임대차 편집하기

'''임대차란 당사자 일방(임대인)이 상대방(임차인)에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약을 말한다.'''([[민법 제618조]])

==임대차의 성립과 존속기간 등==

=====임대차의 성립=====

*임대차는 임대인과 임차인 사이에 목적물을 사용·수익하고자 하는 약정에 의하여 성립한다.([[민법 제618조]])
*다만, 농지의 경우에는 임대차를 원칙적으로 제한하고 예외적인 경우에만 인정을 하고 있다.([[농지법 제23조]])

=====임대차의 존속기간=====

*임대차의 존속기간은 당사자의 약정으로 정할 수 있다.
*'''(최단기간)''' 민법의 임대차 규정에는 최단기간에 대한 보장규정이 없지만, [[주택임대차법 제4조]]에서는 2년, [[상가임대차법  제9조]]에서는 1년, [[지상권]]은 30년, 15년, 5년 등([[민법 제280조]]제1항)의 최단기간의 보장규정을 각각 두고 있다.
*'''(최장기간)''' 반면, 최장기간에 대한 제한규정은 과거 [[민법 제651조]]에서 규정하고 있었지만, 헌법재판소의 위헌결정에 따라 효력을 상실하여 최장존속기간에 대한 제한은 없다.(헌재 2013.12.26. 2011헌바234 참조)
*존속기간을 약정하지 않은 경우에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.([[민법 제635조]]제1항)

=====단기임대차의 존속기간=====

*처분의 능력 또는 권한없는 자가 임대차를 하는 경우에는 그 임대차는 다음의 기간을 넘지 못한다.([[민법 제619조]])
**식목, 채염 또는 석조, 석회조, 연와조 및 이와 유사한 건축을 목적으로 한 토지의 임대차는 10년
**기타 토지의 임대차는 5년
**건물 기타 공작물의 임대차는 3년
**동산의 임대차는 6월
*위의 기간은 갱신할 수 있다. 그러나 그 기간만료전 토지에 대하여는 1년, 건물 기타 공작물에 대하여는 3월, 동산에 대하여는 1월내에 갱신해야 한다.([[민법 제620조]])

=====임대차의 갱신=====

*당사자는 존속기간이 만료한 경우 갱신을 할 수 있다. 
**다만, 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목이나 기타 지상시설이 현존한 때에는 [[민법 제283조]]의 규정(지상권자의 갱신청구권)을 준용한다.([[민법 제643조]])
*또한 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 않은 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
**그러나 이 경우 [[민법 제635조]]에 따라 기간의 약정이 없는 임대차로 보아 당사자는 언제든지 해지의 통고를 할 수 있다.([[민법 제639조]]제1항)
*이 경우에 전임대차에 대하여 제3자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다.([[민법 제639조]]제2항)

==임대차의 효력  ==

=====임대인의 권리와 의무=====
'''임대인의 권리'''

*① 차임증감청구권
*② 목적물반환청구권

{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|① 차임증감청구권
|
*임대물에 대한 공과부담의 증감이나 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는,
**임대인은 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.([[민법 제628조]])
|-
|② 목적물반환청구권
|
*임대차가 종료한 경우 임대인은 목적물의 소유자로서 임차인에게 목적물의 반환을 청구할 수 있다.([[민법 제213조]] 참조)  
|}
'''임대인의 의무'''

*① 목적물을 임차인이 사용·수익하게 할 의무
*② 비용상환의무
*③ 임대인의 담보책임

{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|① 목적물을 임차인이 사용·수익하게 할 의무
|
*임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.([[민법 제623조]])
*'''사용·수익에 관한''' '''임대인의 의무'''
**① 임차물을 임차인에게 인도할 목적물 인도의무
**② 임차물에 대한 제3자의 방해를 제거할 방해제거의무
**③ 임차물의 사용·수익에 필요한 수선의무
|-
|② 비용상환의무
|
*① 임대인은 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 그 비용을 상환해주어야 한다.
*②임차인이 유익비를 지출하여 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 상환해 주어야 한다.
*위의 경우 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.([[민법 제626조]])
|-
|③ 임대인의 담보책임
|
*임대차에는 유상계약에 관한 규정이 준용되므로, 임대인은 매도인과 같은 담보책임을 부담한다.([[민법 제567조]])
|}

