가등기담보 등에 관한 법률

가등기담보 등에 관한 법률(약칭: 가등기담보법)은 차용물의 반환에 관하여 차주가 차용물을 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약할 때 그 재산의 예약 당시 가액이 차용액과 이에 붙인 이자를 합산한 액수를 초과하는 경우에 이에 따른 담보계약과 그 담보의 목적으로 마친 가등기 또는 소유권이전등기의 효력을 정함을 목적으로 하는 법률이다.(가등기담보법 제1조)

가등기담보법 적용 대상

가등기담보법은 아래와 같은 비전형담보(변칙담보)를 규제하기 위한 법이다.

구분	내용
양도담보	채권담보의 목적으로 물건의 소유권을 채권자에게 이전하고 채무자가 이행하지 않는 경우 채권자가 그 목적물로부터 우선변제를 받게되지만, 채무자가 후일 이를 이행하는 경우에는 목적물을 소유자에게 다시 반환하는 담보형태
매도담보	금전을 차용하는 자가 자기의 소유물을 채권자에게 매도하여 소유권을 완전히 이전하되, 일정한 기한 내에 약정한 매매대금을 지급함으로써 그 목적물을 반환받을 수 있도록 하는 담보형태
가등기담보	가등기(본등기를 할 수 있을 만한 실질적 또는 형식적 요건을 갖추지 못한 경우에 장래 그 요건이 갖추게 된 때에 행하여질 본등기를 위해 미리 그 순위를 보전해 두는 효력을 가지는 예비등기의 일종)의 형식을 갖춘 담보형태

권리취득에 의한 담보권의 실행  

담보권 실행의 통지

• 채권자가 담보계약에 따른 담보권을 실행하여 그 담보목적부동산의 소유권을 취득하기 위하여는 그 채권의 변제기 후에 청산금의 평가액을 채무자, 담보가등기목적 부동산의 물상보증인, 담보가등기 후 소유권을 취득한 제3자(이하 “채무자등”이라 함)에게 통지해야 한다. 이 경우 청산금이 없다고 인정되는 경우에는 그 뜻을 통지해야 한다.(가등기담보법 제3조제1항 및 제2조제2호)
• ※ 담보권 실행의 통지는 구속력을 가지므로, 채권자는 그가 통지한 청산금의 금액에 관하여 다툴 수 없다.(가등기담보법 제9조)
• 담보권 실행의 통지에는 통지 당시의 담보목적부동산의 평가액과 민법 제360조에 규정된 채권액을 밝혀야 한다.
  • 이 경우 부동산이 둘 이상인 경우에는 각 부동산의 소유권이전에 의하여 소멸시키려는 채권과 그 비용을 밝혀야 한다.(가등기담보법 제3조제2항)

채무자등 외의 권리자에 대한 통지

• 채권자는 통지가 채무자등에게 도달하면 지체 없이 후순위권리자(담보가등기 후에 등기된 저당권자·전세권자 및 담보가등기권리자를 말함)에게 그 통지의 사실과 내용 및 도달일을 통지하여야 한다.(가등기담보법 제6조제1항 및 제2조제5호)
• 통지가 채무자등에게 도달한 때에는 담보가등기 후에 등기한 제3자(통지를 받을 자를 제외하고, 대항력 있는 임차권자를 포함)가 있으면 채권자는 지체 없이 그 제3자에게 통지를 한 사실과 그 채권액을 통지하여야 한다.(가등기담보법 제6조제2항)
• 위의 통지는 통지를 받을 자의 등기부상의 주소로 발송함으로써 그 효력이 있다.
  • 그러나 대항력 있는 임차권자에게는 그 담보목적부동산의 소재지로 발송해야 한다.(가등기담보법 제6조제3항)

청산기간의 경과

• 위의 통지가 채무자등에게 도달한 날부터 2개월(이하 "청산기간"이라 함)이 지나야 한다.(가등기담보법 제3조제1항 전단 참조)
• 청산기간 경과 전 청산금에 대한 처분 제한
  • 채무자가 청산기간이 지나기 전에 한 청산금에 관한 권리의 양도나 그 밖의 처분은 이로써 후순위권리자에게 대항하지 못한다.(가등기담보법 제7조제1항)
  • 채권자가 청산기간이 지나기 전에 청산금을 지급한 경우 또는 채무자 등 외의 권리자에 대한 통지를 하지 않고 청산금을 지급한 경우에도 또한 같다.(가등기담보법 제7조제2항)

청산금의 지급

• 채권자는 청산금을 채무자등에게 지급해야 한다. 이 경우 담보목적부동산에 선순위담보권(先順位擔保權) 등의 권리가 있을 때에는 그 채권액을 계산할 때에 선순위담보 등에 의하여 담보된 채권액을 포함한다.(가등기담보법 제4조제1항)

