토지의 특성

• 상위 문서: 토지, 부동산의 특성

자연적 특성

고정불변적이고 선천적이며 본질적인 특성을 말한다.

부동성 (위치의 고정성, 비이동성)

• 부동산과 동산을 구별 짓는 근거
• 외부효과 발생
• 가격경정에 적합의 원칙과 외부성의 원칙의 근거가 된다.
• 부동산 활동 및 부동산 현상을 국지화한다.
• 부동산 활동을 임장활동, 정보활동, 중개활동으로 만든다.
• 추상적 시장, 구체적 시장 양자의 성격을 동시에 지닌다.
• 토지의 이용방식이나 입지선정에 영향을 준다.
• 지방자치단체 운영을 위한 부동산 조세수입의 근거가 된다.
• 사회적으로 불안이 높아지면 부동산은 소유본능이 위축된다.

영속성

• 내부성, 불변성, 비소멸성라고도 불린다.
• 소모를 전제로 하는 재생산이론과 감가상각(감가수정)이론이 적용되지 않는다.
• 부동산활동을 장기배려하게 하며, 토지의 가치보존력을 우수하게 한다.
• 장기투자로 소득이득과 자본이등을 향유할 수 있게 한다.
• 부동산 관리의 의의를 높게 한다.
• 미래의 수익을 가정하고 가치를 평가하는 직접환원법의 적용을 가능하게 한다.
• 저당권의 설정 및 할부금융의 근거가 된다.
• 가치보존력이 우수하여 소유이익과 이용이익을 분리하여 이용할 수 있다. (임대차 시장 형성)

부증성

• 토지는 다른 생산물처럼 노동이나 생산비를 투입하여 순수한 그 자체의 양을 늘릴 수 없다.
• 자연물인 토지는 유한하여 토지의 독점소유욕을 발생시킨다.
• 토지의 지대 또는 지가를 발생시키며, 최유효이용의 근거가 된다.
• 부증성에 기인한 특정 토지의 희소성은 공간수요의 입지경쟁을 유발시킨다.

개별성

• 동일한 물건이 존재하지 않는다. (이질성, 비대체성, 비동질성)
• 일물일가의 법칙이 배제되며, 토지시장에서 상품 간 완전한 대체관계가 제약된다.
• 개별분석의 필요성, 독점화한다.
• 토지 시장을 불완전 시장으로 만드는 요인이다.

인접성

• 어떤 지역은 다른 지역과 인접하고,각각의  토지는 그 옆의 토지와 인접한다는 특성
• 토지이용에 있어 협동적 논리 주장의 근거가 된다.
• 소유와 관련하여 경계 문제를 일으킨다.
• 개발이익 사회적 환수 논리의 근거가 된다.
• 용도 면에서 대체 가능성이 존재한다.
• 토지의 이용과 개발에 따라 인근 주변 토지에 정/부의 외부효과를 초래한다.

인문적 특성

가변적이고 후천적이며 인위적이고 신축적인 특성을 말한다.

용도의 다양성 (다용도성, 변용성)

• 최유효이용의 판단근거
• 적지론, 가격자원설의 근거
• 이행과 전환을 가능하게 함
• 용도전환을 통해 경제적 공급이 가능

병합·분할의 가능성 (분합성)

• 토지의 이용 목적에 따라서 나누거나 합할 수 있는 특성
• 용도의 다양성을 뒷받침해주는 기능
• 최유효이용 지원 기능

위치의 가변성 (위치성)

• 토지의 자연적 위치나 물리적 위치는 불변이지만(부동성) 사회적·경제적·행적적 요인의 변함으로 위치의 가치가 변하는 특성
  • 사회적 위치가변성
  • 경제적 위치가변성
  • 행정적 위치가변성

국토성

• 토지는 개인의 소유이기도 하지만 국토라는 성격을 가짐
• 토지공개념의 근거
• 부동산 법률 규제의 근거

투자의 고정성 (내구적 고정성)

• 부동산에 투하된 자본 회수 기간이 길다는 특성

고가성

• 토지는 일반적인 재화에 비해서 고가라는 특성

참고 문헌

• 공인중개사 1차 19회 기출문제
• 공인중개사 1차 22회 기출문제
• 공인중개사 1차 24회 기출문제
• 공인중개사 1차 23회 기출문제
• 공인중개사 1차 26회 기출문제
• 공인중개사 1차 28회 기출문제
• 공인중개사 1차 29회 기출문제
• 공인중개사 1차 30회 기출문제
• 공인중개사 1차 31회 기출문제