=====임차인의 권리와 의무=====
'''임차인의 권리'''

*① 임차권
*② 비용상환청구권
*③ 부속물 매수청구권
*④ 갱신청구권 및 지상물매수청구권(토지임대차의 경우)
*⑤ 차임감액청구 및 계약해지권(일부멸실의 경우)

{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|① 임차권
|
*임차인은 계약 또는 그 목적물의 성질에 따라 정해진 용법으로 목적물을 사용·수익할 수 있다.([[민법 제654조]] 및 [[민법 제610조|제610조]]제1항)
*부동산임차인은 당사자간에 반대약정이 없으면 임대인에 대하여 그 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다.
*부동산임대차를 등기한 때에는 그때부터 제3자에 대하여 효력이 생깁니다.([[민법 제621조]])
*건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 않은 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생깁니다. 다만, 건물이 임대차기간만료전에 멸실 또는 후폐한 때에는 효력을 잃는다.([[민법 제622조]])
|-
|② 비용상환청구권
|
*임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 생환을 청구할 수 있다.([[민법 제626조]]제1항)
*임차인이 유익비를 지출한 경우에도 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액을 임대인에게 상환청구할 수 있다.([[민법 제626조]] 제2항 전단)
|-
|③ 부속물 매수청구권
|
*건물이나 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다. 
**임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 같다.([[민법 제646조]])
*이는 [[편면적 강행규정]]이며, 일시사용을 위한 임대차에는 적용되지 않는다.([[민법 제652조]] 및 [[민법 제653조|제653조]])
|-
|④ 갱신청구권 및 지상물매수청구권(토지임대차의 경우)
|
*건물이나 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 임차권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.
*임대인이 계약의 갱신을 원하지 않으면 임차권자는 상당한 가액으로 매수를 청구할 수 있다.([[민법 제643조]] 및 [[민법 제283조|제283조]])
*이는 [[편면적 강행규정]]이다([[민법 제652조]])<ref>임차인의 권리를 위한 법률이란 것이며, 임대인의 권리를 위해 동등하게 적용되진 않는다는 것이다. 즉 건물, 수목 기타 지상시설이 현존하다고 하여 임대인이 임대차 기간 연장을 요청할 수 있다거나 건물, 수목 기타 지상시설을 상당한 가액으로 구매할 수 있는 것은 아니다.</ref>
|-
|⑤ 차임감액청구 및 계약해지권(일부멸실의 경우)
|
*임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실이나 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다.
*이 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다.([[민법 제627조]])
*이는 [[편면적 강행규정]]이다([[민법 제652조]])
|-
|⑥ 차임증감청구권
|
*임대물에 대한 공과부담의 증감이나 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 되면,
**임차인은 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.([[민법 제628조]])
*이는 [[편면적 강행규정]]이며, 일시사용을 위한 임대차에는 적용되지 않는다.([[민법 제652조]] 및 [[민법 제653조|제653조]])
|}
'''임차인의 의무'''

* ① 차임지급의무
* ② 통지의무
* ③ 임차인의 보존행위에 대한 인용의무
* ④ 원상회복의무

{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|① 차임지급의무
|
*임차인은 임대인에게 차임을 지급할 의무가 있다.([[민법 제618조]] 참조)
*차임은 동산, 건물이나 대지에 대하여는 매월말 지급한다.
*기타 토지에 대하여는 매년말에 지급한다. 
**그러나 수확기있는 것에 대하여는 그 수확후 지체없이 지급하여야 한다.([[민법 제633조]])
|-
|② 통지의무
|
*임차물의 수리를 요하거나 임차물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 때에는 임차인은 지체없이 임대인에게 이를 통지하여야 한다. 그러나 임대인이 이미 이를 안 때에는 그렇지 않다.([[민법 제634조]])
|-
|③ 임차인의 보존행위에 대한 인용의무
|
*임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 이를 거절하지 못한다.([[민법 제624조]])
|-
|④ 원상회복의무
|
*임차인이 임대물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다.
*이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.([[민법 제654조]] 및 [[민법 제615조|제615조]])
|}

