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"간주임대료"의 두 판 사이의 차이

부동산위키
(새 문서: <br /> == 수입에 간주임대료 산입 == 거주자가 주택을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우 보증금 등에 대...)
 
 
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<br />
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==수입에 간주임대료 산입==
 +
거주자가 주택을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우 보증금 등에 대한 간주임대료를 사업소득 총수입금액에 산입
  
−
== 수입에 간주임대료 산입 ==
+
=== 주택 ===
−
거주자가 주택을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우 보증금 등에 대한 간주임대료를 사업소득 총수입금액에 산입(算入)
+
 
−
{| class="wikitable"
+
* '''(요건1)''' 3주택 이상 소유(부부합산)
−
! colspan="2" |주택 간주임대료의 총수입금액 산입 요건
+
** 소형주택<ref>주거전용 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택</ref>은 2021년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 않음
−
|-
+
* '''(요건2)''' 간주임대료 계산 대상 주택의 보증금 등의 합계액이 3억원 초과
−
|주택 수
+
 
−
|
+
=== 그 외 ===
−
* 3주택 이상 소유(부부합산)
+
 
−
* 소형주택<ref>주거전용 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택</ref>은 2021년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 않음
+
* 소유 물건 수 및 보증금에 무관하게 산입
−
|-
+
 
−
|보증금 등의 합계액
+
==주택의 간주임대료 계산 방법==
−
|간주임대료 계산 대상 주택의 보증금 등의 합계액이 3억원 초과
 
−
|}
 
  
−
== 주택의 간주임대료 계산 방법 ==
+
=== 계산 식 ===
  
−
* '''장부신고'''
+
*'''장부신고'''
  
−
[[파일:주택의 간주임대료 장부신고 계산식.png]]
+
[[파일:주택의 간주임대료 장부신고 계산식.png|0x0픽셀]]
  
−
* '''추계신고'''
+
*'''추계신고'''
  
 
[[파일:주택의 간주임대료 추계신고 계산식.png]]
 
[[파일:주택의 간주임대료 추계신고 계산식.png]]
  
−
* 보증금 등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 차감
+
*보증금 등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 차감
  
−
'''주택의 간주임대료 비교 (소득세 vs 법인세)'''
+
=== 간주임대료 비교 (소득세 vs 법인세) ===
 
{| class="wikitable"
 
{| class="wikitable"
 
!구 분
 
!구 분
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|비소형주택 3채 이상 소유 & 보증금 3억원 초과(추계 불문)
 
|비소형주택 3채 이상 소유 & 보증금 3억원 초과(추계 불문)
 
|추계과세 시 적용
 
|추계과세 시 적용
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|
 +
|
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|
 
|-
 
|-
 
|'''차감하는 금융수익'''
 
|'''차감하는 금융수익'''
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|수입이자와 할인료, 수입배당금,
 
|수입이자와 할인료, 수입배당금,
 
신주인수권처분익, 유가증권처분익
 
신주인수권처분익, 유가증권처분익
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|-
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|
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|
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|
 
|-
 
|-
 
|'''건설비상당액'''
 
|'''건설비상당액'''
46번째 줄: 53번째 줄:
 
|}
 
|}
  
−
== 참고 문헌 ==
+
==계산 사례==
 +
 
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===='''(CASE 1) 단독사업자의 보증금 등의 합계액이 변동하지 않는 경우'''====
 +
부부합산 비소형주택(주거전용 면적 40㎡ 초과하거나 기준시가 2억원 초과) 3채 이상 소유자의 비소형주택 보증금 및 전세금에 대해서 보증금 합계 3억원 초과분의 60%에 대하여 1.8%를 임대료로 간주하여 총수입금액에 산입
 +
 
