임대차 편집하기 (부분)

==임대차의 성립과 존속기간 등==

=====임대차의 성립=====

*임대차는 임대인과 임차인 사이에 목적물을 사용·수익하고자 하는 약정에 의하여 성립한다.([[민법 제618조]])
*다만, 농지의 경우에는 임대차를 원칙적으로 제한하고 예외적인 경우에만 인정을 하고 있다.([[농지법 제23조]])

=====임대차의 존속기간=====

*임대차의 존속기간은 당사자의 약정으로 정할 수 있다.
*'''(최단기간)''' 민법의 임대차 규정에는 최단기간에 대한 보장규정이 없지만, [[주택임대차법 제4조]]에서는 2년, [[상가임대차법  제9조]]에서는 1년, [[지상권]]은 30년, 15년, 5년 등([[민법 제280조]]제1항)의 최단기간의 보장규정을 각각 두고 있다.
*'''(최장기간)''' 반면, 최장기간에 대한 제한규정은 과거 [[민법 제651조]]에서 규정하고 있었지만, 헌법재판소의 위헌결정에 따라 효력을 상실하여 최장존속기간에 대한 제한은 없다.(헌재 2013.12.26. 2011헌바234 참조)
*존속기간을 약정하지 않은 경우에는 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있다.([[민법 제635조]]제1항)

=====단기임대차의 존속기간=====

*처분의 능력 또는 권한없는 자가 임대차를 하는 경우에는 그 임대차는 다음의 기간을 넘지 못한다.([[민법 제619조]])
**식목, 채염 또는 석조, 석회조, 연와조 및 이와 유사한 건축을 목적으로 한 토지의 임대차는 10년
**기타 토지의 임대차는 5년
**건물 기타 공작물의 임대차는 3년
**동산의 임대차는 6월
*위의 기간은 갱신할 수 있다. 그러나 그 기간만료전 토지에 대하여는 1년, 건물 기타 공작물에 대하여는 3월, 동산에 대하여는 1월내에 갱신해야 한다.([[민법 제620조]])

=====임대차의 갱신=====

*당사자는 존속기간이 만료한 경우 갱신을 할 수 있다. 
**다만, 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목이나 기타 지상시설이 현존한 때에는 [[민법 제283조]]의 규정(지상권자의 갱신청구권)을 준용한다.([[민법 제643조]])
*또한 임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간내에 이의를 하지 않은 때에는 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
**그러나 이 경우 [[민법 제635조]]에 따라 기간의 약정이 없는 임대차로 보아 당사자는 언제든지 해지의 통고를 할 수 있다.([[민법 제639조]]제1항)
*이 경우에 전임대차에 대하여 제3자가 제공한 담보는 기간의 만료로 인하여 소멸한다.([[민법 제639조]]제2항)