리모델링: 두 판 사이의 차이
부동산위키
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'''주택법 제2조 제25호''' | |||
건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 행위 | 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 행위 | ||
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==리모델링의 범위== | ==리모델링의 범위== | ||
'''주택법 제2조 제25호, 주택법 시행령 제13조''' | |||
{| class="wikitable" | {| class="wikitable" | ||
!증축범위 | !증축범위 | ||
!대수선 | !대수선 | ||
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*대상 : 준공 후 15년이 경과된 공동주택 | |||
1) 전용면적(세대당 면적) | *증축범위 | ||
*1) 전용면적(세대당 면적) | |||
*- 85㎡미만: 40% 이내 | |||
2) 세대수 : 기존 세대수의 15% 이내 | *- 85㎡이상 : 30% 이내 | ||
3) 수직증축 : 14층 이하 2개 층 | *2) 세대수 : 기존 세대수의 15% 이내<ref>전용면적 증가 총면적 내에서 가능</ref> | ||
*3) 수직증축 : | |||
|건축물의 기둥, 보, 내력벽, | *- 14층 이하 2개 층 | ||
*- 15층 이상 3개 층 이내<ref>단, 건축 당시 구조도 보유 필수</ref> | |||
|건축물의 기둥, 보, 내력벽, 외부 형태 등을 수선·변경·증설<ref>단, 내력벽의 철거에 의하여 세대를 합치는 행위가 아니어야 한다. [주택법 시행령 별표4]</ref> | |||
*30㎡ 이상 내력벽 증설 및 해체 | |||
*3개 이상 기둥, 보를 증설 또는 해체 | |||
*방화벽 또는 방화구획 증설 또는 해체 | |||
*주계단·피난계단 등의 증설 또는 해체 | |||
*외벽 마감재료 증설 또는 해체 등 | |||
|} | |} | ||
==리모델링 기준 완화 제도== | ==리모델링 기준 완화 제도== | ||
'''건축법 시행령 제6조 제1항 제6호''' | |||
*준공 후 15년 이상 경과된 공동주택에서 기준조건을 충족시키는 건물을 리모델링하는 경우, 건축기준을 완화하여 적용할 수 있는 제도 | *준공 후 15년 이상 경과된 공동주택에서 기준조건을 충족시키는 건물을 리모델링하는 경우, 건축기준을 완화하여 적용할 수 있는 제도 | ||
*조경, 공개공지, 건축선, 건폐율, 용적률, 대지 안의 공지, 높이제한, 일조권(채광확보를 위한 높이제한) 등을 건축위원회 심의를 통해 완화 범위 결정 | *조경, 공개공지, 건축선, 건폐율, 용적률, 대지 안의 공지, 높이제한, 일조권(채광확보를 위한 높이제한) 등을 건축위원회 심의를 통해 완화 범위 결정 | ||
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!주택조합 설립인가 | !주택조합 설립인가 | ||
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* '''리모델링주택 조합''' | *'''리모델링주택 조합''' | ||
** 공동주택 소유자가 설립한 조합으로 규약 등을 의결하고, 리모델링 계획 및 조합원 비용부담 결의 등의 업무를 담당하며 사업주체가 됨 | **공동주택 소유자가 설립한 조합으로 규약 등을 의결하고, | ||
* '''인가조건''' | **리모델링 계획 및 조합원 비용부담 결의 등의 업무를 담당하며 사업주체가 됨 | ||
** 조합 신청시 : 소유자와 의결권의 2/3이상 | *'''인가조건''' | ||
** 입주자대표회의 신청시 : 소유자 전원 동의 | **조합 신청시 : 소유자와 의결권의 2/3이상 | ||
* '''조합원 자격''' | ***동별 과반수 동의 (단지전체) 각 동별 2/3이상 동의 (동별 리모델링 시) | ||
** 1) 사업계획승인(건축허가)을 얻어 건설한 공동주택의 소유자 | **입주자대표회의 신청시 : 소유자 전원 동의 | ||
** 2) 복리시설을 함께 리모델링하는 경우에는 당해 복리시설의 소유자 | *'''조합원 자격''' | ||
* 조합설립인가일로 부터 2년 이내에 사업계획승인(리모델링 허가) 신청 | **1) 사업계획승인(건축허가)을 얻어 건설한 공동주택의 소유자 | ||
