재산세

Property Tax

재산세란 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박과 같은 재산에 대해 정기적으로 부과되는 지방세를 말한다.(지방세법 제104조 참조)

• 지방세법 제9장에서 재산세를 다루고 있다.
• 재산의 소재지 관할 지방자치단체(시청 등)에서 부과한다.

손쉬운 계산법

부동산계산기.com 에서 재산세와 종합부동산세를 동시에 계산해볼 수 있다.

• 재산세 계산기
• 재산세+종합부동산세 통합 계산기(보유세 계산기)

과세 표준 및 세율

과세 표준

토지·건축물·주택에 대한 재산세의 과세표준은 지방세법 제4조제1항 및 제2항에 따른 시가표준액에 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 다음의 공정시장가액비율을 곱하여 산정한 가액으로 한다.(지방세법 제110조제1항 및 지방세법 시행령 제109조)

구분	공정시장가액비율
토지 및 건축물	시가표준액의 70/100
주택	시가표준액의 60/100

선박 및 항공기에 대한 재산세의 과세표준은 지방세법 제4조제2항에 따른 시가표준액으로 합니다(지방세법 제110조제2항).

세율 기준표(부동산)

구분	과세대상	과세표준 및 세부 구분	세율
재산세	주택	6천만원 이하	0.1%
		1억 5천만원 이하	6만원+6천만원 초과금액의 0.15%
		3억원 이하	19만 5천원+1.5억원 초과금액의 0.25%
		3억원 초과	57만원+3억원 초과금액의 0.4%
		별장	4%
	건축물	골프장, 고급오락장	4%
		주거지역 및 지정지역 내 공장용 건축물	0.5%
		기타건축물	0.25%
	나대지 등 (종합합산과세)	5천만원 이하	0.2%
		1억원 이하	10만원+5천만원 초과금액의 0.3%
		1억원 초과	25만원+1억원 초과금액의 0.5%
	사업용토지 (별도합산과세)	2억원 이하	0.2%
		10억원 이하	40만원+2억원 초과금액의 0.3%
		10억원 초과	280만원+10억원 초과금액의 0.4%
	기타토지 (분리과세)	전/답/과수원/목장용지 및 임야	0.07%
		골프장 및 고급오락장용 토지	4%
		위 이외의 토지	0.2%
지역 자원 시설세	건축물	600만원	0.04%
		1300만원 이하	2,400원+600만원 초과금액의 0.05%
		2600만원 이하	5,900원+1,300만원 초과금액의 0.06%
		3900만원 이하	13,700원+2,600만원 초과금액의 0.06%
		6400만원 이하	24,100원+3,900만원 초과금액의 0.10%
		6400만원 초과	49,100원+6,400만원 초과금액의 0.12%

1세대1주택자 특례 세율

위의 주택에 대한 세율에도 불구하고 지방세법 시행령 제110조의2제1항에 따른 1세대 1주택(시가표준액이 9억원 이하인 주택에 한정)에 대해서는 다음의 세율을 적용(지방세법 제111조의2제1항)

과세표준	세율
6천만원 이하	0.5/1000
6천만원 초과 1억5천만원 이하	3만원 + 6천만원 초과금액의 1/1000
1억5천만원 초과 3억원 이하	120,000원 + 1억5천만원 초과금액의 2/1000
3억원 초과	420,000원 + 3억원 초과금액의 3.5/1000

토지 세율의 적용

토지에 대한 재산세는 다음에 따라 세율을 적용한다.(지방세법 제113조제1항 본문)

• 1. 종합합산과세대상: 납세의무자가 소유하고 있는 해당 지방자치단체 관할구역에 있는 종합합산과세대상이 되는 토지의 가액을 모두 합한 금액을 과세표준으로 하여 위의 종합합산과세대상의 표준세율을 적용
• 2. 별도합산과세대상: 납세의무자가 소유하고 있는 해당 지방자치단체 관할구역에 있는 별도합산과세대상이 되는 토지의 가액을 모두 합한 금액을 과세표준으로 하여 위의 별도합산과세대상의 표준세율을 적용
• 3. 분리과세대상: 분리과세대상이 되는 해당 토지의 가액을 과세표준으로 하여 위의 분리과세대상의 표준세율을 적용

