지역권

지역권이란 설정행위에서 정한 일정한 목적을 위하여 타인의 토지(승역지)를 자기의 토지(요역지)의 편익에 이용하는 용익물권을 말한다.

• 지역권은 요역지의 편익을 위해 승역지에 설정하는 권리로 주로 통행·인수를 위한 권리를 의미한다.
• 예) 요역지의 조망권을 해치지 않기 위해 승역지엔 높은 건물을 짓지 않기로 계약함

상린관계와의 차이점

지역권은 2개의 토지 사이의 이용 조절을 목적으로 한다는 점에서 상린관계와 비슷하나, 상린관계가 최소한도의 이용 조절을 목적으로 법률상 당연히 생기는 것임에 대하여, 지역권은 원칙적으로 계약으로 설정한다는 점에서 차이가 있다.

구분	지역권	상린관계
발생원인	당사자간의 계약	법률의 규정
성질	소유권에 독립한 물권	소유권의 내용
기능	인접토지의 고도의 이용 조절	인접토지의 최소한도의 이용 조절
인접성	불요	필요
소멸시효	20년	소멸시효에 걸리지 않음

지역권의 특성

구분	내용
부종성	지역권은 요역지소유권에 부종하여 이전하며 또는 요역지에 대한 소유권이외의 권리의 목적이 된다. 그러나 다른 약정이 있는 때에는 그 약정에 따른다.(민법 제292조제1항). 지역권은 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못한다.(민법 제292조제2항)
불가분성	요역지는 한 필지 전부여야 한다.(승역지는 한 필지의 일부라도 무방) 토지공유자의 1인은 지분에 관하여 그 토지를 위한 지역권 또는 그 토지가 부담한 지역권을 소멸하게 하지 못한다.(민법 제293조제1항) 토지의 분할이나 토지의 일부양도의 경우에는 지역권은 요역지의 각 부분을 위하여 또는 그 승역지의 각 부분에 존속한다. 그러나 지역권이 토지의 일부분에만 관한 것인 때에는 다른 부분에 대하여는 그렇지 않다.(민법 제293조제2항) 공유자의 1인이 지역권을 취득한 때에는 다른 공유자도 이를 취득한다.(민법 제295조제1항) 점유로 인한 지역권취득기간의 중단은 지역권을 행사하는 모든 공유자에 대한 사유가 아니면 그 효력이 없다.(민법 제295조제2항) 요역지가 수인의 공유인 경우에 그 1인에 의한 지역권소멸시효의 중단 또는 정지는 다른 공유자를 위하여 효력이 있다.(민법 제296조)

지역권의 취득 및 효력  

지역권의 취득

• 지역권의 취득은 일반적으로 단독행위이지만, 설정계약에 의한 취득으로 ① 설정계약과 등기 ② 유언·양도·상속 ③ 요역지의 소유권이나 사용권의 이전에 수반하여 이전한다.
• 또한 지역권은 계속되고 표현된 것에 한하여 취득시효에 관한 「민법」 제245조의 규정을 준용하므로, 지역권을 시효로 취득하는 것도 가능합니다(민법 제294조)

