농지법 편집하기

농지법은 농지의 소유·이용 및 보전에 필요한 사항을 정하여 농지를 효율적으로 이용·관리하고 농업인의 경영 안정과 농업 생산성 향상을 도모하기 위한 법률이다.<ref name="law">국가법령정보센터, 「농지법」, https://www.law.go.kr/법령/농지법</ref>

== 개요 ==
농지법은 [[농지]]의 소유, 이용, 보전, 전용에 관한 기본 법률이다. 농지는 식량 생산과 국토환경 보전에 중요한 자원이므로, 농지법은 농지를 일반 토지보다 엄격하게 관리한다.

공인중개사 부동산공법에서는 [[농지소유]], [[농지취득자격증명]], [[농지의 임대차]], [[농지처분의무]], [[농지전용]], [[농업진흥지역]]이 핵심 출제 영역이다. 농지 거래 실무에서도 농지취득자격증명 발급 가능성, 농업진흥지역 여부, 농지전용 가능성, 처분의무 발생 가능성을 반드시 확인해야 한다.

== 목적 ==
농지법의 목적은 농지의 소유·이용 및 보전에 필요한 사항을 정하여 농지를 효율적으로 이용하고 관리하는 것이다. 이를 통하여 농업인의 경영 안정과 농업 생산성 향상을 바탕으로 농업 경쟁력 강화와 국민경제의 균형 있는 발전 및 국토환경 보전에 이바지하는 것을 목적으로 한다.<ref name="law" />

농지법의 주요 목적은 다음과 같다.

*농지의 효율적 이용
*농지의 체계적 관리
*농업인의 경영 안정
*농업 생산성 향상
*농업 경쟁력 강화
*국토환경 보전
*식량 생산 기반 유지
*투기적 농지소유 방지

== 기본 이념 ==
농지법은 농지를 국민에게 식량을 공급하고 국토환경을 보전하는 데 필요한 기반으로 본다. 따라서 농지는 농업 생산성을 높이는 방향으로 소유·이용되어야 하며, 투기의 대상이 되어서는 안 된다.

농지법의 기본 이념은 다음과 같이 정리할 수 있다.

*농지는 농업생산의 기반이다.
*농지는 국토환경 보전에 기여하는 자원이다.
*농지는 투기의 대상이 되어서는 안 된다.
*농지는 실제 농업경영에 이용되어야 한다.
*농지의 전용은 필요한 범위에서 제한적으로 허용된다.

== 기본 구조 ==
농지법은 농지의 정의에서 시작하여 농지의 소유, 취득, 이용, 임대차, 처분, 전용, 보전지역까지 규율한다.

주요 구조는 다음과 같다.

*농지의 정의
*농지소유 제한
*농지취득자격증명
*농업경영계획서
*농지의 위탁경영
*농지의 임대차와 사용대차
*농지처분의무
*처분명령과 이행강제금
*농업진흥지역
*농지전용허가
*농지전용신고
*농지보전부담금
*원상회복명령

== 농지 ==
[[농지]]는 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지이다. 지목상 전·답·과수원이 대표적이지만, 농지 여부는 지목뿐 아니라 실제 이용상황도 함께 고려한다.

농지에 해당하는 대표적인 토지는 다음과 같다.

*전
*답
*과수원
*농작물 경작지
*다년생식물 재배지
*농지의 개량시설 부지
*일정한 농축산물 생산시설 부지

농지 여부는 농지취득자격증명, 농지전용허가, 농지처분의무, 농업진흥지역 규제의 적용 여부를 판단하는 출발점이다.

== 농지소유 ==
[[농지소유]]는 농지법의 핵심 영역이다. 농지는 원칙적으로 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.<ref name="law6">국가법령정보센터, 「농지법」 제6조, https://www.law.go.kr/법령/농지법/제6조</ref>

=== 경자유전의 원칙 ===
농지소유의 기본 원칙은 경자유전이다. 경자유전은 농지는 농업을 경영하는 사람이 소유해야 한다는 원칙이다.

경자유전의 의미는 다음과 같다.

*농지는 원칙적으로 농업경영에 이용할 자가 소유한다.
*비농업인의 투기적 농지소유를 제한한다.
*농지가 실제 농업생산에 이용되도록 한다.
*농업인의 경영 기반을 보호한다.

=== 예외적 농지소유 ===
농지법은 일정한 경우에는 농업경영 목적이 아니더라도 농지소유를 허용한다.

예외적으로 농지소유가 허용될 수 있는 경우는 다음과 같다.

