건축물 편집하기

건축물은 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물 등을 말한다.<ref name="law">국가법령정보센터, 「건축법」, https://www.law.go.kr/법령/건축법</ref>

== 개요 ==
건축물은 [[건축법]]의 적용 대상이 되는 기본 개념이다. 일반적으로 토지에 고정되어 있고 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 구조물을 말하며, 이에 딸린 시설물도 건축물에 포함될 수 있다.

공인중개사 부동산공법에서는 건축물의 개념이 [[건축]], [[건축허가]], [[건축신고]], [[용도변경]], [[건축물의 대수선]], [[대지]], [[도로]], [[건축선]]과 연결된다. 건축기사·건축산업기사의 건축법규 과목에서는 건축물의 정의, 주요 구조부, 용도분류, 건축면적·바닥면적·연면적, 높이와 층수 산정이 함께 중요하다.

== 정의 ==
건축법상 건축물은 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물을 말한다. 또한 지하나 고가의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고 등도 건축물에 포함될 수 있다.<ref name="law" />

건축물의 정의에서 중요한 요소는 다음과 같다.

*토지에 정착하는 공작물일 것
*지붕이 있을 것
*기둥 또는 벽이 있을 것
*이에 딸린 시설물을 포함할 수 있을 것
*지하 또는 고가의 공작물에 설치된 일정 시설도 포함될 수 있을 것

== 구성 요소 ==
=== 토지 정착성 ===
건축물은 토지에 정착하는 공작물이어야 한다. 단순히 일시적으로 놓아둔 물건이나 이동을 전제로 하는 물건은 일반적으로 건축물로 보기 어렵다.

토지 정착성은 다음과 같은 의미를 가진다.

*토지에 고정되어 있다.
*계속적인 사용을 예정한다.
*대지와 결합하여 건축법상 규제 대상이 된다.
*건축허가·건축신고·대지 요건과 연결된다.

=== 지붕과 기둥 또는 벽 ===
건축물은 지붕과 기둥 또는 지붕과 벽이 있는 구조물을 중심으로 한다. 지붕은 외부환경으로부터 내부공간을 보호하고, 기둥이나 벽은 구조적 지지 또는 공간 구획의 기능을 한다.

=== 부속 시설물 ===
건축물에는 본체뿐 아니라 이에 딸린 시설물도 포함될 수 있다. 부속 시설물은 건축물의 기능을 보조하거나 사용에 필요한 시설이다.

부속 시설물의 예는 다음과 같다.

*부속 창고
*부속 주차시설
*기계실
*전기실
*관리실
*계단실
*설비공간

== 건축물과 공작물 ==
=== 공작물과의 관계 ===
건축물은 공작물 중 일정한 요건을 갖춘 것이다. 모든 공작물이 건축물은 아니지만, 건축물은 토지에 정착하는 공작물의 한 종류로 볼 수 있다.

{| class="wikitable"
!구분
!의미
!예
|-
|공작물
|인공적으로 만든 구조물 전반
|옹벽, 굴뚝, 광고탑, 철탑 등
|-
|건축물
|공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 등 건축법상 요건을 갖춘 것
|주택, 상가, 공장, 창고 등
|}

=== 건축법 적용 대상 공작물 ===
일부 공작물은 건축물이 아니더라도 건축법상 신고, 허가, 구조안전 또는 축조신고의 대상이 될 수 있다. 높이가 큰 옹벽, 굴뚝, 광고탑, 철탑 등은 안전과 도시환경에 영향을 줄 수 있기 때문이다.

== 건축물의 용도 ==
건축물은 사용 목적에 따라 여러 용도로 구분된다. 건축물의 용도는 건축허가, 용도변경, 용도지역상 건축제한, 피난·방화 기준, 주차장 설치 기준 등에 영향을 준다.

대표적인 건축물 용도는 다음과 같다.

*단독주택
*공동주택
*제1종 근린생활시설
*제2종 근린생활시설
*문화 및 집회시설
*종교시설
*판매시설
*운수시설
*의료시설
*교육연구시설
*노유자시설
*수련시설
*운동시설
*업무시설
*숙박시설
*위락시설
*공장
*창고시설
*위험물 저장 및 처리 시설
*자동차 관련 시설
*동물 및 식물 관련 시설
*자원순환 관련 시설
*교정시설
*국방·군사시설
*방송통신시설
*발전시설
*묘지 관련 시설
*관광 휴게시설
*장례시설
*야영장 시설

== 주요 구조부 ==
=== 의의 ===
주요 구조부는 건축물의 구조상 중요한 부분으로, 건축물의 안전성과 내구성에 직접 관련된다. [[건축물의 대수선]], 구조안전, 피난, 방화 기준에서 중요한 개념이다.

=== 주요 구조부의 범위 ===
주요 구조부에 해당하는 대표적인 부분은 다음과 같다.

*내력벽
*기둥
*바닥
*보
*지붕틀
*주계단

다만 사이 기둥, 최하층 바닥, 작은 보, 차양, 옥외계단 등은 주요 구조부에서 제외되는 경우가 있어 시험에서 구별이 필요하다.

== 건축물과 건축 ==
[[건축]]은 건축물을 신축·증축·개축·재축하거나 이전하는 행위이다. 건축물이 건축법상 규제 대상인 물건이라면, 건축은 그 건축물을 조성하거나 변경하는 행위이다.

