주택관련 담보대출 등에 대한 리스크관리 세부기준 편집하기 (부분)

== 제1장 담보인정비율(LTV) ==


1. (담보인정비율의 산정) 주택담보대출 및 비주택담보대출의 담보인정비율은 대출계좌별로 다음의 방식으로 산출한다. <개정 2022.9.1.>
{| class="wikitable"
|담보대출금액 +선순위채권+임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금
| rowspan="2" |× 100
|-
|담보가치
|}


2. (주택관련 담보대출금액의 산정)


가. 주택 등 부동산을 담보로 한 한도대출의 담보대출금액은 대출취급시점에는 대출한도액으로 산정하고 담보인정비율 재산정시점에서는 대출잔액으로 산정한다. <개정 2022.9.1.>


나. 소액임차보증금에 대하여 법령에 의해 보증을 할 수 있거나 보험상품을 판매할 수 있는 기관의 지급보증이 있거나 보험에 가입된 경우 주택담보대출금액은 당해 지급보증액 또는 보험가입금액을 차감하여 산출할 수 있다.


다. 보험업법에 의한 보험회사의 모기지보험에 가입된 경우의 주택담보대출금액은 무주택자(다만, 2014년 9월 30일까지 취급되는 대출의 경우 다주택자도 포함)가 거주 목적으로 투기지역ㆍ투기과열지구를 제외한 지역의 주택을 매입하기 위하여 10년이상 분할상환방식으로 취급된 대출에 한하여 담보가치의 25% 이내에서 당해 모기지보험 가입금액을 차감하여 산출할 수 있다(생애최초주택구매자는 주택 소재지역 등과 관계없이 취급 가능). 다만, 모기지보험에 가입된 주택담보대출금액을 포함하여 산정한 담보인정비율은 최대 85% 이내로 한다. <개정 2022.8.1.>


라. 은행이 주택담보대출, 주택임대업대출, 주택매매업대출, 주택관련 수익증권 담보대출 및 비주택담보대출과 비주택 부동산 관련 수익증권 담보대출의 담보인정비율 적용을 회피할 목적으로 신용대출을 취급한 것으로 인정되는 경우에는 동 신용대출금액을 해당 담보대출금액에 합산한다. <개정 2022.9.1.>


3. (선순위채권의 산정)


가. 선순위채권에는 담보로 제공된 주택 및 비주택 부동산에 대한 선순위근저당권 설정액 등 담보 처분시 해당 대출채권에 우선하여 변제를 받을 수 있는 모든 선순위채권을 포함한다. <개정 2022.9.1.>


나. 당해 은행의 선순위채권에 대하여는 근저당권 설정액 대신 실제 대출금액을 사용할 수 있다. 


다. <삭제 2022.9.1.>


4. (임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금의 산정)


가. 대항요건을 갖춘 임차인의 임차보증금과 임대차 없는 방이 있는 경우 예상되는 최우선변제 소액임차보증금은 다음과 같은 방식으로 산출한다.


(1) 해당 부동산에 임대차계약이 있는 경우 임차보증금이 주택임대차보호법 또는 상가건물임대차보호법상 임차된 방(호ㆍ실)에 적용하는 지역별 최우선변제 소액임차보증금(이하 "소액보증금"이라 한다.)보다 클 경우에는 동 임차보증금을, 임차보증금이 소액보증금보다 적거나 같을 경우에는 동 소액보증금을 적용한다. <개정 2022.9.1.>


(2) 임대되지 않은 방에 대해서는 동 방수에 지역별 소액보증금을 곱하여 소액보증금을 산출한다. 


(3) 소액보증금 합계액은 주택 또는 비주택 부동산 가액의 50%를 한도로 한다. 이 경우 부동산 가액은 제5호 사목의 담보가치로 한다. <개정 2022.9.1.>


(4) 은행이 대출을 취급하기 위하여 임차보증금 및 소액보증금을 산정하는 경우에는 근저당권 등 담보물권 취득 시점 기준으로 이를 산정한다. 다만, 채무변제가 완료된 주택 또는 비주택 부동산의 기존 담보물권을 활용하여 대출을 취급하는 경우(이후 금액이 변경되는 경우 포함)에는 동 대출 심사시점 또는 대출 승인시점 기준으로 산정한다. <개정 2022.9.1.>


나. 임차인의 대항요건, 우선변제 소액보증금의 인정한도, 우선변제 소액임차인의 범위 등은 주택임대차보호법 또는 상가건물임대차보호법에서 정한 바에 따른다. <개정 2022.9.1.>


다. 담보물이 아파트 등 공동주택인 경우에는 임대되지 않은 방에 대한 소액보증금 적용대상 방수를 1개로 할 수 있다.


라. 저가(담보가액 수도권 3억원, 지방 2.5억원 이하)  단독주택의 경우 가목의 규정에도 불구하고 소액보증금 적용대상 방수를 다음과 같이 조정할 수 있다.

