상가건물 임대차보호법 편집하기 (부분)

==대항력과 우선변제권  ==
'''대항력'''

*임대차는 채권이므로 원칙적으로 대항력이 없지만, 상가임대차법이 적용되는 상가건물 임대차는 그 등기를 하지 않았다 하더라도 임차인이 ① 상가건물을 인도받았고, ② 사업자등록을 신청했다면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있다.([[상가임대차법 제3조]]제1항)
*임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.([[상가임대차법 제3조]]제2항)

'''우선변제권'''

*우선변제권이란 상가임대차법상 임차인이 임차보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하며, 임차인이 위의 ① 대항요건(상가건물 인도, 사업자등록)과 ② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 인정된다.
*우선변제권이 있는 임차인은 임차상가건물이 경매 또는 공매에 붙여졌을 때 임차건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.([[상가임대차법 제5조]]제2항, 대판 2005다64002)

'''보증금 중 일정액의 보호(소액임차인의 최우선변제)'''

*임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.
*이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 위의 대항력 요건(① 상가건물 인도, ② 사업자등록 신청)을 갖추어야 한다.([[상가임대차법 제14조]]제1항)

*이에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 정하며, 다음의 구분에 따른 금액 이하로 한다.([[상가임대차법 제14조]]제3항, [[상가임대차법 시행령 제6조|동법 시행령 제6조]] 및 제7조제1항)

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!'''구분'''
!'''임차인의 범위'''
!'''보증금의 범위'''
|-
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*서울특별시
|6천500만원
|2천200만원
|-
|
*수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외)
|5천500만원
|1천900만원
|-
|
*광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외)
*안산시, 용인시, 김포시 및 광주시
|3천8백만원
|1천300만원
|-
|
*그 밖의 지역
|3천만원
|1천만원
|}