명도비용 편집하기

'''경매 낙찰이나 임대차관계 등에서 임차인을 내보내는 [[명도]]에 드는 비용 일체'''

협의적으로는 임차인과 원만한 협상이 되지 않아 법적으로 명도 절차를 거치는데 드는 비용을 말하며, 광의적으로는 임차인과의 협상에 따라 지급한 [[이사비]]를 포함하기도 한다.

==구성==
[[명도소송]] 후 강제집행까지 이루어졌을 경우 일반적으로 500만원은 넘어간다. 변호사 선임이 필요한 경우나, 여러 변수가 많은 경우엔 1,000만원을 넘기는 경우도 흔히 발생하므로 사전에 비용을 꼼꼼히 따져 보고 전문가의 견적을 받아 보는 것이 좋다.

===소송 비용===
법무법인이나 대상물에 따라 천차만별일 수 있다. 일반적으로 아래와 같다.

*'''주거용''': 200~300만원
*'''상업용''': 300~400만원
*'''기타''': 500~600만원
**[[주택임대차보호법]]이나 [[상가임대차보호법]]이 적용되지 않는 경우

===강제집행 수임료===
법무법인을 통해 명도소송을 진행했다면 해당 법무법인에서 강제집행까지 추가 비용 없이 진행해주는 경우도 있다. 그러나 강제집행만 따로 맡기는 경우나, 난이도 있는 강제집행의 경우 별도 비용이 발생한다. 

*'''주거용''': 100~200만원
*'''상업용''': 200~300만원
*'''특수 물건''': ~ 수천만원

상술하였듯이 법무법인을 통해 명도소송을 진행한 경우 무료이거나, 위 비용에서 100만원 정도 뺀 비용을 생각하면 된다. 단, 이는 일반적인 임차관계에 해당하는 것이며, 권리관계가 복잡한 물건의 경우 추가적인 소송, 협상 등이 수반되므로 수천만원까지 비용이 증가하는 경우도 있다.

===집행 실비===
집행실비는 법으로 정해진 것은 없으며 집행관실에서 물건에 따라 견적을 산출한다. 아래 설명된 비용들은 절대적인 것이 아니며 집행관에 따라 가감될 수 있다. 또한 아래는 일반적인 가정집이나 자영업장 등의 상가 기준이며, 공장과 같이 일반 노무자가 옮길 수 없는 기계들이 있는 경우 이에 대한 비용은 별도로 계산해야 한다.

==== 집행차수 ====
강제집행은 1차와 2차로 나뉜다.

* '''1차: 계고 집행'''
** 채무자나 임차인 등에 강제집행이 될 것임을 전달하고 자진명도를 유도한다.
** 집행관이 입회인 2인과 열쇠공을 대동하고 간다.
*** 집행관  수수료, 여비가 기본적으로 부과되며, 상황에 따라 입회인 비용 및 개문비용이 추가될 수 있다.
* '''2차: 강제 집행'''
** 인부들을 대동하여 강제로 명도를 집행한다. 즉, 인부들로 하여금 짐을 강제로 빼버리도록 하는 것이다.
** 1차와 같은 집행관 수수료와 여비, 입회인비용과 개문비용이 들어가고 노무비와 물류비용이 등이 추가된다.

==== 구성 비용 ====
'''집행예납금 등'''

강제집행에 필요한 절차를 밟고 서류를 갖추는데 드는 비용으로, 10~20만원의 비용이 든다.

'''개문비용'''

* 채무자 등이 문을 열어주지 않는 경우 강제 개방 비용이 필요하다.
* 열쇠공의 일반적인 출장비 및 작업비용으로 10만원 정도가 든다.
* 디지털락 등 특수 잠금장치가 있는 경우 20만원까지 들 수 있다.

'''입회인 비용'''

*[[강제집행 입회인|입회인]] 2명이 필요하며, 채권자가 알고있는 지인을 데려가도 무방하다.
**입회인의 조건은 신분증을 소유한 대한민국 국민이기만 하면 된다.
**다만 채권자나 채권자의 대리인은 인정되지 않는다.
*지인이 없는 경우 집행관이 데려오며, 비용은 1명당 5만원 정도이다.\

'''노무비용'''

*일반적으로 2평당 1명, 1명당 10만원의 비용이 들어간다.
*집행당일날 현장에서 물건을 건물 밖으로 꺼내고 상하차하는 인건비이다.

'''열쇠교체비용'''

* 새로운 잠금장치를 설치하는데 드는 비용이다.
* 강제개문을 하고 들어간 후에도 열쇠나 비밀번호 등을 받지 못하여 새롭게 설치해야 하는 경우 발생한다.

'''운송(화물차)비용'''

*대략 5평당 1톤 트럭 1대가 필요하며, 1톤 트럭 1대당 30~40만원이 들어간다.
*대략 20평당 5톤 트럭 1대로 계산하기도 하며, 5톤 트럭은 1대당 110~130만원이 들어간다.
*평수가 어느정도 된다면 5톤트럭을 쓰는 것이 비용이 더 저렴하다.

'''보관비용'''

*컨테이너 1대당 1달에 20~30만원이며, 일반적으로 3개월 선납한다.
*일반적으로 5톤 트럭 1대(또는 1톤 트럭 5대)당 1개의 컨테이너가 필요하다.

'''폐기비용'''

==양도세 필요경비 인정==
'''결론부터 말하면 매매계약에 따라 세입자들에게 지급한 명도비용은 필요경비로 인정된다.'''<blockquote>'''소득세법 시행령 제163조【양도자산의 필요경비】'''⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명 서류를 수취ㆍ보관하거나 실제 지출사실이 금융거래 증명서류에 의하여 확인되는 경우를 말한다. 

*1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
**가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세
**나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
**다. 공증비용, 인지대 및 소개비
**'''라. 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용 (신설 2018.2.13.)'''
</blockquote>위 내용은 2018년에 신설되었으므로, 그 전에 나온 판례나 서적 등에선 인정이 안 된다고 하는 경우가 있는데 현재는 되는 것이 맞다. 다만 경매 낙찰 후 지급한 명도비용은 인정이 안되는 등 모든 종류의 명도비용이 인정되는 것은 아니므로, 꼼꼼하게 확인해보아야 한다.

'''관련 해석례1'''<blockquote>'''법령해석과-1870(2020.6.18)'''

매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위해 양도자가 임차인들에게 지급한 명도비용은 소득령§163⑤(1)라목에 따라 필요경비로 공제되는 양도비에 해당되는 것임</blockquote>'''관련 해석례2'''<blockquote>'''부동산거래관리과-1220, 2010.10.4'''

양도소득세 과세대상 자산을 취득할 때 또는 취득한 후에 법적의무 없이 세입자 또는 전 소유자에게 지급한 명도비용은 해당 자산의 필요경비에 해당하지 않는 것임</blockquote>

==참고 문헌==

*[https://m.blog.naver.com/PostView.naver?isHttpsRedirect=true&blogId=darkhose29&logNo=220945448932 졸부와 경매사랑 - 명도 관련 절차 방법]
*[https://www.myongdo.com/inc.php?inc=menu03/force 법무법인명도 - 강제집행]
*[https://m.blog.naver.com/law-pro/221286146594 LAW 36.5℃ - 명도소송 승소 이후 강제집행에 드는 비용은?]
*[http://www.hkauction.co.kr/court/sample_myung.asp 한국경매 - 명도/인도 견적 샘플]
*[http://www.ujsdp.com/dp_system/board.php?board=ujsdpb804&command=body&no=338 법도명도소송센터 - 강제집행비용 및 절차 3가지]