{| class="wikitable"
!구분
!의미
|-
|건축물
|건축법상 규제 대상이 되는 구조물
|-
|건축
|건축물을 신축·증축·개축·재축하거나 이전하는 행위
|}

건축물을 새로 만들거나 규모를 늘리는 경우에는 [[건축허가]] 또는 [[건축신고]]가 문제된다.

== 건축물의 대수선과 용도변경 ==
=== 건축물의 대수선 ===
[[건축물의 대수선]]은 건축물의 주요 구조부나 외부 형태를 수선·변경하는 행위이다. 건축물을 새로 짓는 것은 아니지만 구조나 외관에 중대한 영향을 줄 수 있으므로 건축법상 규제를 받는다.

=== 용도변경 ===
[[용도변경]]은 건축물의 사용 목적을 다른 용도로 바꾸는 행위이다. 건축물의 물리적 형태가 크게 달라지지 않더라도 용도가 바뀌면 피난·방화·주차·위생·용도지역 제한이 달라질 수 있다.

== 건축물의 면적 ==
건축물의 규모를 판단할 때 여러 면적 개념이 사용된다. 면적 산정은 건축법규 과목에서 중요하며, 공인중개사 시험에서도 건폐율·용적률과 연결되어 출제될 수 있다.

주요 면적 개념은 다음과 같다.

*대지면적
*건축면적
*바닥면적
*연면적

=== 건축면적 ===
건축면적은 건축물이 대지 위에서 차지하는 수평투영면적을 기준으로 한다. [[건폐율]] 산정의 기초가 된다.

=== 바닥면적 ===
바닥면적은 건축물 각 층의 바닥 부분 면적이다. 건축물의 용도, 피난, 방화, 주차장 설치 기준 등과 연결된다.

=== 연면적 ===
연면적은 각 층의 바닥면적을 합한 면적이다. [[용적률]] 산정과 건축물 규모 판단의 기초가 된다.

== 건축물의 높이와 층수 ==
건축물의 높이와 층수는 건축제한, 일조권, 피난, 방화, 구조안전 기준과 연결된다.

=== 높이 ===
건축물의 높이는 지표면으로부터 건축물 상단까지의 높이를 기준으로 산정한다. 구체적인 산정 방법은 지표면, 옥탑, 난간, 경사지 여부 등에 따라 달라질 수 있다.

=== 층수 ===
층수는 건축물의 층을 세는 기준이다. 지하층, 피난층, 옥탑층, 중층 구조 등은 층수 산정에서 별도 기준이 문제될 수 있다.

== 건축물과 대지 ==
건축물은 원칙적으로 하나의 [[대지]] 안에 건축한다. 대지는 건축물의 부지로서, 건축 가능 여부와 규모 산정의 기준이 된다.

건축물과 대지의 관계에서 중요한 사항은 다음과 같다.

*대지는 건축물의 부지이다.
*대지면적은 건폐율과 용적률 산정의 기초이다.
*대지는 원칙적으로 도로에 접해야 한다.
*하나의 대지에 둘 이상의 건축물이 있을 수 있다.
*하나의 건축물을 둘 이상의 대지에 걸쳐 건축하는 것은 제한될 수 있다.

== 건축물과 도로 ==
건축물의 대지는 원칙적으로 [[도로]]에 접해야 한다. 이는 건축물의 출입, 피난, 소방, 통행, 도시환경을 확보하기 위한 것이다.

건축물과 도로의 관계는 다음과 같다.

*건축물의 대지는 도로와 접해야 한다.
*도로 폭은 건축허가에 영향을 준다.
*도로와 대지의 경계는 [[건축선]]과 연결된다.
*소방차 진입과 피난 통로 확보가 중요하다.

== 시험상 암기 포인트 ==
=== 공인중개사 ===
공인중개사 부동산공법에서는 건축물의 개념 자체보다 건축허가, 건축신고, 용도변경, 대수선, 대지와 도로, 건축선과 연결된 문제가 중요하다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

*건축물은 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것이다.
*건축물의 용도는 용도지역상 건축제한과 연결된다.
*건축물의 건축에는 건축허가 또는 건축신고가 문제된다.
*건축물의 대수선과 용도변경은 건축과 구별된다.
*건축물의 대지는 원칙적으로 도로에 접해야 한다.
*건축면적은 건폐율, 연면적은 용적률과 연결된다.

=== 건축기사 및 건축산업기사 ===
건축기사와 건축산업기사의 건축법규 과목에서는 건축물의 정의, 주요 구조부, 용도분류, 면적·높이·층수 산정이 중요하다.

주요 암기 포인트는 다음과 같다.

*건축물의 정의에서 토지 정착성, 지붕, 기둥 또는 벽을 확인한다.
*주요 구조부는 내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕틀, 주계단을 중심으로 정리한다.
*주요 구조부에서 제외되는 부분을 구별한다.
*건축물 용도분류는 용도변경과 건축기준 적용에 중요하다.
*건축면적, 바닥면적, 연면적은 서로 구별해야 한다.
*높이와 층수 산정은 일조, 피난, 방화, 구조 기준과 연결된다.

== 같이 보기 ==
*[[건축]]
*[[건축허가]]
*[[건축신고]]
*[[건축물의 대수선]]
*[[용도변경]]

== 각주 ==
<references />

[[분류:공인중개사]]
[[분류:부동산공법]]
[[분류:건축]]
[[분류:건축법규]]
[[분류:건축기사]]