**2) 복리시설을 함께 리모델링하는 경우에는 당해 복리시설의 소유자 | |||
*조합설립인가일로 부터 2년 이내에 사업계획승인(리모델링 허가) 신청 | |||
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!시공사 선정 | !시공사 선정 | ||
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* 선정방법 : 조합총회 의결을 통하여 경쟁입찰 | *선정방법 : 조합총회 의결을 통하여 경쟁입찰 | ||
* 선정기준 : 국토교통부 고시에 따라 리모델링 시공자 선정 판정 | *선정기준 : 국토교통부 고시에 따라 리모델링 시공자 선정 판정 | ||
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!1차 안전진단 | !1차 안전진단 | ||
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* 증축형 리모델링 가능여부 판정 | *증축형 리모델링 가능여부 판정 | ||
* '''진행절차 :''' 안전진단 요청(조합) → 안전진단 기관선정 및 의뢰(시장) → 안전진단 (실시계획 → 현장조사 및 결과분석 구조안전성평가) | *'''진행절차 :''' 안전진단 요청(조합) → 안전진단 기관선정 및 의뢰(시장) | ||
* '''진단기관 :''' 안전진단기관(민간), 한국시설안전공단, 한국건설기술연구원 | **→ 안전진단 (실시계획 → 현장조사 및 결과분석 구조안전성평가) | ||
* 평가결과 모두 B등급 이상시 수직증축 가능 | *'''진단기관 :''' 안전진단기관(민간), 한국시설안전공단, 한국건설기술연구원 | ||
* 평가항목 중 하나가 D등급 이하인 경우 증축형 리모델링 불가 | *평가결과 모두 B등급 이상시 수직증축 가능 | ||
* 수직증축형의 경우 그 적정성에 대하여 1차 안전성 검토 필요 | *평가항목 중 하나가 D등급 이하인 경우 증축형 리모델링 불가 | ||
* 소요비용 : 리모델링 기금 설치 및 운영조례에 따라 시 지원 가능 | *수직증축형의 경우 그 적정성에 대하여 1차 안전성 검토 필요 | ||
* 안전진단을 시행할 경우 단위세대 내 진단 필요 | *소요비용 : 리모델링 기금 설치 및 운영조례에 따라 시 지원 가능 | ||
*안전진단을 시행할 경우 단위세대 내 진단 필요(사전에 소유자 및 임대인 동의 필요) | |||
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!도시계획위원회 및 | !도시계획위원회 및 | ||
건축위원회 심의 | 건축위원회 심의 | ||
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* 1차 안전성검토 - 구조계획상 증축범위의 적정성 등 검토 의뢰(시장) | *1차 안전성검토 - 구조계획상 증축범위의 적정성 등 검토 의뢰(시장) | ||
** (한국시설안전공단, 한국건설기술연구원) | **(한국시설안전공단, 한국건설기술연구원) | ||
* 세대수 증가시 도시관리계획 및 기반시설과 부합 여부 심의(50세대 이상) | *세대수 증가시 도시관리계획 및 기반시설과 부합 여부 심의(50세대 이상) | ||
* 건축법 완화 및 증축범위 심의 | *건축법 완화 및 증축범위 심의 | ||
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!권리변동계획 수립 | !권리변동계획 수립 | ||
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* 세대수 증가형의 경우 권리변동계획 수립 후 사업계획승인 | *세대수 증가형의 경우 권리변동계획 수립 후 사업계획승인 | ||
* 권리변동계획 내용 : 대지 및 건축물의 권리변동, 비용분담, 분양계획 등 | *권리변동계획 내용 : 대지 및 건축물의 권리변동, 비용분담, 분양계획 등<ref>감정평가업자 평가 금액을 기준으로 할 수 있음</ref> | ||
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!매도청구 | !매도청구 | ||
