
• ③ 영 제2조제3항제2호에 따른 노후·불량 건축물은「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제19조제1항제8호에 따른 도시·군기본계획의 경관에 관한 사항에 어긋나는 건축물을 말한다.