*국가나 지방자치단체가 농지를 소유하는 경우
*상속으로 농지를 취득하는 경우
*이농 당시 소유하던 농지를 계속 소유하는 경우
*주말·체험영농을 목적으로 농업진흥지역 밖의 농지를 소유하는 경우
*담보농지를 취득하는 경우
*농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 농지를 소유하는 경우
*농지전용협의를 마친 농지를 소유하는 경우
*한국농어촌공사가 농지를 취득하여 소유하는 경우

예외적으로 농지를 소유할 수 있더라도 법령상 면적 제한이나 이용 제한, 처분의무가 따를 수 있다.

== 농지취득자격증명 ==
[[농지취득자격증명]]은 농지를 취득하려는 자가 농지를 소유할 자격이 있음을 농지 소재지 관할 행정청으로부터 확인받는 증명이다.<ref name="law8">국가법령정보센터, 「농지법」 제8조, https://www.law.go.kr/법령/농지법/제8조</ref>

농지취득자격증명이 필요한 이유는 다음과 같다.

*농지소유 자격을 확인한다.
*투기 목적의 농지취득을 방지한다.
*농업경영계획의 실현 가능성을 검토한다.
*농지가 실제 농업에 이용되도록 한다.
*소유권이전등기의 첨부서류가 된다.

농지를 취득하려는 자는 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급받아야 하며, 상속 등 일정한 경우에는 예외적으로 필요하지 않을 수 있다.

== 농업경영계획서 ==
농업경영계획서는 농지를 취득하려는 자가 해당 농지를 어떻게 농업경영에 이용할 것인지 작성하는 계획서이다.

농업경영계획서에서 중요한 사항은 다음과 같다.

*취득하려는 농지의 면적
*재배하려는 작물
*영농 착수 시기
*농업경영 방법
*영농 인력 확보 여부
*농기계와 농업시설 확보 여부
*거주지와 농지의 거리
*기존 보유 농지 현황
*농업경영의 실현 가능성

농업경영계획서는 농지취득자격증명 발급 심사뿐 아니라 취득 후 농지처분의무 판단에서도 중요한 자료가 된다.

== 주말·체험영농 ==
주말·체험영농은 농업인이 아닌 개인이 여가나 체험 목적으로 소규모 농지를 이용하는 것이다. 농지법은 일정한 범위에서 주말·체험영농 목적의 농지소유를 허용한다.

주말·체험영농의 특징은 다음과 같다.

*농업인이 아닌 개인도 가능하다.
*농업진흥지역 밖의 농지가 대상이 된다.
*세대 기준으로 소유 면적 제한이 있다.
*실제 주말·체험영농에 이용해야 한다.
*투기 목적의 농지취득은 허용되지 않는다.
*목적과 다르게 이용하면 처분의무가 발생할 수 있다.

== 농지의 임대차 ==
[[농지의 임대차]]는 원칙적으로 제한된다. 농지는 소유자가 자기의 농업경영에 이용해야 한다는 경자유전의 원칙이 있기 때문이다.

다만 농지법은 일정한 경우 농지의 임대차 또는 사용대차를 허용한다.

예외적으로 임대차가 허용될 수 있는 경우는 다음과 같다.

*상속으로 취득한 농지
*이농 당시 소유하던 농지
*질병, 징집, 취학 등으로 직접 농업경영을 할 수 없는 경우
*선거에 따른 공직 취임으로 직접 농업경영을 할 수 없는 경우
*농지은행을 통한 임대차
*고령농업인의 농지 임대차
*주말·체험영농 목적 농지
*그 밖에 농지법령에서 정하는 경우

불법 임대차는 농지처분의무와 연결될 수 있다.

== 농지처분의무 ==
[[농지처분의무]]는 농지 소유자가 농지를 자기의 농업경영에 이용하지 않거나 농지소유 요건을 위반한 경우 일정 기간 안에 그 농지를 처분해야 하는 의무이다.<ref name="law10">국가법령정보센터, 「농지법」 제10조, https://www.law.go.kr/법령/농지법/제10조</ref>

농지처분의무가 발생할 수 있는 경우는 다음과 같다.

*농지를 자기의 농업경영에 이용하지 않는 경우
*농업경영계획서와 다르게 이용하는 경우
*농지를 휴경하거나 방치하는 경우
*정당한 사유 없이 농지를 임대하거나 사용대하는 경우
*농지소유 상한을 초과한 경우
*주말·체험영농 목적 농지를 목적대로 이용하지 않는 경우
*거짓이나 부정한 방법으로 농지취득자격증명을 발급받은 경우

처분의무가 발생하면 원칙적으로 사유 발생일부터 1년 이내에 농지를 처분해야 한다.