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* 리모델링 결의에 찬성하지 아니한 자에 대하여 매도 청구 | *리모델링 결의에 찬성하지 아니한 자에 대하여 매도 청구 | ||
* '''진행절차''' | *'''진행절차''' | ||
** 1) 조합에서 미동의 구분소유자에게 리모델링 참가 여부 서면 촉구 | **1) 조합에서 미동의 구분소유자에게 리모델링 참가 여부 서면 촉구 | ||
** 2) 미동의 구분소유자는 2개월 이내 회답 (회답 아니한 경우 미참가로 봄) | **2) 미동의 구분소유자는 2개월 이내 회답 (회답 아니한 경우 미참가로 봄) | ||
** 3) 미동의 구분소유자에게 매도 청구 (2개월 이내 미 청구시 매도청구권 소멸) | **3) 미동의 구분소유자에게 매도 청구 (2개월 이내 미 청구시 매도청구권 소멸) | ||
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!리모델링 허가 | !리모델링 허가 | ||
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* 2차 안전성검토 – 허가설계도서상 구조안전의 적정성여부 등 검토 의뢰(시장) | *2차 안전성검토 – 허가설계도서상 구조안전의 적정성여부 등 검토 의뢰(시장)<ref>1차 안전성검토 수행 전문기관</ref> | ||
* 대상 : 증가하는 세대수가 30세대 미만인 사업 | *대상 : 증가하는 세대수가 30세대 미만인 사업 | ||
* 신청요건 | **단, 내력벽 철거에 의하여 세대 합치는 행위가 아닐 것 | ||
* 1) 입주자대표회의 또는 소유자 : 단지 소유자 전원 동의 | *신청요건 | ||
* 2) 리모델링주택조합 : 단지전체 75% 이상 | *1) 입주자대표회의 또는 소유자 : 단지 소유자 전원 동의 | ||
* 동의철회 : 허가신청서 제출 전까지 서면으로 동의철회 가능 | *2) 리모델링주택조합 : 단지전체 75% 이상 | ||
**동별 1/2 이상 동의(단지전체), 각 동별 75% 이상 동의(동별) | |||
*동의철회 : 허가신청서 제출 전까지 서면으로 동의철회 가능 | |||
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!사업계획승인 | !사업계획승인 | ||
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* 대상 : 증가하는 세대수가 30세대 이상인 사업 | *대상 : 증가하는 세대수가 30세대 이상인 사업 | ||
* 사업주체 : 리모델링주택조합 | *사업주체 : 리모델링주택조합 | ||
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!이주 | !이주 | ||
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* 감리자 지정 (감리의무대상) | *감리자 지정 (감리의무대상) | ||
* 세대수 증가 및 매도청구 매수 주택 분양 | *세대수 증가 및 매도청구 매수 주택 분양 | ||
* 분담금 확정 총회 및 이주 | *분담금 확정 총회 및 이주 | ||
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!2차안전진단 | !2차안전진단 | ||
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* 수직증축형 리모델링 허가가 된 경우 구조안전에 대한 상세확인 | *수직증축형 리모델링 허가가 된 경우 구조안전에 대한 상세확인 | ||
* 진단기관 : 1차 진단기관 외 안전진단 가능 기관 | *진단기관 : 1차 진단기관 외 안전진단 가능 기관<ref>1차 진단을 시설안전공단 및 건설기술연구원 실시한 경우 예외</ref> | ||
* 소요비용 : 리모델링 기금 설치 및 운영조례에 따라 시 지원 가능 | *소요비용 : 리모델링 기금 설치 및 운영조례에 따라 시 지원 가능 | ||
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!착공신고 | !착공신고 | ||
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* 사업계획승인을 받은 날부터 5년 이내 공사착수 | *사업계획승인을 받은 날부터 5년 이내 공사착수 | ||
