주택관련 담보대출 등에 대한 리스크관리 세부기준 편집하기 (부분)

== 제4장 주택관련 담보대출 취급 및 만기연장 제한 등 ==


13. <삭제 2023.3.2.>


14. (가계대출에 대한 사후관리) 은행은 제7-2호 및 규정 <별표6> 제5장에 따른 기존 주택의 처분, 주택 추가 구입 금지, 주택 의무 거주 및 기한 내 전입에 관한 특약이 체결된 대출에 대해서는 다음과 같이 사후관리하여야 한다. 다만, 규정 <별표6> 제5장에 의해 규제지역에 한정하여 적용되는 특약이 체결된 대출에 대해서는 규제지역 지정이 해제된 경우[기한의 이익이 상실되어 사후관리중인 대출로서 은행이 정상 대출로 전환(연체이자 부과 중단 및 법적절차 중지를 말한다)시킬 수 없는 경우 제외]에는 그러하지 아니하다. <개정 2022.9.1.>


가. 기존 주택의 처분 조건 대출의 경우 특약기간 만료일로부터 3개월 이전에 특약 만료예정일 및 특약 미이행시 조치예정사항을 차주에게 사전 통지하고, 특약기간 만료일 1개월 이전에 특약조건 이행을 최고하여야 하며, 특약기간 만료시 특약사항 이행 여부를 확인하여 기한내 특약을 이행하지 아니한 경우에는 기한의 이익을 상실시키고 사후관리하여야 한다. 다만, 특약기간 만료일 현재 처분은 되지 않았으나, 매도계약이 체결되어 3개월 이내에 처분이 가능한 경우에는 기한의 이익 상실을 유예할 수 있다.


나. <삭제 2018.10.25.>


다. <삭제 2008.10.31.>


라. 주택 추가 구입 금지 조건 대출의 경우에는 동 대출기간 동안 대출취급 시점의 세대주 및 세대원에 대해 특약사항 이행 여부를 6개월마다 확인하여 특약을 이행하지 아니한 경우에는 기한의 이익을 상실시켜야 한다. 다만, 대출기간 중 세대원의 변경이 발생하고 은행이 이를 인지한 경우 변경된 세대원에 대해 특약사항 이행 여부를 확인한다.


마. 규정 <별표6> 제13호에 따라 규제지역 내 다른 신규 주택을 추가로 구입하지 않겠다는 특약이 체결된 대출의 경우에는 대출실행일로부터 1년간 차주의 특약사항 이행 여부를 6개월 주기로 확인하여 특약을 이행하지 아니한 경우에는 대출의 기한의 이익을 상실시켜야 한다. 다만, 차주가 규제지역 신규지정 효력발생일 전부터 해당 주택을 보유하였음이 입증되는 경우 동 주택의 구입을 사유로는 기한의 이익을 상실시키지 아니한다. <신설 2022.9.1.>


바. 기존 주택 보유 인정 관련 특약 대출(시가 9억원 이하 주택)이 체결된 대출의 경우에는 차주의 특약 이행여부를 매년 확인하여야 하며, 특약을 이행하지 아니한 경우에는 특약조건의 이행을 최고한 후 정당한 사유 없이 응하지 않을 경우 기한의 이익을 상실시켜야 한다. 다만, 무주택자의 세대구성원 관련 약정의 경우 동 세대구성원이 신규주택으로 전입하고 개별세대를 구성한 것이 확인된 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2022.8.1.>


사. 기한내 전입에 관한 특약 대출의 경우에는 차주 또는 차주의 세대원이 대출실행일(중도금ㆍ이주비대출은 소유권 이전 등기일)로부터 약정기한 이내에 전입을 했는지 여부를 확인하여야 하며, 특약을 이행하지 아니한 경우에는 특약조건의 이행을 최고한 후 정당한 사유 없이 응하지 않을 경우 기한의 이익을 상실시켜야 한다. 


아. 은행은 타행 대환대출 취급시 기존 대출 취급 금융기관에 "대출현황 확인서"를 요청하는 등의 방법을 통해 특약 이행여부를 확인하여야 하며, 동 특약이 이행되지 않은 경우에는 기존 주택담보대출의 상환을 위한 대출을 취급할 수 없다. 


