금융회사 여신심사 선진화 방안 / 신DTI 도입 방안 편집하기

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|본 내용은 2017년 11월, 금융당국에서 발표한 [[금융회사 여신심사 선진화 방안]]을 정리한 내용임
|}
현행 '''DTI가 차주의 상환능력을 보다 정확히 반영'''할 수 있도록 '''소득·부채 산정방식을 개선'''

*'''新DTI''' = (모든 주담대 원리금 + 기타대출 이자) / 연간소득
*'''적용대상''' = 현행 DTI와 동일하게 주택담보대출에 적용

==소득 산정 방식==

*입증 가능성, 안정성, 지속가능성 등 객관성이 우수한 '''증빙소득<sup>➊</sup>'''을 우선 인정하고, 증빙소득에 대한 인센티브 부여하며, '''인정소득<sup>➋</sup>''', '''신고소득<sup>➌</sup>''' 활용시, 소득차감 등 페널티 부과
**'''증빙소득:''' 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원, 사업소득원천징수영수증, 연금증서 등 객관성 있는 소득확인 자료
**'''인정소득:''' 국민연금, 건강보험료 납부내역 등 공공기관 발급자료
**'''신고소득:''' 이자, 배당금, 임대료, 카드사용액 등 대출신청자가 제출한 자료

*1년치 소득만 확인하던 기존 방식에서 벗어나, 최근 '''2년간 증빙소득'''을 '''확인'''하여 '''소득의 안정성'''(Stability) 고려
**차주의 2년간 소득을 확인한 후, 최근 1개년 소득을 반영
**2개년 소득의 차이가 큰(±20%) 경우<ref>2년간 소득 중 1개년 소득이 1년 미만인 경우 1년으로 환산하여 비교</ref>에는 소득을 평균하여 반영
**다만, 차주가 증가한 소득이 지속가능성을 가진 상시소득(예 : 승진 등)임을 입증하는 경우에는 최근 소득으로 반영 가능
*차주가 '''1년 미만의 증빙소득만 있는 경우'''에는 '''1년 소득'''으로 '''환산'''한 후, '''일정비율'''(△10%)을 '''차감'''하여 반영
**(예) 3개월 소득으로 900만원 증빙 제출 : 3,600만원(900×4)×0.90=3,240만원
**다만, 휴직 등 불가피한 사유로 1년치 증빙소득이 없고, 소득이 지속될 것임을 입증(예 : 재직증명서)할 경우, 차감 미적용

*연령 제한 없이 '''2년간''' '''근로소득 증빙자료를 제출한 차주'''의 장래소득 증가가 예상되는 경우에는 증가분을 반영
**금융회사가 자율적으로 통계 정보 등을 활용한 장래소득 인정기준을 마련하고, 소득 증액한도 비율을 설정
**차주별 연소득 및 실제 상환부담 정도를 감안하여 소득 인정기준 내에서 증액한도를 자율적으로 설정
**'''[[비거치식 분할상환 대출|만기 10년 이상 비거치식 분할상환대출]]'''만 장래예상소득 증가분 반영 가능
*'''장래예상소득 반영 제도 개선 전후 비교(안)'''

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!구분
!'''현 행'''
!'''개 선'''
|-
|'''대상'''
|만 40세 미만 무주택 근로자
|제한 없음
|-
|'''소득증빙'''
|근로소득 증빙자료
|2년간 근로소득 증빙자료
|-
|'''대출형태'''
|만기 10년 이상의 비거치식 분할상환대출
|현행과 동일
|-
|'''추정방법'''
|고용노동통계상 연령대별 근로자 급여 소득증가율
|금융회사가 자율적으로 결정
|}