다만, 지방세법 또는 관계 법령에 따라 재산세를 경감할 때에는 다음의 과세표준에서 경감대상 토지의 과세표준액에 경감비율(비과세 또는 면제의 경우에는 이를 100분의 100으로 봄)을 곱한 금액을 공제하여 세율을 적용한다.(지방세법 제113조제1항 단서)

과세 대상 및 납세의무자

과세 대상

재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박(이하 "재산"이라 함)을 과세대상으로 한다.(지방세법 제105조)

토지에 대한 재산세 과세대상은 다음에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.(지방세법 제106조제1항)

구분	과세대상 구분
종합합산 과세대상	과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 별도합산과세대상 또는 분리과세대상이 되는 토지를 제외한 토지
별도합산 과세대상	과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음의 어느 하나에 해당하는 토지 공장용 건축물의 부속토지 등 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험·연구·검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 공지상태(空地狀態)나 해당 토지의 이용에 필요한 시설 등을 설치해 업무 또는 경제활동에 활용되는 토지 등 철거·멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지 등
분리 과세대상	과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 국가의 보호·지원 또는 중과가 필요한 토지로서 다음의 어느 하나에 해당하는 토지 공장용지·전·답·과수원 및 목장용지 등 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야 및 종중 소유 임야 등 골프장용 토지와 고급오락장용 부속토지 등 공장의 부속토지로서 개발제한구역의 지정이 있기 이전에 그 부지취득이 완료된 곳으로서 공장입지기준면적 범위의 토지 국가 및 지방자치단체 지원을 위한 특정목적 사업용 토지 등 에너지·자원의 공급 및 방송·통신·교통 등의 기반시설용 토지 등 국토의 효율적 이용을 위한 개발사업용 토지 등 그 밖에 지역경제의 발전, 공익성의 정도 등을 고려하여 분리과세해야 할 타당한 이유가 있는 토지 등

※ 종합합산과세대상·별도합산과세대상·분리과세대상 토지의 구체적인 분류 및 범위에 관한 자세한 사항은 지방세법 시행령 제101조부터 제103조까지에서 확인할 수 있다.

주거용과 주거 외의 용도를 겸하는 건물 등에서 주택의 범위를 구분하는 방법, 주택 부속토지의 범위 산정은 다음에 따른다.(지방세법 제106조제2항 및 지방세법 시행령 제105조)

• 1동(棟)의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용으로 사용되는 부분만을 주택으로 본다.
  • 이 경우 부속토지는 주거와 주거 외의 용도로 사용되는 건물의 면적비율에 따라 각각 안분하여 주택의 부속토지와 건축물의 부속토지로 구분한다.
• 1구(構)의 건물이 주거와 주거 외의 용도로 사용되고 있는 경우에는 주거용으로 사용되는 면적이 전체의 50/100 이상인 경우에는 주택으로 본다.
• 건축물에서 허가 등이나 사용승인(임시사용승인을 포함)을 받지 않고 주거용으로 사용하는 면적이 전체 건축물 면적(허가 등이나 사용승인을 받은 면적을 포함)의 100분의 50 이상인 경우에는 그 건축물 전체를 주택으로 보지 않고, 그 부속토지는 종합합산과세대상 토지(지방세법 제106조제1항제1호)로 본다.
• 주택 부속토지의 경계가 명백하지 않은 경우 그 주택의 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 주택의 부속토지로 한다.
• 재산세의 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 아니하였거나 공부상 등재현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다.(지방세법 제106조제3항)
  • 다만, 다음의 경우에는 공부상 등재현황에 따라 재산세를 부과한다.(지방세법 제106조제3항 단서 및 지방세법 시행령 제105조의2)
  • 1) 관계 법령에 따라 허가 등을 받아야 함에도 불구하고 허가 등을 받지 않고 재산세의 과세대상 물건을 이용하는 경우로서 사실상 현황에 따라 재산세를 부과하면 오히려 재산세 부담이 낮아지는 경우
  • 2) 재산세 과세기준일 현재의 사용이 일시적으로 공부상 등재현황과 달리 사용하는 것으로 인정되는 경우