{| class="wikitable"
| colspan="2" |구  분
|소액보증금 적용대상 방수
|-
| rowspan="2" |저가 단독주택

(담보가액

수도권 3억원, 

지방 2.5억원 이하)
|임대차 없는 방수가 3개 이하인 경우
|1개 이상
|-
|임대차 없는 방수가 4개 이상인 경우
|2개 이상
|}


마. 은행은 중도금대출 취급시 추후 예상되는 소액보증금을 미리 공제하거나, 주택담보대출 또는 비주택담보대출 전환시 소액보증금 공제로 인하여 대출금액이 감소할 수 있음을 상품설명서 등을 통해 차주에게 충분히 설명하여야 한다. <개정 2022.9.1.>


5. (담보가치 산정)


가. 은행은 주택의 담보가치 산정시 원칙적으로 공신력있는 평가기관의 평가자료를 사용하되, 다음의 4가지중 하나를 선택하여 적용한다. 다만, 담보물건이 50세대 미만 아파트(한국부동산원 산정가격 및 KB부동산 시세가 없는 경우에 한함), 단독주택, 빌라, 다가구주택 등의 경우에는 아래의 평가방법을 감안하여 자체적으로 평가기준을 정하여 적용할 수 있다. 이 경우 평가의 적정성을 확보하기 위해 객관적인 내부평가기준 및 통제장치를 마련하여 이를 일관되게 적용하여야 하며, 이를 달리 적용하여 평가하고자 하는 경우에는 여신심사위원회 등 별도의 내부합의 절차를 거쳐 진행되도록 하여야 한다. <개정 2022.12.7.>


(1) 국세청의 기준시가 이내


(2) 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등의 감정평가액 이내. 다만, 감정평가법인등의 자료를 이용할 경우에는 감정평가법인등의 선정 등에 있어 평가의 공정성 및 독립성을 확보할 수 있는 객관적인 내부기준 및 통제장치를 마련하여야 한다. <개정 2022.9.1.>


(3) 한국부동산원의 층별ㆍ호별 격차율 지수로 산정한 가격 이내 <개정 2022.8.1.>


(4) KB부동산시세의 ‘일반평균가’ 이내



나. 은행은 비주택 부동산의 담보가치 산정시 원칙적으로 공신력 있는 평가기관의 평가자료를 사용하되, 담보유형에 따라 다음의 4가지 중 하나를 선택하여 적용한다. <신설 2022.9.1.>


(1) 국세청의 기준시가 이내


(2) 토지의 경우 국토교통부에서 공시하는 개별ㆍ표준지 공시지가(담보제공 토지와 용도ㆍ지목ㆍ주위 환경 등이 동일 또는 유사한 인근지역 소재 표준지의 공시지가를 기준으로 하되, 공시기준일부터 평가시점까지의 지가변동률을 적용하여 산출할 수 있다.) 이내, 건축물은 한국부동산원의 건물신축단가표에 의한 지역, 용도, 구조별 단가(내용연수에 따른 감가상각 적용)에 담보물 면적을 반영한 금액 이내


(3) 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등의 감정평가액 이내. 다만, 감정평가법인등의 자료를 이용할 경우에는 감정평가법인등의 선정 등에 있어 평가의 공정성 및 독립성을 확보할 수 있는 객관적인 내부기준 및 통제장치를 마련하여야 한다.


(4) (1) 내지 (3)에 준하는 정도의 객관성이 인정되는 경우로서 동일 또는 유사 물건의 거래가격 정보, 공신력 있는 평가기관의 평가자료 등 금융회사가 자체적으로 정한 평가기준에 따른 금액 이내. 다만, 자체적으로 정한 평가기준에 의한 가격을 이용할 경우에는 평가의 적정성을 확보하기 위해 객관적인 내부평가기준 및 통제장치를 마련하여 이를 일관되게 적용하여야 하며, 이를 달리 적용하여 평가하고자 하는 경우에는 여신심사위원회 등 별도의 내부합의 절차를 거쳐 진행되도록 하여야 한다.


다. 중도금대출시 주택 및 비주택 부동산의 담보가치는 분양가액(조합원의 경우 추가분담금액)으로 한다. 잔금대출(단, 투기지역 및 수도권 투기과열지구 내 잔금대출은 제외)시 주택의 담보가치는 위 가.에서 정한 4가지 산정방법과 분양가액 중 하나로 하며, 비주택 부동산의 담보가치는 위 나.에서 정한 4가지 산정방법 중 하나로 한다. <개정 2022.9.1.>


라. 이주비대출시 주택 및 비주택 부동산의 담보가치는 해당 지분에 대한 감정평가법인등의 감정평가액(추가분담금 제외기준) 또는 해당 규모의 일반분양가에서 추가분담금을 공제한 금액으로 한다.  <개정 2022.9.1.>


마. 주택 또는 비주택 부동산 외에 추가로 제공된 금융기관 예ㆍ적금 담보의 경우 해당 예ㆍ적금 전액을 담보가치에 가산한다. <개정 2022.9.1.>


(1) <삭제 2022.9.1.>


(2) <삭제 2022.9.1.>


바. 담보가치는 정기적(시세자료가 정기적으로 고시되는 주택의 경우 분기, 여타 주택 및 비주택 부동산의 경우 최소한 1년 주기)으로 재평가하여야 하며, 재평가시에는 담보가치의 변동을 보수적으로 반영하여야 한다. <개정 2022.9.1.>


사. 담보가치는 대출 취급시에는 대출 심사시점 또는 대출 승인시점을 기준으로 산정한다. 