14-1. (규제지역 소재 주택을 담보로 하는 기업자금대출에 대한 사후관리) 은행은 규정 <별표6> 제16호 나목에 따라 여신심사위원회의 승인을 받은 대출에 대해서는 대출 취급일로부터 3개월 이내에 대출금 사용내역표 및 증빙자료를 징구하고, 해당 업체를 방문하여 자금 사용내역의 적정성 여부를 점검하여야 한다. 다만, 1억원 이하의 운전자금 대출에 대해서는 그러하지 아니한다.


15. (주택담보대출 취급시 차주의 소득자료 확보) 규정 <별표6>의 제18호와 관련하여 은행은 주택담보대출 취급시 차주의 소득 등 채무상환능력 평가를 위해 차주에 대한 소득자료(배우자의 소득을 합산하는 경우 배우자 소득자료 포함)를 다음과 같이 확보하여야 한다.


가. 은행은 주택담보대출 취급시 대출신청자의 소득자료를 제출받고, 확인한 소득정보를 전산에 입력하고 관리하여야 한다.


나. 가목의 소득자료는 채무상환능력 평가에 필요한 소득금액이 기재되거나 소득금액을 추정할 수 있는 내용이 기재된 자료를 말하며, 다음과 같이 구분한다.


(1) 증빙소득자료 : 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원, 사업소득원천징수영수증, 연금증서 등 객관성 있는 자료


(2) 인정소득자료 : 국민연금ㆍ건강보험료납부내역 등 공공기관 발급자료로서 소득 추정이 가능한 자료


(3) 신고소득자료 : 이자, 배당금, 임대료, 신용카드(체크카드 포함)사용액, 저축액, 매출액 등 대출신청자가 제출한 자료로서 소득 추정이 가능한 자료


다. 차주의 소득자료 확보는 증빙소득자료 확보를 원칙으로 하되, 동 자료 확보가 곤란한 경우 인정소득자료, 신고소득자료를 확보할 수 있다. 


라. 다음과 같은 주택담보대출로서 실직 등의 사유로 나목의 소득자료 확보가 곤란한 경우, 영업점장이 자산 등 별도의 상환재원을 확인하고 이를 전산에 입력ㆍ관리하는 차주에 한하여 보건복지부가 고시하는 급여 선정기준금액을 동 차주의 소득금액으로 인정할 수 있다.


(1) 동일 주택을 담보로 하는 3천만원 이하의 소액 대출(신청건 포함)


(2) 분양주택에 대한 중도금대출


(3) 재건축ㆍ재개발 주택에 대한 이주비 대출, 추가분담금에 대한 중도금대출


16. (중도금대출의 여신심사 및 사후관리기준) 분양 주택에 대한 중도금대출 및 재건축ㆍ재개발 주택의 추가분담금에 대한 중도금대출(이하 "중도금대출"이라 한다.)과 관련하여 여신심사 및 승인업무, 여신사후관리업무에 관한 내부시스템에 다음의 사항이 포함되어야 한다. 


가. 규정 제78조 제2항에 따른 여신심사 및 승인업무에 관한 내부시스템에는 사업장 현장조사 실시, 사업성 평가요소 구체화 등 체계적인 사업성 평가를 통한 중도금대출의 운영에 관한 사항이 포함되어야 한다.


나. 규정 제78조 제3항에 따른 여신사후관리업무에 관한 내부시스템에는 다음과 같은 사항이 포함되어야 한다.


(1) 시공사ㆍ지역ㆍ입주예정시기별 중도금대출 편중리스크의 정기적 분석


(2) 미입주 사태 발생 등 이상징후 사업장에 대한 대응매뉴얼


17. (여신심사위원회 승인 대출에 대한 보고) 규정 <별표6> 제19호 따라 은행은 분기별로 여신심사위원회(또는 그에 준하는 의사결정기구) 승인을 받아 취급한 대출의 용도별 건수, 취급금액을 별책 서식에 따라 다음달 말일까지 금융감독원장에게 보고한다.