*증빙소득 제출이 어려운 '''예외적인 경우'''<ref>납세신고사실이 없다는 것을 입증, 연소득이 없는 퇴직자 등</ref>에는 '''[[인정소득|인정]]·[[신고소득]]을 활용'''할 수 있도록 허용하되, '''추정소득의 일부분'''을 '''차감 반영'''
**'''인정소득'''은 '''95%, 신고소득은 90%'''만 '''반영'''하고, 일정한 '''소득 반영 한도 적용'''(예 : 5천만원)
**보금자리론에서도 차주가 인정소득(예 : 국민연금, 건강보험료 등)을 제출할 경우, 소득한도를 5천만원으로 제한하고 있음
*연소득은 차주 본인을 기준으로 하되, 배우자의 주담대가 없는 경우에는 배우자 소득을 합산하여 산정 가능(현행과 동일)
**배우자의 소득을 합산할 경우, DTI 산정시 반영하는 '''기타부채의 이자'''에 배우자 명의 대출을 포함
**배우자가 2년치 근로소득 증빙자료를 제출하는 경우에는 배우자의 장래예상소득 증가분도 반영 가능

==부채 산정방식==

*'''(원금 상환액)''' 대출유형에 관계 없이 '''원금분할상환'''(단, 거치기간 제외)을 '''가정'''하여 산정
*'''(이자 상환액)''' '''주택담보대출 이자'''는 '''실제 이자 부담액''', '''기타대출 이자'''는 '''평균대출금리'''를 '''준용'''하여 산정

===모든 주담대 원리금 상환부담 반영===
부채 산정시 차주가 보유하고 있는 '''모든''' '''주택담보대출의''' '''원리금 상환부담액'''을 반영

*'''(현행)''' 신규 주담대 원리금+기타 대출(기존 주담대, 신용대출 등) 이자
*'''(개선)''' 모든 주담대 원리금 + 기타대출(신용대출 등) 이자

➊ '''원금 분할상환'''

*분할상환 개시<ref>거치기간이 있는 대출은 대출기간에서 거치기간을 제외</ref> 이후 '''실제 원금 상환액'''

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|예 : 주담대 5억, 20년 만기(20년 원금균등 분할상환)

* 연간 원금 상환액 : 25백만원(5억 / 20년)

예 : 주담대 5억, 20년 만기(2년 거치, 18년 원금균등 분할상환)

* 연간 원금 상환액 : 27.8백만원(5억 / 18년)
|}
'''➋ 원금 일부 분할상환<ref>원금 중 일부는 분할상환하고, 나머지 원금은 만기에 상환하는 형태의 대출</ref>''' 

*분할상환 개시 이후 '''실제 원금 상환액'''에 '''만기상환액'''을 '''분할상환'''(대출기간-거치기간)하는 것으로 산출하여 '''합산'''

{| class="wikitable"
|예 : 주담대 5억, 20년 만기(2년 거치후 3억은 18년 원금균등 분할상환, 2억은 일시상환)

* 연간 원금 상환액 : 16.7백만원(3억/18년)+11.1백만원(2억/(20년-2년))=27.8백만원
|}
➌ '''원금 일시상환'''

*대출총액을 대출기간(최대 10년까지 인정) 동안 분할상환하는 것으로 산출

{| class="wikitable"
|예 : 주담대 5억, 10년 만기(원금일시상환)

* 연간 원금 상환액 : 50백만원(5억/10년)

예 : 주담대 5억, 20년 만기(원금일시상환)

* 연간 원금 상환액 : 50백만원(5억/10년) * 대출기간을 10년까지만 인정
|}
➍ '''중도금 및 이주비'''<ref>중도금․이주비대출을 신규로 받을 경우에는 新DTI를 적용하지 않되, 이미 중도금․이주비대출을 받은 차주가 신규 주담대를 받을 경우에는 중도금․이주비대출을 차주의 부채에 포함하여 新DTI 산정</ref>

*(잔여)대출총액을 잔금대출의 평균 약정만기(약 23년)를 감안하여 25년<ref>중도금 및 이주비(2～3년)는 브릿지론 성격의 대출로 주택준공 이후 대부분 잔금대출로 전환되는 점을 종합적으로 감안</ref> 분할상환하는 것으로 산출