납세의무자

재산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당자를 납세의무자로 본다.(지방세법 제107조제1항)

구분	의무자
공유재산인 경우	그 지분에 해당하는 부분(지분의 표시가 없는 경우 지분이 균등한 것 봄)에 대해서는 그 지분권자
주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다를 경우	그 주택에 대한 산출세액을 지방세법 제4조제1항 및 제2항에 따른 건축물과 그 부속토지의 시가표준액 비율로 안분계산한 부분에 대해서는 그 소유자

재산세 과세기준일 현재 다음의 어느 하나에 해당하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.(지방세법 제107조제2항 및 지방세법 시행규칙 제53조)

구분	의무자
공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동되었는데도 신고하지 않아 사실상의 소유자를 알 수 없을 때	공부상 소유자
공부상에 개인 등의 명의로 등재되어 있는 사실상의 종중재산으로서 종중소유임을 신고하지 않았을 때	공부상 소유자
채무자 회생 및 파산에 관한 법률에 따른 파산선고 이후 파산종결의 결정까지 파산재단에 속하는 재산의 경우	공부상 소유자
상속이 개시된 재산으로서 상속등기가 이행되지 않고 사실상의 소유자를 신고하지 않았을 때	「민법」상 상속지분이 가장 높은 사람으로 하되, 상속지분이 가장 높은 사람이 두 명 이상이면 그 중 나이가 가장 많은 사람
국가, 지방자치단체, 지방자치단체조합과 재산세 과세대상 재산을 연부(年賦)로 매매계약을 체결하고 그 재산의 사용권을 무상으로 받은 경우	그 매수계약자
신탁법 제2조에 따른 수탁자의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산의 경우	위탁자 (이 경우 위탁자가 신탁재산을 소유한 것으로 봄)
도시개발법에 따라 시행하는 환지(換地) 방식에 의한 도시개발사업 및 도시 및 주거환경정비법에 따른 정비사업(재개발사업만 해당)의 시행에 따른 환지계획에서 일정한 토지를 환지로 정하지 않고 체비지 또는 보류지로 정한 경우	사업시행자
외국인 소유의 항공기 또는 선박을 임차하여 수입하는 경우	수입하는 자

재산세 과세기준일 현재 소유권의 귀속이 분명하지 않아 사실상의 소유자를 확인할 수 없는 경우에는 그 사용자가 재산세를 납부할 의무가 있다.(지방세법 제107조제3항)