 +
*아래와 같이 비소형주택 3채를 단독으로 임대하는 경우
 +
 
 +
{| class="wikitable"
 +
!구 분
 +
!보증금
 +
!월세
 +
!임대기간
 +
!주거전용면적
 +
!기준시가
 +
|-
 +
|A주택
 +
|150,000,000
 +
|1,000,000
 +
|01.01.∼12.31.
 +
|69
 +
|4억
 +
|-
 +
|B주택
 +
|100,000,000
 +
| -
 +
|01.01.∼12.31.
 +
|65
 +
|2.5억
 +
|-
 +
|C주택
 +
|350,000,000
 +
|1,300,000
 +
|01.01.∼12.31.
 +
|109
 +
|6억
 +
|}
 +
*(보증금 등 - 3억원<sup>1)</sup>)의 적수 × 60% ÷ 366 × 1.8% － 임대사업부분 발생 금융수익<sup>2)</sup>
 +
**1) 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 차감
 +
**2) 추계신고 등의 경우에는 금융수익을 차감하지 않음
 +
 
 +
{| class="wikitable"
 +
!구 분
 +
!간주임대료
 +
!월세
 +
!합 계
 +
|-
 +
|A주택
 +
|1,619,999<sup>1)</sup>
 +
|12,000,000<sup>4)</sup>
 +
|13,619,999
 +
|-
 +
|B주택
 +
|1,080,000<sup>2)</sup>
 +
| -
 +
|1,080,000
 +
|-
 +
|C주택
 +
|540,000<sup>3)</sup>
 +
|15,600,000<sup>5)</sup>
 +
|16,140,000
 +
|-
 +
| colspan="3" |합계
 +
|30,839,999
 +
|}
 +
*<nowiki>1) A : [ ( 1.5억원 - 0 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 1,619,999</nowiki>
 +
*<nowiki>2) B : [ ( 1억원 - 0 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 1,080,000</nowiki>
 +
*<nowiki>3) C : [ ( 3.5억원 - 3억원 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 540,000</nowiki>
 +
*4) A : 1백만원 × 12 = 12,000,000
 +
*5) C : 1.3백만원 x 12= 15,600,000
 +
 
 +
===='''(CASE 2) 공동으로 주택을 임대하는 경우'''====
 +
단독명의 주택과 공동명의 주택이 혼합된 경우 간주임대료 계산대상 해당여부는 각 거주자별로 판단하되, 단독명의 주택과 공동명의 주택을 구분하여 각각 간주임대료를 계산하며, 간주임대료와 월 임대료를 합산하여 각 공동명의 주택별 소득금액을 계산한 후 각 공동명의 주택의 손익분배비율에 따라 각 거주자별로 소득금액을 배분(서면-2016-법령해석소득-5179 [법령해석과-1606], 2017.06.12)
 +
 
 +
*부부 甲과 乙이 비소형주택 4채를 단독 및 공동으로 임대
 +
 
 +
{| class="wikitable"
 +
!구 분
 +
!보증금
 +
!월세
 +
!소유현황
 +
(甲 : 乙 지분율)
 +
|-
 +
|A주택
 +
|400,000,000
 +
|1,200,000
 +
|甲 단독소유
 +
|-
 +
|B주택
 +
|500,000,000
 +
| -
 +
|50 : 50
 +
|-
 +
|C주택
 +
|30,000,000
 +
|1,300,000
 +
|30 : 70
 +
|-
 +
|D주택
 +
|170,000,000
 +
| -
 +
|10 : 90
 +
|}
 +
 
 +
*부부 공동명의 주택 3채(B, C, D)에 대해서는 1거주자<ref>공동사업의 경우 공동사업장을 1거주자로 보아 공동사업장별로 소득금액을 계산하며, 공동사업의 구성원이 동일한 수개의 공동사업장은 동일한 1거주자가 각 공동사업장을 운영하는 것으로 봄</ref>로 보아 간주임대료를 계산하고, 甲의 단독소유 A주택은 별도로 계산
 +
 
