분양권

업새롭게 분양하는 주택을 취득할 수 있는 권리

주택 수 포함 여부

취득세		양도세
20.8.11. 이전 취득	20.8.12. 이후 취득	20.12.31. 이전 취득	21.1.1. 이후 취득
포함 안됨	포함	포함 안됨	포함

• 취득세
  • 20.8.11. 이전에 취득한 분양권이 있는 상태에서 신규 주택을 취득한 경우 1주택 취득세율 적용
  • 20.8.12. 이후에 취득한 분양권이 있는 상태에서 신규 주택을 취득한 경우 2주택 취득세율 적용
• 양도세
  • 20.12.31. 이전에 취득한 분양권이 있는 상태에서 다른 주택을 양도한 경우

분양권 양도소득세

• 장기보유특별공제 적용되지 않음
• 2021년 이후 주택 양도부터 중과세율 산정 시 주택수에 포함

분양권 양도세 중과

	2021년 6월 이후	2018년 1월 이후	그 이전
중과세율	1년 미만 보유 시 70% 1년 이상 보유 시 60%	조정대상지역 50% 그 외 기본세율	1년 이내 보유 시 50% 2년 이내 보유 시 40%
중과대상 지역	전체	조정대상지역	지역 제한 없음
중과대상 기간	전체	기간 제한 없음	2년 이내 보유
그 외	해당 없음	기본세율	기본세율

분양권 일시적 2주택

2021년 전후의 일시적 2주택 적용 비교

• 분양권은 주택이 아니므로 2020.12.31. 이전까지는 분양권에 대한 일시적 2주택 개념은 없었지만, 2021년부턴 분양권에 대한 일시적 2주택 규정이 신설되었다. (소득세법 시행령 제156조의3제2항 및 제3항)

전제	1주택 상태에서 분양권 취득
구분	2020.12.31. 이전 취득 분양권인 경우	2021.1.1. 이후 취득 분양권인 경우
일시적 2주택 비과세 인정 요건	주택이 된 시점부터 적용되는 규정이므로 분양권에 관해 별도로 규정된 바는 없다. 입주잔금일 후 3년 내 종전주택 양도 단, 조정대상지역인 경우 1년 내 양도 + 1년 내 전입	① (일시적 2주택 비과세) 분양권 취득일 후 3년 내 종전주택 양도 ② (실입주 목적 비과세) 분양권 취득 후 3년이 지나 양도하는 경우 아래 모두 충족 완성 후 2년 내 이사 + 1년 이상 거주 완성 전·후 2년 내 종전주택 처분

① 분양권의 일시적 2주택 비과세와 ② 실입주 목적의 분양권 비과세 비교

구분	① 분양권의 일시적 2주택 비과세	② 실입주 목적의 분양권 비과세
근거	소득세법 시행령 156조의3 제2항	소득세법 시행령 156조의3 제3항
조건	종전주택은 비과세 요건을 갖출 것 종전주택 취득 후 1년 이후 분양권 취득 분양권 취득 후 3년 내 종전주택 처분	종전주택은 비과세 요건을 갖출 것 완성 후 2년 내 이사 + 1년 이상 거주 완성 전·후 2년 내 종전주택 처분
특이사항	조정대상지역 구분 없음	종전주택 취득 후 1년 이후 분양권 취득 조건 없음

분양권 취득세

• 분양권 취득 시엔 취득세 없음
• 다만, 2020.8.12. 이후에 취득한 분양권은 주택 수에 포함
  • 20.8.11. 이전에 취득한 분양권이 있는 상태에서 신규 주택을 취득한 경우 1주택 취득세율 적용
  • 20.8.12. 이후에 취득한 분양권이 있는 상태에서 신규 주택을 취득한 경우 2주택 취득세율 적용
• 분양권을 통해 실체가 있는 주택을 취득하게 되었을 때 납부 의무 발생(등기 시)

분양권 보유세(재산세, 종부세)

• 부과하지 않음

조합원입주권과의 비교

조합권입주권과 분양권 모두 주택을 취득할 수 있는 권리라는 측면에선 유사하다.

구분		조합원입주권	분양권
양도소득세율		1년 미만 70% 2년 미만 60% 그 외 기본세율	1년 미만 50% 2년 미만 40% 그 외 기본세율
취득세율		멸실 전 1~3% 멸실 후 4%	없음
권리전환 시기		관리처분계획인가일	분양 계약 체결일
장기보유특별공제		원 조합원은 적용 구 주택 취득일 ~ 인가일	없음
주택 수 산정	비과세 판단 시	주택 수 포함	포함 안 됨
	중과세 판단 시		21년 양도부터 포함
조정대상지역 중과		없음	조정대상지역 50%
재산세		토지분 재산세	없음