==임차권의 양도와 임차물의 전대  ==

=====임차권의 양도=====
{| class="wikitable"
! colspan="2" |'''구분'''
!'''내용'''
|-
! colspan="2" |임대인의 동의

있는 양도
|
*임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전하므로, 임대차관계에서 발생하는 권리와 의무는 양수인에게 모두 이전되며([[대판 2009다101275]]), 양도인은 임대차관계에서 벗어난다.
|-
! rowspan="3" |임대인의 동의 없는 양도
|양도인과 양수인의 관계
|
*임대인의 동의를 받지 아니하고 임차권을 양도한 계약도 이로써 '''임대인에게 대항할 수 없을 뿐''' 임차인과 양수인 사이에는 유효한 것이고 이 경우 '''임차인은 양수인을 위하여 임대인의 동의를 받아 줄 의무'''가 있다.([[대판 85다카1812]])
|-
|임대인과 양수인의 관계
|
*양수인의 점유는 불법점유이므로 임대인은 양수인에게 소유권에 기한 물권적 청구권을 행사할 수 있다.([[민법 제213조]] 및 제214조)
|-
|임대인과 양도인(임차인)의 관계
|
*임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하지 못하므로, 임차인이 이를 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.([[민법 제629조]])
|}

=====임차물의 전대=====
{| class="wikitable"
! colspan="2" |'''구분'''
!'''내용'''
|-
! rowspan="3" |임대인의 동의 있는 전대의 경우
|전대인과 전차인의 관계
|
*임차인과 전차인 사이에는 별개의 새로운 임대차계약이 성립하므로 임차인은 전차인에 대하여 차임을 청구할 수 있다.([[대판  2017다265266]])
|-
|임대인과 전차인의 관계
|
*전차인은 직접 임대인에 대한 의무를 부담한다. 이 경우 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다.([[민법 제630조]]제1항 전단)
*임대인과 전대인(임차인)의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 않는다.([[민법 제631조]])
*건물이나 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임차인이 적법하게 그 토지를 전대한 경우에 임대차 및 전대차의 기간이 동시에 만료되고 건물, 수목이나 기타 지상시설이 현존한 때에는 전차인은 임대인에 대하여 전전대차와 동일한 조건으로 임대할 것을 청구할 수 있다. 다만, 임대인이 임대할 것을 원하지 않는 때에는 건물, 수목이나 기타 지상시설의 매수를 청구할 수 있다.([[민법 제644조]])
**이 규정은 지상권자가 그 토지를 임대한 경우에 준용한다.([[민법 제645조]])
*건물이나 기타 공작물의 임차인이 적법하게 전대한 경우에 전차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 전대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다.
*임대인으로부터 매수하였거나 그 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 같다.([[민법 제647조]])
|-
|임대인과 전대인(임차인)의 관계
|
*임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 않으므로, 임대인은 전대인(임차인)에게도 권리를 행사할 수 있다.([[민법 제630조]]제2항)
|-
! rowspan="3" |임대인의 동의 없는 전대의 경우
|전대인과 전차인의 관계
|
*임대인의 동의 유무와 관계없이 전대인과 전차인간의 전대차계약은 유효하므로, 전차인은 전대인에게 임차권을 취득하고 전대인은 전차인에게 차임지급을 청구할 수 있다.
*그리고 전대인은 전차인을 위해 임대인의 동의를 얻을 의무를 부담한다.([[대판 85다카1812]])
|-
|임대인과 전차인의 관계
|
*전차인의 점유는 불법점유이므로 임대인은 전차인에게 소유권에기한 물권적 청구권을 행사할 수 있다.([[민법 제213조]] 및 [[민법 제214조|제214조]])
*임차인이 임대인의 동의를 받지 않고 제3자에게 임차권을 양도하거나 전대하는 등의 방법으로 임차물을 사용·수익하게 하더라도, 임대인이 이를 이유로 임대차계약을 해지하거나 그 밖의 다른 사유로 임대차계약이 적법하게 종료되지 않는 한 임대인은 임차인에 대하여 여전히 차임청구권을 가지므로, 임대차계약이 존속하는 한도 내에서는 제3자에게 불법점유를 이유로 한 차임상당 손해배상청구나 부당이득반환청구를 할 수 없다.([[대판 2006다10323]])
|-
|임대인과 전대인(임차인)의 관계
|
*임차인은 임대인의 동의 없이 임차물을 전대하지 못한다.
*임차인이 이를 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.([[민법 제629조]])
|}