 +
{| class="wikitable"
 +
!구 분
 +
!간주임대료
 +
!월세
 +
!소계
 +
!甲 수입금액
 +
!乙 수입금액
 +
|-
 +
|A(甲)
 +
|1,080,000<sup>1)</sup>
 +
|14,400,000<sup>5)</sup>
 +
|15,480,000
 +
|15,480,000
 +
| -
 +
|-
 +
|B(5:5)
 +
|2,160,000<sup>2)</sup>
 +
| -
 +
|2,160,000
 +
|1,080,000
 +
|1,080,000
 +
|-
 +
|C(3:7)
 +
|324,000<sup>3)</sup>
 +
|15,600,000<sup>6)</sup>
 +
|15,924,000
 +
|4,777,200
 +
|11,146,800
 +
|-
 +
|D(1:9)
 +
|1,835,999<sup>4)</sup>
 +
| -
 +
|1,835,999
 +
|183,599
 +
|1,652,399
 +
|-
 +
|합 계
 +
|
 +
|
 +
|
 +
|21,520,799
 +
|13,879,199<sup>7)</sup>
 +
|}
 +
{| class="wikitable"
 +
|+
 +
!
 +
!
 +
!
 +
!
 +
!
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|-
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|
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|
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|
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|-
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|
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|
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|-
 +
|
 +
|
 +
|
 +
|
 +
|
 +
|}
 +
*<nowiki>1) A :  ( 4억원 - 3억원 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 1,080,000</nowiki>
 +
*<nowiki>2) B : [ ( 5억원 - 3억원 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 2,160,000</nowiki>
 +
*<nowiki>3) C : [ ( 30백만원 - 0 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 324,000</nowiki>
 +
*<nowiki>4) D : [ ( 170백만원 - 0 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 1,835,999</nowiki>
 +
*5) A : 1.2백만원 × 12 = 14,400,000
 +
*6) D : 1.3백만원 × 12 = 15,600,000
 +
*7) 2019년 귀속부터 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우도 과세
 +
 
 +
===='''(CASE 3) 보증금등 합계액이 변동하는 경우'''====
 +
보증금등 합계액이 변동하는 경우 보증금 등의 합계액이 변동하는 구간별로 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 3억원 차감(서면-2016-법령해석소득-2990 [법령해석과-1054], 2017.04.18)
 +
 
 +
*비소형주택 3채를 단독으로 임대하고 아래와 같이 임대기간별로 보증금 변동
 +
 
 +
{| class="wikitable"
 +
!구 분
 +
!임대기간
 +
!보증금
 +
|-
 +
| rowspan="2" |A주택
 +
|01.01.∼05.28. (149일)
 +
|200,000,000
 +
|-
 +
|05.29.∼12.31. (217일)
 +
|230,000,000
 +
|-
 +
| rowspan="2" |B주택
 +
|01.01.∼07.24. (206일)
 +
|200,000,000
 +
|-
 +
|07.25.∼12.31. (160일)
 +
|270,000,000
 +
|-
 +
|C주택
 +
|01.01.∼12.31. (366일)
 +
|130,000,000
 +
|}
 +
 
 +
*각각의 보증금 등의 합계액에 해당되는 임차기간별로 구분
 +
*각 기간의 보증금 등의 합계액에서 주택의 임대보증금 적수가 큰 순서대로 3억원을 차감하여 계산된 각 기간별 간주임대료를 합산하여 해당기간의 간주임대료를 계산
 +
 
 +
{| class="wikitable"
 +
!임대기간
 +
!1.1.∼5.28.
 +
!5.29.∼7.24.
 +
!7.25.∼12.31.
 +
!합 계
 +
|-
 +
|A주택 보증금
 +
|200,000,000
 +
|230,000,000
 +
|230,000,000
 +
| rowspan="5" |
 +
|-
 +
|B주택 보증금
 +
|200,000,000
 +
|200,000,000
 +
|270,000,000
 +
|-
 +
|C주택 보증금
 +
|130,000,000
 +
|130,000,000
 +
|130,000,000
 +
|-
 +
|보증금 등 합계
 +
|530,000,000
 +
|560,000,000
 +
|630,000,000
 +
|-
 +
|(보증금 -3억) 적수
 +
|34,720백만원<sup>1)</sup>
 +
|14,820백만원<sup>2)</sup>
 +
|52,800백만원<sup>3)</sup>
 +
|-
 +
|간주임대료
 +
|1,011,245<sup>4)</sup>
 +
|437,310<sup>5)</sup>
 +
|1,558,032<sup>6)</sup>
 +
|3,006,587
 +
|}
 +
 