== 처분명령과 이행강제금 ==
농지처분의무 기간 안에 농지를 처분하지 않으면 시장·군수 또는 구청장이 6개월 이내의 기간을 정하여 농지처분명령을 할 수 있다.<ref name="law11">국가법령정보센터, 「농지법」 제11조, https://www.law.go.kr/법령/농지법/제11조</ref>

처분명령을 이행하지 않으면 이행강제금이 부과될 수 있다. 농지법상 이행강제금은 감정평가액 또는 개별공시지가 중 더 높은 가액의 100분의 25에 해당하는 금액으로 부과될 수 있으며, 처분명령이 이행될 때까지 매년 1회 부과될 수 있다.<ref name="law63">국가법령정보센터, 「농지법」 제63조, https://www.law.go.kr/법령/농지법/제63조</ref>

== 농지매수청구 ==
처분명령을 받은 농지 소유자는 해당 농지의 매수를 한국농어촌공사에 청구할 수 있다.<ref name="law11" />

농지매수청구의 주요 내용은 다음과 같다.

*처분명령을 받은 농지 소유자가 청구할 수 있다.
*한국농어촌공사가 매수 주체가 된다.
*공시지가를 기준으로 매수할 수 있다.
*인근 지역의 실제 거래가격이 공시지가보다 낮으면 실제 거래가격을 기준으로 매수할 수 있다.
*농지 처분이 어려운 경우 활용될 수 있다.

== 농업진흥지역 ==
[[농업진흥지역]]은 농지를 효율적으로 이용하고 보전하기 위하여 지정하는 지역이다.<ref name="law28">국가법령정보센터, 「농지법」 제28조, https://www.law.go.kr/법령/농지법/제28조</ref>

농업진흥지역은 다음과 같이 구분된다.

*농업진흥구역
*농업보호구역

=== 농업진흥구역 ===
농업진흥구역은 농업의 진흥을 도모하기 위하여 농지가 집단화되어 농업 목적으로 이용할 필요가 있는 지역이다. 우량농지 보전과 농업생산이 핵심이다.

=== 농업보호구역 ===
농업보호구역은 농업진흥구역의 용수원 확보, 수질 보전 등 농업환경을 보호하기 위하여 필요한 지역이다.

== 농업진흥지역의 행위제한 ==
농업진흥지역 안에서는 농업 목적 외의 행위가 엄격하게 제한된다. 특히 농업진흥구역에서는 비농업용 건축물 설치와 농지전용이 매우 제한적으로 허용된다.

제한될 수 있는 행위는 다음과 같다.

*농지를 택지로 전용하는 행위
*공장 부지로 사용하는 행위
*상업시설 부지로 사용하는 행위
*창고나 야적장으로 사용하는 행위
*주차장으로 사용하는 행위
*농업과 무관한 건축물을 설치하는 행위
*농업환경을 훼손하는 개발행위

농업진흥지역은 국토계획법상 농림지역과 구별해야 한다. 농업진흥지역은 농지법상 제도이고, 농림지역은 국토계획법상 용도지역이다.

== 농지전용 ==
[[농지전용]]은 농지를 농작물 경작이나 다년생식물 재배 등 농업생산 또는 농지개량 외의 용도로 사용하는 것이다.<ref name="law34">국가법령정보센터, 「농지법」 제34조, https://www.law.go.kr/법령/농지법/제34조</ref>

농지전용에 해당할 수 있는 경우는 다음과 같다.

*농지에 주택이나 상가를 건축하는 경우
*농지에 공장이나 창고를 설치하는 경우
*농지를 주차장으로 사용하는 경우
*농지를 도로 부지로 사용하는 경우
*농지를 야적장으로 사용하는 경우
*농지를 체육시설 부지로 사용하는 경우
*농지를 농업생산과 무관한 시설 부지로 사용하는 경우

농지전용은 원칙적으로 허가 대상이며, 일정한 경우 신고나 협의로 처리될 수 있다.

== 농지전용허가 ==
농지를 전용하려는 자는 원칙적으로 농지전용허가를 받아야 한다. 농지전용허가는 농지를 농업 외 용도로 사용하기 전에 그 타당성과 농지 보전 필요성을 심사하는 절차이다.

농지전용허가에서 검토되는 사항은 다음과 같다.

*농지의 보전가치
*농업진흥지역 해당 여부
*전용 목적의 적정성
*전용 면적의 적정성
*주변 농지의 영농환경 침해 여부
*농업용수와 배수에 미치는 영향
*재해 발생 가능성
*용도지역상 허용 여부
*개발행위허가 가능성
*건축허가 가능성

== 농지전용신고 ==
농지전용신고는 일정한 경미한 전용이나 농업인 생활·영농에 필요한 시설 등을 설치하는 경우 허가보다 간소한 절차로 농지를 전용할 수 있게 하는 제도이다.

신고 대상이 될 수 있는 경우는 다음과 같다.

*농업인 주택 설치
*농축산업용 시설 설치
*농수산물 유통·가공시설 설치
*농업인 공동생활 편의시설 설치
*농업인의 공동 이용 시설 설치
*그 밖에 농지법령에서 정하는 시설 설치

== 농지전용협의 ==
농지전용협의는 다른 법률에 따른 인가·허가·승인 등을 받을 때 농지전용허가가 의제되는 경우 관계 행정기관이 농지전용에 관하여 협의하는 절차이다.