* 리모델링허가를 받은 날부터 1년 이내 공사착수 | *리모델링허가를 받은 날부터 1년 이내 공사착수 | ||
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!사용검사 | !사용검사 | ||
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* 하자보수보증금 보증서 및 장기수선계획 수립·제출 | *하자보수보증금 보증서 및 장기수선계획 수립·제출 | ||
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!조합해산 | !조합해산 | ||
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* 사용검사 필증 수령 후 리모델링주택조합 해산 인가(조합원 동의를 얻은 정산서 필요) | *사용검사 필증 수령 후 리모델링주택조합 해산 인가(조합원 동의를 얻은 정산서 필요) | ||
|} | |} | ||
| 175번째 줄: | 185번째 줄: | ||
|도로, 공원, 녹지 등 제공 | |도로, 공원, 녹지 등 제공 | ||
|} | |} | ||
==참고 문헌== | |||
*성남시 공동주택 정보누리 | |||
==각주== | |||
<references group="e" responsive="0" /> | |||
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2023년 6월 22일 (목) 12:18 기준 최신판
주택법 제2조 제25호
건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 건축물의 일부를 증축 또는 개축하는 행위
리모델링의 유형[편집 | 원본 편집]
리모델링의 범위[편집 | 원본 편집]
주택법 제2조 제25호, 주택법 시행령 제13조
| 증축범위 | 대수선 |
|---|---|
건축물의 기둥, 보, 내력벽, 외부 형태 등을 수선·변경·증설[3]
|
리모델링 기준 완화 제도[편집 | 원본 편집]
건축법 시행령 제6조 제1항 제6호
- 준공 후 15년 이상 경과된 공동주택에서 기준조건을 충족시키는 건물을 리모델링하는 경우, 건축기준을 완화하여 적용할 수 있는 제도
- 조경, 공개공지, 건축선, 건폐율, 용적률, 대지 안의 공지, 높이제한, 일조권(채광확보를 위한 높이제한) 등을 건축위원회 심의를 통해 완화 범위 결정
리모델링 추진 절차[편집 | 원본 편집]
| 리모델링 추진제안 | • 입주자대표회의 등에서 ‘리모델링 제안 및 시행’ 의결 |
|---|---|
| 주택조합 설립인가 |
|
| 시공사 선정 |
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| 1차 안전진단 |
|
| 도시계획위원회 및
건축위원회 심의 |
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| 권리변동계획 수립 |
|
| 매도청구 |
|
| 리모델링 허가 |
|
| 사업계획승인 |
|
| 이주 |
|
| 2차안전진단 |
|
| 착공신고 |
|
| 사용검사 |
|
| 조합해산 |
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리모델링과 재건축 비교[편집 | 원본 편집]
| 리모델링 | 구분 | 재건축 |
|---|---|---|
| 주택법 | 근거 | 도시 및 주거환경 정비법 |
| 건축물 노후화 억제 및 기능 향상 | 성격 | 노후불량 구조물 밀집지역
주거환경개선 및 주택공급 |
| 수직증축 B등급 이상
수평증축 C등급 이상 |
안전진단 | 최소 D등급 이하(D,E) |
| 준공 후 15년 이상 | 최소연한 | 준공 후 30년 이상 |
| 대수선 또는 부분철거 후 증축 | 공사방식 | 전면 철거 후 신축 |
| 기존 전용면적의 30%~40% 이내 | 증축범위 | 용적률 범위 내 |
| 법적 상한 초과 (건축심의로 결정) | 용적률 | 법정 상한 이하
(3종 일반 주거지역 300%) |
| 건폐율, 용적률, 높이제한, 조경 등 | 건축기준완화 | 없음 |
| 기존 구조를 보수·보강하여 현행기준에 맞는 내진설계 기준 적용 | 구조 | 현행 기준에 적합하게 설계 및 시공 |
| 없음 | 기부채납 | 도로, 공원, 녹지 등 제공 |
참고 문헌[편집 | 원본 편집]
- 성남시 공동주택 정보누리
각주[편집 | 원본 편집]
