가등기담보 등에 관한 법률 편집하기

'''가등기담보 등에 관한 법률(약칭: 가등기담보법)은 차용물의 반환에 관하여 [[차주]]가 차용물을 갈음하여 다른 재산권을 이전할 것을 예약할 때 그 재산의 예약 당시 가액이 차용액과 이에 붙인 이자를 합산한 액수를 초과하는 경우에 이에 따른 담보계약과 그 담보의 목적으로 마친 [[가등기]] 또는 [[소유권이전등기]]의 효력을 정함을 목적으로 하는 법률이다.'''([[가등기담보법 제1조]])

==가등기담보법 적용 대상==
'''가등기담보법은 아래와 같은 비전형담보(변칙담보)를 규제하기 위한 법이다.'''
{| class="wikitable"
!'''구분'''
!'''내용'''
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|양도담보
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*채권담보의 목적으로 물건의 소유권을 채권자에게 이전하고 채무자가 이행하지 않는 경우 채권자가 그 목적물로부터 우선변제를 받게되지만, 채무자가 후일 이를 이행하는 경우에는 목적물을 소유자에게 다시 반환하는 담보형태
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|매도담보
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*금전을 차용하는 자가 자기의 소유물을 채권자에게 매도하여 소유권을 완전히 이전하되, 일정한 기한 내에 약정한 매매대금을 지급함으로써 그 목적물을 반환받을 수 있도록 하는 담보형태
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|가등기담보
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*가등기(본등기를 할 수 있을 만한 실질적 또는 형식적 요건을 갖추지 못한 경우에 장래 그 요건이 갖추게 된 때에 행하여질 본등기를 위해 미리 그 순위를 보전해 두는 효력을 가지는 예비등기의 일종)의 형식을 갖춘 담보형태
|}

==권리취득에 의한 담보권의 실행  ==
'''담보권 실행의 통지'''

*채권자가 담보계약에 따른 담보권을 실행하여 그 담보목적부동산의 소유권을 취득하기 위하여는 그 채권의 변제기 후에 청산금<ref>이 문서에서 '청산금'이란 담보권 실행 통지 당시의 담보목적부동산의 가액에서 그 채권액을 뺀 금액을 말한다.</ref>의 평가액을 채무자, 담보가등기목적 부동산의 물상보증인, 담보가등기 후 소유권을 취득한 제3자(이하 “채무자등”이라 함)에게 통지해야 한다. 이 경우 청산금이 없다고 인정되는 경우에는 그 뜻을 통지해야 한다.([[가등기담보법 제3조]]제1항 및 [[가등기담보 등에 관한 법률 제2조|제2조]]제2호)
*※ 담보권 실행의 통지는 구속력을 가지므로, 채권자는 그가 통지한 청산금의 금액에 관하여 다툴 수 없다.([[가등기담보법 제9조]])
*담보권 실행의 통지에는 통지 당시의 담보목적부동산의 평가액과 [[민법 제360조]]에 규정된 채권액을 밝혀야 한다. 
**이 경우 부동산이 둘 이상인 경우에는 각 부동산의 소유권이전에 의하여 소멸시키려는 채권과 그 비용을 밝혀야 한다.([[가등기담보법 제3조]]제2항)

'''채무자등 외의 권리자에 대한 통지'''

*채권자는 통지가 채무자등에게 도달하면 지체 없이 후순위권리자(담보가등기 후에 등기된 저당권자·전세권자 및 담보가등기권리자를 말함)에게 그 통지의 사실과 내용 및 도달일을 통지하여야 한다.([[가등기담보법 제6조]]제1항 및 [[가등기담보법 제2조|제2조]]제5호)
*통지가 채무자등에게 도달한 때에는 담보가등기 후에 등기한 제3자(통지를 받을 자를 제외하고, 대항력 있는 임차권자를 포함)가 있으면 채권자는 지체 없이 그 제3자에게 통지를 한 사실과 그 채권액을 통지하여야 한다.([[가등기담보법 제6조]]제2항)
*위의 통지는 통지를 받을 자의 등기부상의 주소로 발송함으로써 그 효력이 있다. 
**그러나 대항력 있는 임차권자에게는 그 담보목적부동산의 소재지로 발송해야 한다.([[가등기담보법 제6조]]제3항)

'''청산기간의 경과'''

*위의 통지가 채무자등에게 도달한 날부터 2개월(이하 "청산기간"이라 함)이 지나야 한다.([[가등기담보법 제3조]]제1항 전단 참조)
*청산기간 경과 전 청산금에 대한 처분 제한
**채무자가 청산기간이 지나기 전에 한 청산금에 관한 권리의 양도나 그 밖의 처분은 이로써 후순위권리자에게 대항하지 못한다.([[가등기담보법 제7조]]제1항)
**채권자가 청산기간이 지나기 전에 청산금을 지급한 경우 또는 채무자 등 외의 권리자에 대한 통지를 하지 않고 청산금을 지급한 경우에도 또한 같다.([[가등기담보법 제7조]]제2항)

'''청산금의 지급'''

*채권자는 청산금을 채무자등에게 지급해야 한다. 이 경우 담보목적부동산에 선순위담보권(先順位擔保權) 등의 권리가 있을 때에는 그 채권액을 계산할 때에 선순위담보 등에 의하여 담보된 채권액을 포함한다.([[가등기담보법 제4조]]제1항)

'''청산금의 공탁'''