지역권의 효력

구분	내용
지역권자의 권리	승역지 이용권: 지역권자는 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기토지의 편익에 이용할 수 있다.(민법 제291조) 용수지역권: 용수승역지의 수량이 요역지 및 승역지의 수요에 부족한 때에는 그 수요정도에 의하여 먼저 가용(家用)에 공급하고 다른 용도에 공급하여야 한다. 그러나 설정행위에 다른 약정이 있는 때에는 그 약정에 따른다. 또한 승역지에 수개의 용수지역권이 설정된 때에는 후순위의 지역권자는 선순위의 지역권자의 용수를 방해하지 못한다.(민법 제297조) 공작물의 공동사용: 승역지의 소유자는 지역권의 행사를 방해하지 않는 범위내에서 지역권자가 지역권의 행사를 위하여 승역지에 설치한 공작물을 사용할 수 있다. 이 경우 승역지의 소유자는 수익정도의 비율로 공작물의 설치, 보존의 비용을 분담하여야 한다.(민법 제300조) 물권적 청구권의 행사: 지역권이 침해되는 경우에는 방해제거청구권 및 방해예방청구권을 행사할 수 있습니다(민법 제301조, 제214조)
승역지 소유자의 의무	승역지 소유자는 지역권자가가 일정한 목적을 위해 승역지를 편익에 이용할 수 있도록 할 의무가 있다.(민법 제291조) 승역지 소유자의 의무와 승계: 계약에 의하여 승역지 소유자가 자기의 비용으로 지역권의 행사를 위하여 공작물의 설치 또는 수선의 의무를 부담한 때에는 승역지 소유자의 특별승계인도 그 의무를 부담한다.(민법 제298조) 위기에 의한 부담면제: 승역지의 소유자는 지역권에 필요한 부분의 토지소유권을 지역권자에게 위기하여 위의 부담을 면할 수 있다.(민법 제299조)

지역권의 소멸 및 특수지역권

지역권의 소멸

• 지역권은 물권의 일반적인 소멸원인에 의해 소멸하며, 승역지의 시효취득이나 지역권의 소멸시효 등에 의해서도 소멸한다.

• 어느 지역의 주민이 집합체의 관계로 각자가 타인의 토지에서 초목, 야생물 및 토사의 채취, 방목이나 기타 수익을 하는 권리가 있는 경우에는 관습에 의하는 외에 지역권에 관한 규정을 준용한다.(민법 제302조)

공인중개사 기출

맞는 지문

• 지역권은 요역지와 분리하여 양도할 수 없다.
• 지역권은 요역지와 분리하여 양도하거나 처분하지 못한다.
• 지역권은 요역지와 분리하여 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못한다.
• 지역권은 상속에 의해서 취득할 수 있다.
• 지역권은 계속되고 표현된 것에 한하여 시효취득의 대상이 된다.
• 지역권은 요역지와 분리하여 따로 양도하거나 다른 권리의 목적으로 하지 못한다.
• 지역권의 이전을 위해서 지역권의 이전등기가 필요한 것은 아니다.
• 승역지 공유자 중 1인은 자신의 지분만에 대해서 지역권을 소멸시킬 수 없다.
• 승역지의 점유가 침탈된 때에도 지역권자는 승역지의 반환을 청구할 수 없다.
• 승역지에 관하여 통행지역권을 시효취득한 경우, 특별한 사정이 없는 한 요역지 소유자는 승역지 소유자에게 승역지의 사용으로 입은 손해를 보상해야 한다.
• 승역지에 수개의용수지역권이 설정된 때에는 후순위의 지역권자는 선순위의 지역권자의 용수를 방해하지 못한다.
• 지역권자는 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용할 수 있다.
• 토지의 불법점유자는 통행지역권의 시효취득을 주장할 수 없다.
• 공유자 1인이 지역권을 취득한 때에는 다른 공유자도 이를 취득한다.
• 공유자의 1인은 다른 공유자의 동의 없이 지역권을 설정할 수 없다.
• 토지공유자의 1인은 지분에 관하여 그 토지를 위한 지역권을 소멸하게 하지 못한다.
• 지역권자에게는 방해제거청구권과 방해예방청구권이 인정된다.
• 토지의 불법점유자는 통행지역권을 시효취득할 수 없다.
• 지역권자는 지역권에 기한 방해예방청구권을 행사할 수 있다.
• 토지의 일부를 위한 지역권은 인정되지 않는다.
• 요역지의 공유자 1인이 지역권을 취득한 때에는 다른 공유자도 이를 취득한다.
• 요역지의 전세권자는 특별한 사정이 없으면 지역권을 행사할 수 있다.
• 요역지와 분리하여 지역권만을 저당권의 목적으로 할수 없다.
• 요역지의 불법점유자는 지역권을 시효취득할 수 없다.
• 요역지의 공유자 1인은 자신의 지분에 관하여 지역권을 소멸시킬 수 없다.
• 요역지의 공유자 중 1인이 지역권을 취득한 경우, 요역지의 다른 공유자도 지역권을 취득한다.
• 요역지는 한 필의 토지 전부여야 하나, 승역지는 한 필의 토지의 일부일 수 있다.
• 요역지는 1필의 토지여야 한다.
• 요역지의 지상권자는 자신의 용익권 범위 내에서 지역권을 행사할 수 있다.
• 요역지가 수인의 공유인 경우에 그 1인에 의한 지역권 소멸시효의 정지는 다른 공유자를 위하여 효력이 있다.
• 지역권에 기한 승역지 반환청구권은 인정되지 않는다.
• 계속되고 표현된 지역권은 시효취득의 대상이 될 수 있다.
• 점유로 인한 지역권취득기간의 중단은 지역권을 행사하는 모든 공유자에 대한 사유가 아니면 그 효력이 없다.
• 어느 토지에 대하여 통행지역권을 주장하려면 그 토지의 통행으로 편익을 얻는 요역지가 있음을 주장ㆍ증명해야 한다.
• 통행지역권을 주장하는 사람은 통행으로 편익을 얻는 요역지가 있음을 주장ㆍ증명하여야 한다.
• 자기 소유의 토지에 도로를 개설하여 타인에게 영구적으로 사용하도록 약정하고 대금을 수령하는 것은 지역권설정에 관한 합의이다.
• 통행지역권을 시효취득한 요역지소유자는, 특별한 사정이 없으면 승역지의 사용으로 그 소유자가 입은 손해를 보상하여야 한다.
• 1필의 토지 일부를 승역지로 하여 지역권을 설정할 수 있다.