 +
*1) ( 5.3억원 - 3억원 ) × 149일 = 34,720,000,000
 +
*2) ( 5.6억원 - 3억원 ) × 57일 = 14,820,000,000
 +
*3) ( 6.3억원 - 3억원 ) × 160일 = 52,800,000,000
 +
*4) 34,720백만원 × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 1,011,245
 +
*5) 14,820백만원 × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 437,310
 +
*6) 52,800백만원 × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 1,558,032
 +
 
 +
==참고 문헌==
 +
 
 +
*국세청 국세신고 안내
 +
 
 +
==각주==
 +
<references group="e" responsive="0" />
 +
<references />
  
−
* 국세청 국세신고 안내
+
== [[E]] ==

2024년 1월 22일 (월) 09:30 기준 최신판

수입에 간주임대료 산입[편집]

거주자가 주택을 대여하고 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액을 받은 경우 보증금 등에 대한 간주임대료를 사업소득 총수입금액에 산입

주택[편집]

  • (요건1) 3주택 이상 소유(부부합산)
    • 소형주택[1]은 2021년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 않음
  • (요건2) 간주임대료 계산 대상 주택의 보증금 등의 합계액이 3억원 초과

그 외[편집]

  • 소유 물건 수 및 보증금에 무관하게 산입

주택의 간주임대료 계산 방법[편집]

계산 식[편집]

  • 장부신고

0x0픽셀

  • 추계신고

주택의 간주임대료 추계신고 계산식.png

  • 보증금 등을 받은 주택이 2주택 이상인 경우에는 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 차감

간주임대료 비교 (소득세 vs 법인세)[편집]

구 분 소득세 법인세
적용대상 비소형주택 3채 이상 소유 & 보증금 3억원 초과(추계 불문) 추계과세 시 적용
차감하는 금융수익 수입이자와 할인료, 수입배당금 수입이자와 할인료, 수입배당금,

신주인수권처분익, 유가증권처분익

건설비상당액 주택은 소득세와 법인세 모두 건설비 상당액을 공제하지 않음

계산 사례[편집]

(CASE 1) 단독사업자의 보증금 등의 합계액이 변동하지 않는 경우[편집]

부부합산 비소형주택(주거전용 면적 40㎡ 초과하거나 기준시가 2억원 초과) 3채 이상 소유자의 비소형주택 보증금 및 전세금에 대해서 보증금 합계 3억원 초과분의 60%에 대하여 1.8%를 임대료로 간주하여 총수입금액에 산입

  • 아래와 같이 비소형주택 3채를 단독으로 임대하는 경우
구 분 보증금 월세 임대기간 주거전용면적 기준시가
A주택 150,000,000 1,000,000 01.01.∼12.31. 69 4억
B주택 100,000,000 - 01.01.∼12.31. 65 2.5억
C주택 350,000,000 1,300,000 01.01.∼12.31. 109 6억
  • (보증금 등 - 3억원1))의 적수 × 60% ÷ 366 × 1.8% － 임대사업부분 발생 금융수익2)
    • 1) 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금등부터 순서대로 차감
    • 2) 추계신고 등의 경우에는 금융수익을 차감하지 않음
구 분 간주임대료 월세 합 계
A주택 1,619,9991) 12,000,0004) 13,619,999
B주택 1,080,0002) - 1,080,000
C주택 540,0003) 15,600,0005) 16,140,000
합계 30,839,999
  • 1) A : [ ( 1.5억원 - 0 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 1,619,999
  • 2) B : [ ( 1억원 - 0 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 1,080,000
  • 3) C : [ ( 3.5억원 - 3억원 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 540,000
  • 4) A : 1백만원 × 12 = 12,000,000
  • 5) C : 1.3백만원 x 12= 15,600,000

(CASE 2) 공동으로 주택을 임대하는 경우[편집]

단독명의 주택과 공동명의 주택이 혼합된 경우 간주임대료 계산대상 해당여부는 각 거주자별로 판단하되, 단독명의 주택과 공동명의 주택을 구분하여 각각 간주임대료를 계산하며, 간주임대료와 월 임대료를 합산하여 각 공동명의 주택별 소득금액을 계산한 후 각 공동명의 주택의 손익분배비율에 따라 각 거주자별로 소득금액을 배분(서면-2016-법령해석소득-5179 [법령해석과-1606], 2017.06.12)