<표 1> 인정소득 특례 및 신고소득 연소득 산정방법


ㅇ 농ㆍ축ㆍ임ㆍ어업인에 대한 인정소득의 연소득 산정방법 특례
{| class="wikitable"
|소득종류
|확인서류
|연소득 산정 방법
|-
|농·축·임산물

소득자료로 추정
|□농·축·임업인 확인서류 中 1

①농지원부

②축산업등록증(가축사육신고확인서)

③농업경영체등록확인서

④산림경영계획서(임업인만 해당)
|최근 3년간 평균 총수입 - 경영비


(농촌진흥청 「농축산물소득자료」, 한국임업진흥원 「임산물소득자료집」상의 소득 등)
|-
|어업소득

자료로 추정
|□어업인 확인서류 中 1

①어업허가증

②어업면허증 

③어업신고필증

④마을어업의 경우 행사계약시 어촌계장의 자필서명(또는 무인) 있는 확인서
|위판금액1) × 최근 3년간 어업평균소득율2)(%)


1) 국세청 발급 부가가치세면세사업자수입금액증명(업태·종목이 어업형태인지 확인)의 수입금액 등


2) 어업평균소득율 : 통계청→국가통계포털(KOSIS)→어가경제조사→어가경제주요지표
|}


ㅇ 신고소득의 연소득 산정방법
{| class="wikitable"
| colspan="2" |소득종류
|확인서류
|연소득 산정 방법
|-
| colspan="2" |임대소득 추정
|①임대차계약서 사본

②임대인 본인명의 월임대료 입금통장 사본

③임대물건(토지 또는 건물)의 등기사항전부증명서
|최근 1년간 입금액

(단, 입금기간이 3개월 이상인 경우 연환산 가능)
|-
| colspan="2" |금융소득 추정
|①본인명의 이자 및 배당 등 금융소득 입금 통장 사본(지급영수증 포함) 또는

②금융소득 전산거래 내역표 등
|최근 1년간 입금액

(단, 입금기간이 3개월 이상 경우 연환산 가능)
|-
| colspan="2" |매출액으로 추정
|①사업자등록증 사본

②사업자등록상태 조회결과(국세청홈택스 발급분 포함) 

③매출액 확인서류 中 1

-부가가치세 과세표준증명(세무사 발급분 포함)

-재무제표

-연간신용카드 매출액
| rowspan="2" |최근 1년간 매출액 × (1 – 해당 업종주1)별 단순경비율주2)) 또는 업종별 이익률주3)


주1) 업종은 사업자등록증상 종목 기준

주2) 업종별 단순경비율 : 국세청(홈페이지 고시; 국세청뉴스 → 고시·공고 → 귀속 경비율 고시)

주3) 업종별 이익률 : 통계청(홈페이지 고시; 국가통계포털→국내통계→주제별통계→경기·기업경영→기업경영실태조사→손익관계비율)
|-
|
|농‧축‧임‧어업주1)
|①농‧축‧임‧어업인 확인서류 中 1

②상호금융조합(농‧축‧임‧어업조합) 출하실적 증명서


주1) DSR 산출시에 한하여 활용 가능
|-
| colspan="2" |신용카드

(체크카드 포함) 사용액으로 추정
|①연말정산용 확인서
|최근 1년간 개인신용카드(체크카드 포함) 소득공제금액주1) ÷ 신용(체크)카드 사용률주2)


주1) 국세청 발급직전년도 연말정산용 확인서상의 소득공제금액 또는 최근 1년간 사용실적표 (단, 연말정산 소득공제 비대상 실적은 제외)

주2) 신용카드사용률 = 평균소비성향* × 가처분소득대비 신용(체크)카드사용 비율**

<nowiki>*</nowiki> 평균소비성향 : 평균소비성향 = (소비지출/처분가능소득) X 100

- 소비지출 : 통계청(홈페이지 고시; 국가통계포털→국내통계→주제별통계→물가·가계→가계→가계소득지출→가계동향조사(지출부문)→전국(실질)→가구원수별 가구당 월평균 가계지출(전국, 1인이상, 실질)→전체평균

- 처분가능소득(소득-비소비지출) : 통계청(홈페이지 고시; 국가통계포털→국내통계→주제별통계→물가·가계→가계→가계소득지출→가계동향조사(신분류)→전국(실질)→가구원수별 가구당 월평균 가계수지(전국, 1인이상, 실질)→전체평균