틀린 지문

• 요역지 공유자 중 1인은 자신의 지분만에 대해서 지역권을 소멸시킬 수 있다.
• 승역지는 1필의 토지이어야 하지만, 요역지는 1필의 토지 일부라도 무방하다.
• 요역지와 분리하여 지역권만을 양도할 수 있다.
• 요역지의 소유자는 지역권에 필요한 부분의 토지소유권을 지역권설정자에게 위기(委棄)하여 공작물의 설치나 수선의무의 부담을 면할 수 있다.
• 승역지 소유자는 지역권자가 지역권 행사를 위해 승역지에 설치한 공작물을 지역권자와 공동으로 사용하더라도 특약이 없는 한, 그 설치비용을 부담할 필요는 없다.
• 지역권은 요역지와 분리하여 저당권의 목적이 될 수 있다.
• 1필의 토지의 일부에는 지역권을 설정할 수 없다.
• 요역지의 소유권이 양도되면 지역권은 원칙적으로 이전되지 않는다.
• 통행지역권을 시효취득하였다면, 특별한 사정이 없는 한 요역지 소유자는 도로설치로 인해 승역지 소유자가 입은 손실을 보상하지 않아도 된다.
• 소유권에 기한 소유물반환청구권에 관한 규정은 지역권에 준용된다.
• 지상권자는 인접한 토지에 통행지역권을 시효취득할 수 없다.
• 지역권은 점유를 요건으로 하는 물권이다.
• 지역권은 독립하여 양도ㆍ처분할 수 있는 물권이다.
• 통행지역권은 지료의 약정을 성립요건으로 한다.
• 통행지역권의 시효취득을 위하여 지역권이 계속되고 표현되면 충분하고 승역지 위에 통로를 개설할 필요는 없다.

참고 문헌

• 찾기쉬운 생활법령정보
• 공인중개사 1차 20회 기출문제
• 공인중개사 1차 24회 기출문제
• 공인중개사 1차 25회 기출문제
• 공인중개사 1차 26회 기출문제
• 공인중개사 1차 27회 기출문제
• 공인중개사 1차 28회 기출문제
• 공인중개사 1차 29회 기출문제
• 공인중개사 1차 30회 기출문제
• 공인중개사 1차 31회 기출문제
• 공인중개사 1차 32회 기출문제
• 감정평가사 31회 1교시 기출문제