➎ '''잔금대출'''

*실질이 개별 주택담보대출과 동일하므로 원리금 상환액 산정기준도 개별 주택담보대출과 동일하게 적용

➏ '''이자 상환액'''

*차주의 실제 주택담보대출 이자 부담액 반영
*다만, 기타대출(신용대출 등) 이자는 평균대출금리<ref>한국은행이 매월 발표하는 예금은행 가중평균 가계대출금리(잔액기준)+1%p</ref>를 반영한 이자 부담액 반영(현행과 동일)

'''新DTI 적용에 따른 원리금 상환 방식(안)'''<ref>신규 주택담보대출에 의해 기존 주담대 원금상환이 예정된 경우, 상환예정금액은 원리금 상환금액에서 제외</ref>
{| class="wikitable"
!'''분류'''
!'''종류'''
!'''상환형태'''
!'''원금'''
!'''이자'''
|-
| rowspan="4" |주택

담보

대출
| rowspan="3" |개별 

주담대 및

잔금대출
|원금 전액 분할 상환
|분할상환 개시 이후 실제 상환액
| rowspan="4" |실제


부담액
|-
|원금 일부 분할 상환
|분할상환 개시 이후 실제 상환액 +

만기상환액/(대출기간-거치기간)
|-
|원금 일시 상환
|대출총액 / 대출기간(최대10년)
|-
|중도금 및 이주비
|상환방식 무관
|대출총액 / 25년
|}

===다주택자 만기 제한===
'''다주택자'''의 '''두 번째'''(담보물건수를 기준으로 산정) '''신규 주택담보대출'''부터 '''만기'''를 '''제한'''(15년)하여 '''DTI 산정'''

*다만, 만기제한은 DTI 비율 산정시만 적용하고, 실제 상환기간은 차주와 금융회사간 약정으로 자유롭게 결정

== 서민·실수요자 보호방안 ==
청년층․신혼부부, 이사 목적 등의 일시적 2주담대 보유자 등 선의의 실수요자 피해 방지를 위한 다양한 보호 방안 강구

* 청년층<ref>만40세 미만 무주택 근로자</ref>,신혼부부<ref>혼인기간이 5년 이내(주택공급에 관한 규칙 제41조 혼인기간에 관한 사항을 준용)</ref> 등에 대한 장래소득 인정 시, 장래소득 인정기준 내에서 일반 대출신청자보다 증액한도 상향 조정
** 금융회사가 차주의 상환능력 등을 고려하여 합리적 증액 기준 마련
** 또한, 최근 2년간 증빙소득 확인 의무를 배제하여 1년치 증빙소득만 제출하는 경우에도 장래예상소득 증가분을 반영
* 이사 등 불가피한 목적으로 일시적 2주택담보대출을 보유하게 된 차주에 대해 新DTI를 완화 적용
** 기존 주택을 즉시처분(예 : 주택매매계약서 제출)할 경우에는 기존 주택담보대출의 이자상환액<ref>당행 대출 : 실제 이자상환액, 타행 대출 : 평균대출금리에 따른 이자상환액</ref>만 반영
* 2년 이내에 기존주택 처분 및 기존 주택담보대출의 상환을 약정<ref>투기지역 소재 신규 대출 취급 제한에 관한 사항(2년내 처분조건) 준용</ref>하는 경우 두 번째 주택담보대출 만기제한 미적용
* 개정 규정 시행 이전 입주자 모집 공고된 사업장<ref>입주자 모집 공고가 없는 사업장의 경우 착공 신고일 기준을 사용</ref>의 중도금 대출이 잔금대출로 전환되는 경우에는 新DTI 적용을 배제
* 기존 주담대가 증액 또는 금융회사 등의 변경 없이 단순 만기 연장되는 경우에는 기존 DTI 비율과 동일하게 인정

==각주==
<references />