<nowiki>**</nowiki> 신용(체크)카드사용률 : 여신금융협회, ‘계간 여신금융’ 신용카드 이용실적; 국민처분가능소득 대비 신용카드(현금서비스 제외) 및 체크카드 이용금액 비율
|-
| colspan="2" |적립식으로 추정
|①금융기관의 적립식상품*에 최근 1년간 적립한 실적을 확인할 수 있는 서류

<nowiki>*</nowiki>가입기간이 1년 초과 상품에 한함

②가입증명서 또는 잔액증명서 등
|최근 1년간 납부금액 ÷ 민간저축률주1)


주1) 민간저축률 : 통계청, 국가통계포털, 총저축률
|-
| colspan="2" |소득예측모형추정
|신용정보회사가 보유하고 있는 데이터를 기반으로 신용정보회사가 개발한 모형을 활용
|소득예측모형으로 추정한 소득의 80%만 인정

(다만, 은행에서 최근 1년 이내에 등록한 자료를 기반으로 추정한 소득인 경우 90%까지 인정주1))


주1) DSR 산출시에 한하여 활용 가능
|-
| colspan="2" |최저생계비
|거소확인서류(주민등록등본 등)
|보건복지부가 고시하는 “생계급여의 선정 기준”의 4인가구 금액

(단, 제15호 라목의 경우를 제외하고 사용 불가)
|}
※ 각 소득종류별 연소득 산정방법에 따른 연소득금액은 5천만원을 초과할 수 없음

<표 2> 소득 합산 방법


ㅇ차주 소득 간 합산
{| class="wikitable"
| colspan="2" rowspan="2" |구분
| colspan="3" |소득종류2
|-
|증빙소득
|인정소득
|신고소득
|-
| rowspan="3" |소득종류1
|증빙소득
|가능
|불가
|불가주1)
|-
|인정소득
|불가
|불가
|불가
|-
|신고소득
|불가
|불가
|불가주2)
|-
| colspan="5" |주1) 금융소득 분리과세 대상자의 경우 증빙소득에 신고소득 중 금융소득 합산 가능(다만, 증빙소득 중 사적연금에 대한 연금소득을 인정받은 경우에는 신고소득 중 연금소득에 의한 입금액 합산 불가)

주2) 임대소득과 금융소득은 합산가능(DTI 산출 시 합산에 따른 연소득금액은 5천만원을 초과할 수 없으며, DSR 산출 시 7천만원을 초과할 수 없음)
|}


ㅇ차주의 소득에 배우자의 소득 합산 가능 여부
{| class="wikitable"
| colspan="2" rowspan="2" |구분
| colspan="3" |배우자
|-
|증빙소득
|인정소득
|신고소득주1)
|-
| rowspan="3" |차주
|증빙소득
|가능
|불가
|가능주2)
|-
|인정소득
|불가
|불가
|불가
|-
|신고소득주1)
|가능주2)
|불가
|가능주2)
|-
| colspan="5" |주1) 합산에 따른 연소득금액은 5천만원을 초과할 수 없음(DSR 산출 시 차주와 배우자가 각각 2가지 이상의 소득을 제출하여 소득을 합산하는 경우 연소득금액을 7천만원까지 인정 가능)

주2) 최저생계비는 합산 불가
|}








<표 3> 총부채원리금상환비율 부채산정방식주1) <개정 2024.3.7.>

{| class="wikitable"
|분류
|종류
|상환형태
|원금
|이자
|-
| rowspan="4" |주택

담보

대출
| rowspan="3" |개별

주담대 및

잔금대출
|원금

전액 분할 상환
|분할상환 개시 이후 실제 상환액
| rowspan="17" |실

제


부

담

액
|-
|원금

일부 분할 상환
|분할상환 개시 이후 실제 상환액 + 

만기상환액/(대출기간-거치기간)
|-
|원금 일시 상환
|대출총액 / 대출기간(최대10년)
|-
|중도금 및 이주비
|상환방식 무관
|대출총액 / 25년
|-
| rowspan="13" |주택담보대출 이외 기타 대출
|전세자금대출