농지전용협의가 문제되는 경우는 다음과 같다.

*도시·군계획시설사업
*도로사업
*산업단지 조성
*택지개발사업
*공익사업
*다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 사업

== 농지보전부담금 ==
농지보전부담금은 농지전용으로 인해 농지가 감소하는 것에 대응하여 농지의 보전·관리와 조성을 위하여 부과되는 부담금이다.<ref name="law38">국가법령정보센터, 「농지법」 제38조, https://www.law.go.kr/법령/농지법/제38조</ref>

농지보전부담금이 부과될 수 있는 경우는 다음과 같다.

*농지전용허가를 받는 경우
*농지전용협의를 거치는 경우
*농지전용신고를 하는 경우
*다른 법률에 따라 농지전용허가나 신고가 의제되는 경우

농지보전부담금은 개별공시지가를 기준으로 산정되며, 법령상 일정한 경우 감면 또는 환급이 문제될 수 있다.

== 원상회복명령 ==
농지를 허가나 신고 없이 전용하거나, 허가받은 목적과 다르게 사용하는 경우에는 원상회복명령이 내려질 수 있다.

원상회복명령이 문제되는 경우는 다음과 같다.

*농지를 무단으로 포장한 경우
*농지에 무단으로 건축물을 설치한 경우
*농지를 주차장이나 야적장으로 사용하는 경우
*허가 목적과 다르게 농지를 사용하는 경우
*농지전용허가가 취소되었는데 원상회복하지 않는 경우

원상회복명령을 이행하지 않으면 대집행, 이행강제금, 벌칙 등이 문제될 수 있다.

== 다른 법률과의 관계 ==
=== 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 ===
농지법은 [[국토의 계획 및 이용에 관한 법률]]과 함께 적용된다. 농지전용이 가능하더라도 용도지역상 건축이나 개발이 허용되지 않으면 실제 개발은 어려울 수 있다.

관련되는 제도는 다음과 같다.

*[[용도지역]]
*[[농림지역]]
*관리지역
*개발행위허가
*도시·군계획시설

=== 건축법 ===
농지에 건축물을 건축하려면 농지전용허가 또는 신고와 함께 [[건축허가]] 또는 [[건축신고]]가 필요할 수 있다. 농지전용허가를 받았다고 해서 건축허가가 당연히 가능한 것은 아니다.

=== 부동산 거래와 중개실무 ===
농지 매매에서는 농지취득자격증명 발급 가능성, 농업진흥지역 여부, 전용 가능성, 처분의무 여부를 확인해야 한다.

거래 시 확인할 사항은 다음과 같다.

*대상 토지가 농지인지 여부
*지목과 실제 이용상황
*농업진흥지역 여부
*농지취득자격증명 발급 가능성
*농업경영계획서 제출 필요 여부
*농지전용 가능성
*개발행위허가 가능성
*처분의무 또는 처분명령 여부
*불법 전용 또는 원상회복명령 여부

== 시험상 암기 포인트 ==
=== 공인중개사 ===
공인중개사 부동산공법에서는 농지법의 소유·취득·이용·전용·보전 체계를 구별하는 것이 중요하다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

*농지법은 농지의 소유·이용 및 보전에 관한 법률이다.
*농지는 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지이다.
*농지는 원칙적으로 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자만 소유할 수 있다.
*농지소유의 기본 원칙은 경자유전이다.
*농지를 취득하려면 원칙적으로 농지취득자격증명이 필요하다.
*농업경영계획서는 농지취득자격증명 발급과 처분의무 판단에서 중요하다.
*농지 임대차는 원칙적으로 제한되지만 예외적으로 허용된다.
*농지를 자기의 농업경영에 이용하지 않으면 처분의무가 발생할 수 있다.
*처분의무가 발생하면 1년 이내에 농지를 처분해야 한다.
*처분명령을 이행하지 않으면 이행강제금이 부과될 수 있다.
*농업진흥지역은 농업진흥구역과 농업보호구역으로 구분된다.
*농업진흥지역 안에서는 농지전용이 엄격하게 제한된다.
*농지전용은 농지를 농업 외 용도로 사용하는 것이다.
*농지전용허가와 농지취득자격증명은 서로 다른 제도이다.
*농지전용 시 농지보전부담금이 부과될 수 있다.
*농지법상 농업진흥지역과 국토계획법상 농림지역은 구별해야 한다.

== 같이 보기 ==
*[[농지]]
*[[농지소유]]
*[[농지취득자격증명]]
*[[농지전용]]
*[[농업진흥지역]]

== 각주 ==
<references />

[[분류:공인중개사]]
[[분류:부동산공법]]
[[분류:농지법]]