==임차권의 종료  ==

=====해지통고=====

*임대차기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다. 이 경우 상대방이 계약해지의 통고를 받은 날로부터 다음의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생깁니다.([[민법 제635조]])
**토지, 건물이나 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월
**동산에 대하여는 5일
*이는 편면적 강행규정이다.([[민법 제652조]])

*임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자일방 또는 쌍방이 그 기간내에 해지할 권리를 보류한 때에는 기간 약정없는 임대차의 해지통고를 준용한다.([[민법 제636조]])
*또한 임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대차기간의 약정이 있는 때에도 임대인 또는 파산관재인은 [[민법 제635조]]에 따라 계약해지의 통고를 할 수 있다. 이 경우 각 당사자는 상대방에 대하여 계약해지로 인하여 생긴 손해의 배상을 청구하지 못한다.([[민법 제637조]])

=====해지통고의 전차인에 대한 통지=====

*임대차계약이 해지의 통고로 인하여 종료된 경우에 그 임대물이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다.([[민법 제638조]]제1항)
*전차인이 위의 통지를 받은 때에는 [[민법 제635조]]제2항을 준용한다.([[민법 제638조]]제2항)

=====즉시해지가 가능한 경우=====

*① 임대인이 임차인의 의사에 반해 보존행위를 하는 경우
*② 일부멸실 후 잔존부분으로 임차목적을 달성할 수 없는 경우
*③ 임차권을 동의없이 양도, 전대한 경우
*④ 2기의 차임액을 연체한 경우

{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
|-
|① 임대인이 임차인의 의사에 반해 보존행위를 하는 경우
|
*임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우에 임차인이 이로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있다.([[민법 제625조]])
|-
|② 일부멸실 후 잔존부분으로 임차목적을 달성할 수 없는 경우
|
*임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실이나 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있는데, 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다.([[민법 제627조]])
|-
|③ 임차권을 동의없이 양도, 전대한 경우
|
*임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하는데, 임차인이 이를 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.([[민법 제629조]])
|-
|④ 2기의 차임액을 연체한 경우
|
*건물이나 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.([[민법 제640조]])
*건물이나 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 경우에도 2기의 차임액의 연체가 있는 경우 계약을 해지 할 수 있다. 이 경우 그 지상에 있는 건물이나 기타 공작물이 담보물권의 목적이 된 때에는 [[민법 제288조]]를 준용한다.([[민법 제641조]] 및 제642조)

*이는 편면적 강행규정이며, 일시사용을 위한 임대차에는 적용되지 않는다.([[민법 제652조]] 및 제653조)
|}

==같이 보기==

*[[매매]]
*[[교환]]

==참고 문헌==

*찾기쉬운 생활법령정보

==각주==
[[분류:민법 및 민사특별법]]
<references />