원가법

기준시점에서 대상물건의 재조달 원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가격을 산정하는 방법으로, 3가지 대표적인 감정평가 방법 중 하나

산식

적산가액 = 재조달원가 - 감가수정액(감가누계액)

재조달원가

재조달원가란 대상물건을 기준시점 현재 재생산 또는 재취득하는 경우의 적정원가 총액을 말한다.

• 기준시점 : 감정평가 가격을 결정할 때 기준이 되는 날짜

산정기준(도급방식 기준): 자가건설이냐 도급건설이냐를 불문하고, 도급건설에 의한 경우에 준하여 재조달원가를 산정한다. 

감가수정

감가수정이란 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가·기능적 감가 및 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다.

• 감가수정방법: 감가수정을 할 때에는 경제적 내용연수를 기준(대상물건의 가치는 경제적 가치를 구하므로)으로 한 정액법·정률법 또는 상환기금법 중에서 대상건물에 가장 적합한 방법을 적용하여야 한다.

정액법 예시

기준

• 재조달원가: 10억
• 내용연수만료시 잔존율: 20%
• 경제적 내용연수: 40년
• 준공시점: 2018.1.1.
• 기준시점: 2023.1.1.

감가 계산

• 매년감가액 = 2000만원
  • 감가총액 = 재조달원가 - 잔존가격
    • 10억 - 2년 = 8년
  • 매년감가액 = 감가총액 / 경제적 내용연수
    • 8억 / 40년 = 2000만원
• 적산가액 = 9억
  • 재조달원가 - 감가누계액
  • 10억 - 2,000만원 × 5년

정률법 예시

기준

• 재조달원가 : 10억
• 매년감가율: 20%
• 2년 후 가격은?

감가 계산

• 1년 후 : 10억 × 0.2 = 2억
  • 적산가액 = 8억
• 2년 후 : (10억 - 2억) × 0.2 = 1.6억
  • 적산가액 = 6.4억
• 간편 계산 공식
  • 적산가액 = 재조달원가 × 잔가율ⁿ

관련 법령 근거

감정평가에 관한 규칙

제2조(정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

• 5. “원가법”이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정(減價修正)을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.

제15조(건물의 감정평가) ① 감정평가업자는 건물을 감정평가할 때에 원가법을 적용하여야 한다.

• ② 감정평가업자는 원가법에 따라 건물을 감정평가할 때에 다음 각 호의 순서에 따라야 한다.
  • 1. 재조달원가 산정: 감정평가의 대상이 된 건물(이하 “대상건물”이라 한다)을 일반적인 방법으로 건축하는 데에 드는 비용을 기준으로 산정하는 것을 원칙으로 할 것
  • 2. 감가수정: 경제적 내용연수(耐用年數)를 기준으로 한 정액법ㆍ정률법 또는 상환기금법 중에서 대상건물에 가장 적합한 방법을 적용할 것. 이 경우 물리적ㆍ기능적ㆍ경제적 감가요인을 고려하여 관찰감가(觀察減價) 등으로 조정하거나 다른 방법에 따라 감가수정할 수 있다.

제17조(산림의 감정평가) ① 감정평가업자는 산림을 감정평가할 때에 산지와 입목(立木)을 구분하여 감정평가하여야 한다. 이 경우 입목은 거래사례비교법을 적용하되, 소경목림(小徑木林: 지름이 작은 나무ㆍ숲)인 경우에는 원가법을 적용할 수 있다.

제20조(자동차 등의 감정평가) ② 감정평가업자는 건설기계를 감정평가할 때에 원가법을 적용하여야 한다.

• ③ 감정평가업자는 선박을 감정평가할 때에 선체ㆍ기관ㆍ의장(艤裝)별로 구분하여 감정평가하되, 각각 원가법을 적용하여야 한다.
• ④ 감정평가업자는 항공기를 감정평가할 때에 원가법을 적용하여야 한다.
• ⑤ 감정평가업자는 제1항부터 제4항까지에도 불구하고 본래 용도의 효용가치가 없는 물건은 해체처분가액으로 감정평가할 수 있다.