방 공제 편집하기 (부분)

== 설명 ==
'''대출 가능액 계산의 기본 원리'''

은행 등 금융기관은 기본적으로 채무 불이행이 생겼을 때 담보를 처분하여 회수할 수 있는 만큼만 돈을 빌려준다. 즉 10억짜리 주택을 담보로 잡더라도, 집값이 언제 내릴지 모르고 경매를 하게 되면 비용과 시간, 인력도 들어가기 때문에 이런 점들을 감안해서 6~70%인 6~7억만 대출을 해준다. 이는 집값이 하락기라면 더 줄어들 수도 있고, 호황기라면 더 늘어날수도 있다. 과거 미국 서브프라임 사태엔 집값의 110%가 넘게 대출을 해주기도 했었다. 하지만 그 결과는 모두가 잘 알고 있기에 아무리 호황기라도 나라에서 제한을 거는 것이 일반적이다. 더 자세한 내용은 '''[[담보인정비율]]'''을 참고하자.

이런식으로 은행은 나중에 집을 처분했을 때 깎일 수 있는 금액은 다 빼고 대출을 해준다. 그 중에 또 하나 대표적인 [[소액보증금 최우선변제|소액보증금]]이다. 우리가 10억짜리 주택을 담보로 걸었는데 그 집에 보증금 2억을 내고 살고 있는 임차인이 있다면 은행은 그 집을 10억 - 2억 = 8억으로 본다. 그리고 만약 집에 다른 저당이 2억 잡혀 있다면 은행은 그 집을 10억 - 2억 - 2억 = 6억으로 본다. 나중에 경매로 집을 처분하거나 했을 때 법원에서 먼저 있던 채권(선순위 채권)에 배당을 먼저 해주기 때문에 은행은 자기 순서를 고려하여 자신이 받을 수 있는 만큼을 기준으로 대출을 하는 것이다. 그런데 여기서 소액보증금이라는 것은 시점상 순서가 먼저가 아니라도 나중에 먼저 배당을 받는 특이한 금액이라 이렇게 '방 공제'라는 것이 생긴 것이다.

'''[[소액보증금 최우선변제|소액보증금]]''' 

소액보증금은 상대적으로 취약계층인 소액 임차인을 보호하기 위한 제도이다, 원래 선순위 채권이 많이 있는, 은행의 대출까지 있는 집에 임차를 들어가면 나중에 집주인이 부실이 나서 집이 처분될 때 선순위 채권자, 은행들이 돈을 먼저 배당받아가버리기 때문에 임차인은 받아갈 수 있는 돈이 없다. 늦게 들어왔기 때문에 배당 순위도 후순위인 것이다. 그런데 이렇게 대출이 있는 집에 들어올 수 밖에 없는 취약한 계층이 있고, 그런 계층들은 특히 살고 있는 집이 부실나서 피해를 보는 경우가 많다. 취약 계층이 그마저 가진 보증금까지 날리는 것은 막아 보자는 취지로, 보증금 전체는 아닐지라도 일부 금액에 대해선 소액 임차인에게 먼저 되돌려주자고 만든 제도가 '소액보증금 최우선변제' 제도이다. 

그래서 대출이 이루어진 뒤에 뒤늦게 들어오는 임차인이 있더라도 그들이 먼저 소액보증금을 배당받아 가게 되므로 은행은 이를 감안해서 대출해줘야 한다. 다만 보수적인 은행인 만큼 집에 있는 모든 방에 임차인이 한가구씩 들어올 수 있다고 극단적인 가정을 하고 방의 개수만큼 소액보증금액만큼 담보가능금액에서 차감을 하는 것이다.