*청산금채권이 압류되거나 가압류된 경우에 채권자는 청산기간이 지난 후 이에 해당하는 청산금을 채무이행지를 관할하는 지방법원이나 지원에 공탁하여 그 범위에서 채무를 면할 수 있다.([[가등기담보법 제8조]]제1항)
*채권자는 공탁을 한 경우에는 채무자등과 압류채권자 또는 가압류채권자에게 지체 없이 공탁의 통지를 해야 한다.([[가등기담보법 제8조]]제4항)

'''소유권의 취득'''

*채권자는 담보목적부동산에 관하여 이미 소유권이전등기를 마친 경우에는 청산기간이 지난 후 청산금을 채무자등에게 지급한 때에 담보목적부동산의 소유권을 취득하며, 담보가등기를 마친 경우에는 청산기간이 지나야 그 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 있다.([[가등기담보법 제4조]]제2항)
*청산금의 지급채무와 부동산의 소유권이전등기 및 인도채무의 이행에 관하여는 [[동시이행의 항변권]]에 관한 [[민법 제536조]]를 준용한다.([[가등기담보법 제4조]]제3항)
*※ 위의 규정에 어긋나는 특약으로서 채무자등에게 불리한 것은 그 효력이 없다. 
**다만, 청산기간이 지난 후에 행하여진 특약으로서 제3자의 권리를 침해하지 않는 것은 그렇지 않다.([[가등기담보법 제4조]]제4항)

'''후순위권리자의 권리행사'''

*후순위권리자는 그 순위에 따라 채무자등이 지급받을 청산금에 대하여 통지(위의 담보권 실행의 통지를 말함)된 평가액의 범위에서 청산금이 지급될 때까지 그 권리를 행사할 수 있고, 채권자는 후순위권리자의 요구가 있는 경우에는 청산금을 지급해야 한다.([[가등기담보법 제5조]]제1항)
*후순위권리자는 이러한 권리를 행사할 때에는 그 피담보채권의 범위에서 그 채권의 명세와 증서를 채권자에게 교부해야 한다.([[가등기담보법 제5조]]제2항)
*채권자가 명세와 증서를 받고 후순위권리자에게 청산금을 지급한 때에는 그 범위에서 청산금채무는 소멸한다.([[가등기담보법 제5조]]제3항)
*이러한 권리행사를 막으려는 자는 청산금을 압류하거나 가압류해야 한다.([[가등기담보법 제5조]]제4항)
*담보가등기 후에 대항력 있는 임차권을 취득한 자에게는 청산금의 범위에서 동시이행의 항변권에 관한 [[민법 제536조|민법 제536]]조를 준용한다.([[가등기담보법 제5조]]제5항)

'''[[법정지상권]]의 취득'''

*토지와 그 위의 건물이 동일한 소유자에게 속하는 경우 그 토지나 건물에 대하여 위에 따른 소유권을 취득하거나 담보가등기에 따른 본등기가 행하여진 경우에는 그 건물의 소유를 목적으로 그 토지 위에 [[지상권]]이 설정된 것으로 본다.
*이 경우 그 존속기간과 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정한다.([[가등기담보법 제10조]])

'''채무자 등의 말소청구권'''

*채무자등은 청산금채권을 변제받을 때까지 그 채무액(반환할 때까지의 이자와 손해금을 포함)을 채권자에게 지급하고 그 채권담보의 목적으로 마친 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있다. 다만, 그 채무의 변제기가 지난 때부터 10년이 지나거나 선의의 제3자가 소유권을 취득한 경우에는 그렇지 않다.([[가등기담보법 제11조]])

==경매에 의한 가등기담보권의 실행  ==
'''담보가등기권리자의 경매청구'''

*담보가등기권리자는 그 선택에 따라 [[가등기담보법 제3조]]에 따른 담보권을 실행하거나 담보목적부동산의 경매를 청구할 수 있다.([[가등기담보법 제12조]]제1항 전단)
*이 경우 경매에 관하여는 담보가등기권리를 저당권으로 본다.([[가등기담보법 제12조]]제1항 후단)

'''후순위권리자의 경매청구'''

*후순위권리자는 청산기간에 한정하여 그 피담보채권의 변제기 도래 전이라도 담보목적부동산의 경매를 청구할 수 있다.([[가등기담보법 제12조]]제2항)

==가등기담보권자의 배당참가  ==
'''우선변제청구권'''

*담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매등(강제경매와 담보권 실행 등을 위한 경매를 말함)이 개시된 경우에 담보가등기권리자는 다른 채권자보다 자기채권을 우선변제 받을 권리가 있다. 이 경우 그 순위에 관하여는 그 담보가등기권리를 저당권으로 보고, 그 담보가등기를 마친 때에 그 저당권의 설정등기(設定登記)가 행하여진 것으로 본다.([[가등기담보법 제13조]] 및 [[가등기담보법 제2조|제2조]]제4호)

'''강제경매등의 경우의 담보가등기'''

*담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매등의 개시 결정이 있는 경우에 그 경매의 신청이 청산금을 지급하기 전에 행하여진 경우(청산금이 없는 경우에는 청산기간이 지나기 전)에는 담보가등기권리자는 그 가등기에 따른 본등기를 청구할 수 없다.([[가등기담보법 제14조]])

'''담보가등기권리의 소멸'''

*담보가등기를 마친 부동산에 대하여 강제경매등이 행하여진 경우에는 담보가등기권리는 그 부동산의 매각에 의하여 소멸한다.([[가등기담보법 제15조]])

==같이 보기==

*[[주택임대차법]]
*[[상가임대차법]]
*[[집합건물법]]
*[[부동산실명법]]

==참고 문헌==

*찾기쉬운 생활법령정보

==각주==
[[분류:민법 및 민사특별법]]
<references />