아. 담보주택에 대한 근저당은 "담보인정금액×1.2" 이내에서 설정하여야 한다. 


자. 담보인정비율 초과액을 신용대출로 취급시에는 동 신용대출은 주택담보대출, 주택임대업대출, 주택매매업대출, 주택관련 수익증권 담보대출, 비주택담보대출 및 비주택 부동산 관련 수익증권 담보대출과 구분된 별도의 대출계좌로 취급하고 신용대출용 신용평가시스템을 적용하는 등 신용평가를 철저히 실시하여 신용평가결과를 대출한도, 대출금리 등에 반영하여야 한다. <개정 2022.9.1.>


5-1. (담보인정비율 적용대상 확인 등) 은행은 규정 <별표6> 제2호 바목에 따라 담보인정비율을 달리 적용하여 주택담보대출을 취급하는 경우 다음의 방법에 의한다.


가. 서민ㆍ실수요자에 대해 투기지역, 투기과열지구 및 조정대상지역 소재 주택구입자금 대출을 취급하는 경우


(1) 연소득은 총부채상환비율의 산정시 반영한 제15호 나목의 소득의 종류(증빙, 인정, 신고소득)와 동일하게 합산하여 확인한다. 다만, 총부채상환비율 산정시 반영하지 않더라도 배우자의 증빙소득은 합산하여 부부합산 연소득을 확인한다.


(2) 주택가격은 제5호 담보가치산정에 따라서 확인한다.


(3) 무주택세대주는 민법상 성년인 세대주(세대주의 배우자를 포함)로 은행은 규정 <별표6> 제1호 버목의 세대 구성원 전원의 무주택(분양권 및 재건축 또는 재개발 지분 등 포함) 여부를 주민등록표와 신용정보조회 동의서 등을 첨부하도록 하여 국토교통부 주택소유확인시스템 등을 통해 확인한다. 다만, 소유권이전 등기접수일로부터 3개월 이내로 채무인수 대상 1주택만 보유하는 경우로 당해 주택구입자금 대출을 받는 경우 예외적으로 무주택으로 볼 수 있다. <개정 2024.3.7.>


나. <삭제 2018.10.25.>


다. 생애최초주택구매자의 주택구입자금 대출을 취급하는 경우 <개정 2024.3.7.>


(1) 규정 <별표6> 제1호 버목에 따른 세대 구성원 전원의 주택소유 이력(분양권 및 재건축 또는 재개발 지분 등 포함)이 없는지 여부를 주민등록표와 신용정보조회 동의서 등을 첨부하도록 하여 국토교통부 주택소유확인시스템 등을 통해 확인한다. 다만, 소유권이전 등기접수일로부터 3개월 이내로 채무인수 대상 1주택만 보유하는 경우로 당해 주택구입자금 대출을 받는 경우 예외적으로 생애최초 주택구매자로 볼 수 있다.


5-2. (시가 산정방식) 


가. 규정 <별표6> 제1호 처목에 따른 고가주택 여부를 판단하기 위한 시가는 해당 주택 및 아파트와 관련하여 은행이 조회 가능한 다음 가격중 높은 가격으로 한다. <개정 2024.3.7.>


(1) 한국부동산원의 층별ㆍ호별 격차율 지수로 산정한 가격 <개정 2022.8.1.>


(2) KB부동산시세의 ‘일반평균가’


나. 다만, 해당 주택에 대한 담보대출 취급시 가목에 따른 가격이 없는 경우에는 가목의 규정에도 불구하고 예외적으로 다음 평가액을 활용하여 고가주택 여부를 판단할 수 있다. <개정 2023.3.2.>


(1) 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등의 감정평가액. 다만, 감정평가법인등의 자료를 이용할 경우에는 감정평가법인등의 선정 등에 있어 평가의 공정성 및 독립성을 확보할 수 있는 객관적인 내부평가기준 및 통제장치를 마련하여야 한다.<개정 2022.9.1.>


(2) 담보물건이 50세대 미만 아파트(한국부동산원 산정가격 및 KB부동산 시세가 없는 경우에 한함), 단독주택, 빌라, 다가구주택 등의 경우에는 자체적으로 정한 평가기준에 의하여 평가한 가격. 다만, 자체적으로 정한 평가기준에 의한 가격을 이용할 경우에는 평가의 적정성을 확보하기 위해 객관적인 내부평가기준 및 통제장치를 마련하여 이를 일관되게 적용하여야 하며, 이를 달리 적용하여 평가하고자 하는 경우에는 여신심사위원회 등 별도의 내부합의 절차를 거쳐 진행되도록 하여야 한다.<개정 2022.12.7.>