청산금의 공탁

• 청산금채권이 압류되거나 가압류된 경우에 채권자는 청산기간이 지난 후 이에 해당하는 청산금을 채무이행지를 관할하는 지방법원이나 지원에 공탁하여 그 범위에서 채무를 면할 수 있다.(가등기담보법 제8조제1항)
• 채권자는 공탁을 한 경우에는 채무자등과 압류채권자 또는 가압류채권자에게 지체 없이 공탁의 통지를 해야 한다.(가등기담보법 제8조제4항)

소유권의 취득

• 채권자는 담보목적부동산에 관하여 이미 소유권이전등기를 마친 경우에는 청산기간이 지난 후 청산금을 채무자등에게 지급한 때에 담보목적부동산의 소유권을 취득하며, 담보가등기를 마친 경우에는 청산기간이 지나야 그 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 있다.(가등기담보법 제4조제2항)
• 청산금의 지급채무와 부동산의 소유권이전등기 및 인도채무의 이행에 관하여는 동시이행의 항변권에 관한 민법 제536조를 준용한다.(가등기담보법 제4조제3항)
• ※ 위의 규정에 어긋나는 특약으로서 채무자등에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
  • 다만, 청산기간이 지난 후에 행하여진 특약으로서 제3자의 권리를 침해하지 않는 것은 그렇지 않다.(가등기담보법 제4조제4항)

후순위권리자의 권리행사

• 후순위권리자는 그 순위에 따라 채무자등이 지급받을 청산금에 대하여 통지(위의 담보권 실행의 통지를 말함)된 평가액의 범위에서 청산금이 지급될 때까지 그 권리를 행사할 수 있고, 채권자는 후순위권리자의 요구가 있는 경우에는 청산금을 지급해야 한다.(가등기담보법 제5조제1항)
• 후순위권리자는 이러한 권리를 행사할 때에는 그 피담보채권의 범위에서 그 채권의 명세와 증서를 채권자에게 교부해야 한다.(가등기담보법 제5조제2항)
• 채권자가 명세와 증서를 받고 후순위권리자에게 청산금을 지급한 때에는 그 범위에서 청산금채무는 소멸한다.(가등기담보법 제5조제3항)
• 이러한 권리행사를 막으려는 자는 청산금을 압류하거나 가압류해야 한다.(가등기담보법 제5조제4항)
• 담보가등기 후에 대항력 있는 임차권을 취득한 자에게는 청산금의 범위에서 동시이행의 항변권에 관한 민법 제536조를 준용한다.(가등기담보법 제5조제5항)

법정지상권의 취득

• 토지와 그 위의 건물이 동일한 소유자에게 속하는 경우 그 토지나 건물에 대하여 위에 따른 소유권을 취득하거나 담보가등기에 따른 본등기가 행하여진 경우에는 그 건물의 소유를 목적으로 그 토지 위에 지상권이 설정된 것으로 본다.
• 이 경우 그 존속기간과 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정한다.(가등기담보법 제10조)

채무자 등의 말소청구권

• 채무자등은 청산금채권을 변제받을 때까지 그 채무액(반환할 때까지의 이자와 손해금을 포함)을 채권자에게 지급하고 그 채권담보의 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있다. 다만, 그 채무의 변제기가 지난 때부터 10년이 지나거나 선의의 제3자가 소유권을 취득한 경우에는 그렇지 않다.(가등기담보법 제11조)

경매에 의한 가등기담보권의 실행  

담보가등기권리자의 경매청구

• 담보가등기권리자는 그 선택에 따라 가등기담보법 제3조에 따른 담보권을 실행하거나 담보목적부동산의 경매를 청구할 수 있다.(가등기담보법 제12조제1항 전단)
• 이 경우 경매에 관하여는 담보가등기권리를 저당권으로 본다.(가등기담보법 제12조제1항 후단)

후순위권리자의 경매청구

• 후순위권리자는 청산기간에 한정하여 그 피담보채권의 변제기 도래 전이라도 담보목적부동산의 경매를 청구할 수 있다.(가등기담보법 제12조제2항)

가등기담보권자의 배당참가  

우선변제청구권

• 담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매등(강제경매와 담보권 실행 등을 위한 경매를 말함)이 개시된 경우에 담보가등기권리자는 다른 채권자보다 자기채권을 우선변제 받을 권리가 있다. 이 경우 그 순위에 관하여는 그 담보가등기권리를 저당권으로 보고, 그 담보가등기를 마친 때에 그 저당권의 설정등기(設定登記)가 행하여진 것으로 본다.(가등기담보법 제13조 및 제2조제4호)

강제경매등의 경우의 담보가등기

• 담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매등의 개시 결정이 있는 경우에 그 경매의 신청이 청산금을 지급하기 전에 행하여진 경우(청산금이 없는 경우에는 청산기간이 지나기 전)에는 담보가등기권리자는 그 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 없다.(가등기담보법 제14조)

담보가등기권리의 소멸

• 담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매등이 행하여진 경우에는 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸한다.(가등기담보법 제15조)

같이 보기

• 주택임대차법
• 상가임대차법
• 집합건물법
• 부동산실명법

참고 문헌

• 찾기쉬운 생활법령정보