비과세되는 경우

비과세 대상의 범위에 대한 자세한 내용은 지방세법 시행령 제108조에서 확인할 수 있음

• 국가, 지방자치단체, 지방자치단체조합, 외국정부 및 주한국제기구의 소유에 속하는 재산에 대하여는 재산세를 부과하지 않는다. 다만, 대한민국 정부기관의 재산에 대하여 과세하는 외국정부의 재산 또는 매수계약자에게 납세의무가 있는 재산에 대해서는 재산세를 부과한다.(지방세법 제109조제1항)
• 국가, 지방자치단체 또는 지방자치단체조합이 1년 이상 공용 또는 공공용으로 사용(1년 이상 사용할 것이 계약서 등에 의해 입증되는 경우를 포함)하는 재산에 대하여는 재산세를 부과하지 않는다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 재산세를 부과한다.(지방세법 제109조제2항)
  • 유료로 사용하는 경우
  • 소유권의 유상이전을 약정한 경우로서 그 재산을 취득하기 전에 미리 사용하는 경우
• 다음에 따른 재산(사치성 제한 제외)에 대하여는 재산세를 부과하지 않습니다. 다만, 법인세법 제4조제3항에 따른 수익사업에 사용하는 경우와 해당 재산이 유료로 사용되는 경우의 그 재산(3. 및 5.의 재산은 제외) 및 해당 재산의 일부가 그 목적에 직접 사용되지 않는 경우의 그 일부 재산에 대하여는 재산세를 부과한다.(지방세법 제109조제3항 및 지방세법 시행령 제107조)
  • 1. 도로·하천·제방·구거·유지 및 묘지 등
  • 2. 산림보호구역, 그 밖에 공익상 재산세를 부과하지 않을 타당한 이유가 있는 토지 등
  • 3. 임시로 사용하기 위하여 건축된 건축물로서 재산세 과세기준일 현재 1년 미만의 것
  • 4. 비상재해구조용, 무료도선용, 선교(船橋) 구성용 및 본선에 속하는 전마용(傳馬用) 등으로 사용하는 선박
  • 5. 행정기관으로부터 철거명령을 받은 건축물 등 재산세를 부과하는 것이 적절하지 않은 건축물 또는 주택(「건축법」 제2조제1항제2호에 따른 건축물 부분만 해당) 등

납세 절차

과세 기준일 및 납세 시기

재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.

구 분		납 기	비 고
토지		매년 9. 16. ~ 9. 30.까지
건축물		매년 7. 16. ~ 7. 31.까지
주택	제1기분	매년 7. 16. ~ 7. 31.까지	세액 20만원 이하인 경우 1기에 일시납
	제2기분	매년 9. 16. ~ 9. 30.까지
선 박		매년 7. 16. ~ 7. 31.까지
항공기		매년 7. 16. ~ 7. 31.까지

• 주택 재산세가 20만 원 이상인 경우, 부과된 세액을 반으로 나눠 7월(1기분)과 9월(2기분)로 납부 고지
  • 7월에는 주택 전체세액의 50%와 건축물에 대한 재산세 부과
  • 9월에는 주택 전체세액의 나머지 50%와 토지에 대한 재산세 부과

납세지

구분	납세지
토지	토지의 소재지
건축물	건축물의 소재지
주택	주택의 소재지
선박	선박법에 따른 선적항의 소재지 다만, 선적항이 없는 경우에는 정계장(定繫場) 소재지(정계장이 일정하지 않은 경우에는 선박 소유자의 주소지)
항공기	항공안전법에 따른 등록원부에 기재된 정치장의 소재지 항공안전법에 따라 등록을 하지 않은 경우에는 소유자의 주소지

징수 방법

• 재산세는 관할 지방자치단체의 장이 세액을 산정해 보통징수의 방법으로 부과·징수한다.(지방세법 제116조제1항)
• 재산세를 징수하려면 토지, 건축물, 주택, 선박 및 항공기로 구분한 납세고지서에 과세표준과 세액을 적어 늦어도 납기개시 5일 전까지 발급하여야 한다.(지방세법 제116조제2항)

물납 및 분할납부

• 지방자치단체의 장은 재산세의 납부세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 납세의무자의 신청을 받아 해당 지방자치단체의 관할구역에 있는 부동산에 대하여만 물납을 허가할 수 있다.(지방세법 제117조)
• 지방자치단체의 장은 재산세의 납부세액이 250만원을 초과하는 경우에는 다음의 기준을 따라 납부할 세액의 일부를 납부기한이 지난날부터 2개월 이내에 분할납부하게 할 수 있다.(지방세법 제118조 및 지방세법 시행령 제116조제1항)
  • 납부할 세액이 500만원 이하인 경우: 250만원을 초과하는 금액
  • 납부할 세액이 500만원을 초과하는 경우: 그 세액의 100분의 50 이하의 금액