예･적금담보대출

보험계약대출
|상환방식 무관
|불포함
|-
|전세보증금

담보대출주2)
|상환방식 무관
|대출총액 / 4년
|-
| rowspan="2" |신용대출
|분할상환주3)
|대출총액 / 약정만기

(5년 이상, 10년 이내)
|-
|분할상환 외
|대출총액 / 5년
|-
|오피스텔 外

비주택 담보대출
|상환방식 무관
|대출총액 / 8년
|-
| rowspan="3" |오피스텔 담보대출주4)
|원금

전액 분할 상환
|분할상환 개시 이후 실제 상환액
|-
|원금

일부 분할 상환
|분할상환 개시 이후 실제 상환액 + 

만기상환액/(대출기간-거치기간)
|-
|원금 일시 상환
|대출총액 / 8년
|-
|기타 담보대출주5)
|상환방식 무관
|대출총액 / 10년
|-
|유가증권담보대출
|상환방식 무관
|대출총액 / 8년
|-
| rowspan="2" |장기카드대출
|분할상환주6)
|대출총액 / 약정만기(5년 이내)
|-
|분할상환 외
|대출총액 / 약정만기(3년 이내)
|-
|기타대출주7),주8)
|상환방식 무관
|향후 1년간 실제 상환액
|}
주1) 한도대출인 경우에는 원금 및 이자 산정시 대출총액을 한도금액으로 적용.

신규 대출에 의해 기존 대출 원금상환이 예정된 경우, 상환예정금액은 원리금 상환금액에서 제외. 또한 원리금 산정시 분할상환 개시 이후 실제 상환(부담)액을 적용하더라도 그 대출기간(만기)은 동 세칙 <별표18> 제12-2호 사목에 따른다.

주2) 전세보증금담보대출 : 임차인이 임대인에게 지급한 전세보증금을 담보로 취급한 대출 및 이에 준하는 대출(다만, 보증기관의 보증서를 담보로 한 대출로서 임대차계약서상 잔금지급일과 주민등록전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내에 신청한 대출과, 갱신시 임대차보증금 증액에 따라 갱신계약상 잔금지급일 이전에 신청한 대출은 전세자금대출로 분류)

주3) 별도의 거치기간이 없이 분기별 또는 월별로 균등분할상환되는 구조로 분할상환 금액이 총 대출액의 40% 이상인 상환형태

주4) 분할상환 시 거치기간이 1년을 초과하는 경우, 원금 일시 상환으로 간주

주5) 기타담보대출 : 지급보증담보대출, 유가증권 외 기타담보대출 등

주6) 별도의 거치기간이 없이 분기별 또는 월별로 균등분할상환되는 구조

주7) 기타대출 : 할부대출(자동차할부 등), 리스, 단기카드대출, 학자금대출, 대부업대출 등

주8) 단기카드대출 이자산정 : 평균사용기간(2개월) 등을 적용하여 산정한 이자 상환액


<표 3-1> 총부채원리금상환비율 부채산정방식에 대한 경과조치주1) <개정 2023.4.24.>

{| class="wikitable"
|분류
|종류
|입주자모집공고주2)
|원금
|이자
|-
| rowspan="5" |주택담보대출 이외 기타 대출
| rowspan="2" |신용대출
|’21.6.30일 이전
|대출총액 / 10년
| rowspan="5" |실

제


부

담

액
|-
|’21.7.1일 부터

’22.1.2일 까지
|대출총액 / 7년
|-
|비주택 담보대출
|’22.1.2일 이전
|대출총액 / 10년
|-
|오피스텔

담보대출
|’23.4.23일 이전
|대출총액 / 8년
|-
|장기

카드대출
|’22.1.2일 이전
|향후 1년간 실제 상환액
|}
주1) 이 경과조치에서 정하지 아니하는 사항은 <표 3>을 준용

주2) 분양 주택 또는 비주택 부동산 잔금대출의 경우 분양 광고, 분양 광고 또는 입주자모집 공고가 없는 경우 착공신고, 재건축ㆍ재개발 사업장 조합원의 경우 관리처분인가 기준