  • 부부 甲과 乙이 비소형주택 4채를 단독 및 공동으로 임대
구 분 보증금 월세 소유현황

(甲 : 乙 지분율)

A주택 400,000,000 1,200,000 甲 단독소유
B주택 500,000,000 - 50 : 50
C주택 30,000,000 1,300,000 30 : 70
D주택 170,000,000 - 10 : 90
  • 부부 공동명의 주택 3채(B, C, D)에 대해서는 1거주자[2]로 보아 간주임대료를 계산하고, 甲의 단독소유 A주택은 별도로 계산
구 분 간주임대료 월세 소계 甲 수입금액 乙 수입금액
A(甲) 1,080,0001) 14,400,0005) 15,480,000 15,480,000 -
B(5:5) 2,160,0002) - 2,160,000 1,080,000 1,080,000
C(3:7) 324,0003) 15,600,0006) 15,924,000 4,777,200 11,146,800
D(1:9) 1,835,9994) - 1,835,999 183,599 1,652,399
합 계 21,520,799 13,879,1997)
  • 1) A : ( 4억원 - 3억원 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 1,080,000
  • 2) B : [ ( 5억원 - 3억원 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 2,160,000
  • 3) C : [ ( 30백만원 - 0 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 324,000
  • 4) D : [ ( 170백만원 - 0 ) × 366 ] × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 1,835,999
  • 5) A : 1.2백만원 × 12 = 14,400,000
  • 6) D : 1.3백만원 × 12 = 15,600,000
  • 7) 2019년 귀속부터 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우도 과세

(CASE 3) 보증금등 합계액이 변동하는 경우[편집]

보증금등 합계액이 변동하는 경우 보증금 등의 합계액이 변동하는 구간별로 보증금등의 적수가 가장 큰 주택의 보증금 등부터 순서대로 3억원 차감(서면-2016-법령해석소득-2990 [법령해석과-1054], 2017.04.18)

  • 비소형주택 3채를 단독으로 임대하고 아래와 같이 임대기간별로 보증금 변동
구 분 임대기간 보증금
A주택 01.01.∼05.28. (149일) 200,000,000
05.29.∼12.31. (217일) 230,000,000
B주택 01.01.∼07.24. (206일) 200,000,000
07.25.∼12.31. (160일) 270,000,000
C주택 01.01.∼12.31. (366일) 130,000,000
  • 각각의 보증금 등의 합계액에 해당되는 임차기간별로 구분
  • 각 기간의 보증금 등의 합계액에서 주택의 임대보증금 적수가 큰 순서대로 3억원을 차감하여 계산된 각 기간별 간주임대료를 합산하여 해당기간의 간주임대료를 계산
임대기간 1.1.∼5.28. 5.29.∼7.24. 7.25.∼12.31. 합 계
A주택 보증금 200,000,000 230,000,000 230,000,000
B주택 보증금 200,000,000 200,000,000 270,000,000
C주택 보증금 130,000,000 130,000,000 130,000,000
보증금 등 합계 530,000,000 560,000,000 630,000,000
(보증금 -3억) 적수 34,720백만원1) 14,820백만원2) 52,800백만원3)
간주임대료 1,011,2454) 437,3105) 1,558,0326) 3,006,587
  • 1) ( 5.3억원 - 3억원 ) × 149일 = 34,720,000,000
  • 2) ( 5.6억원 - 3억원 ) × 57일 = 14,820,000,000
  • 3) ( 6.3억원 - 3억원 ) × 160일 = 52,800,000,000
  • 4) 34,720백만원 × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 1,011,245
  • 5) 14,820백만원 × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 437,310
  • 6) 52,800백만원 × 0.6 ÷ 366 × 1.8% = 1,558,032

참고 문헌[편집]

  • 국세청 국세신고 안내

각주[편집]

  1. ↑ 주거전용 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택
  2. ↑ 공동사업의 경우 공동사업장을 1거주자로 보아 공동사업장별로 소득금액을 계산하며, 공동사업의 구성원이 동일한 수개의 공동사업장은 동일한 1거주자가 각 공동사업장을 운영하는 것으로 봄

E[편집]

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