집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률

건물의 구분소유  

건물의 구분소유

• 1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 집한건물법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다.(집한건물법 제1조)

상가건물의 구분소유

• 1동의 건물이 다음에 해당하는 방식으로 여러 개의 건물부분으로 이용상 구분된 경우에 그 건물부분(이하 "구분점포"라 함)은 집한건물법에서 정하는 바에 따라 각각 소유권의 목적으로 할 수 있다.(집한건물법 제1조의2)
• 구분점포의 용도가 건축법 제2조제2항제7호의 판매시설 및 같은 항 제8호의 운수시설일 것
• 경계를 명확하게 알아볼 수 있는 표지를 바닥에 견고하게 설치할 것
• 구분점포별로 부여된 건물번호표지를 견고하게 붙일 것

구분소유권과 전유부분

• 구분소유권이란 집한건물법 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분[집한건물법 제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분(共用部分)으로 된 것은 제외]을 목적으로 하는 소유권을 말한다.(집한건물법 제2조제1호)
• 전유부분이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다.(집한건물법 제2조제3호)

구분소유자의 권리와 의무  

구분소유자의 개념

• 구분소유자란 구분소유권을 가지는 자를 말한다.(집한건물법 제2조제2호)

구분소유자의 권리와 의무

• 구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위나 그 밖에 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위를 해서는 안 된다.(집한건물법 제5조제1항)
• 전유부분이 주거의 용도로 분양된 것인 경우에는 구분소유자는 정당한 사유 없이 그 부분을 주거 외의 용도로 사용하거나 그 내부 벽을 철거하거나 파손하여 증축·개축하는 행위를 해서는 안 된다.(집한건물법 제5조제2항)
• 구분소유자는 그 전유부분이나 공용부분을 보존하거나 개량하기 위하여 필요한 범위에서 다른 구분소유자의 전유부분 또는 자기의 공유(共有)에 속하지 않는 공용부분의 사용을 청구할 수 있다. 이 경우 다른 구분소유자가 손해를 입었을 때에는 보상하여야 한다.(집한건물법 제5조제3항)

공용부분의 관리  

공용부분

• 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는 건물부분은 구분소유권의 목적으로 할 수 없다.(집한건물법 제3조제1항)

공용부분의 귀속 등

• 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속한다. 다만, 일부공용부분은 그들 구분소유자의 공유에 속한다.(집한건물법 제10조제1항)

공유자의 사용권 및 지분권

• 각 공유자는 공용부분을 그 용도에 따라 사용할 수 있다.(집한건물법 제11조)
• 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따른다.(집한건물법 제12조제1항)
• 위의 경우 일부공용부분으로서 면적이 있는 것은 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적 비율에 따라 배분하여 그 면적을 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함한다.(집한건물법 제12조제2항)

일부공용부분의 관리

• 일부공용부분의 관리에 관한 사항 중 구분소유자 전원에게 이해관계가 있는 사항과 집한건물법 제29조제2항의 규약으로써 정한 사항은 구분소유자 전원의 집회결의로써 결정하고,
• 그 밖의 사항은 그것을 공용하는 구분소유자만의 집회결의로써 결정한다.(집한건물법 제14조)

공용부분의 관리

• 공용부분의 관리에 관한 사항은 집한건물법 제15조제1항 본문 및 제15조의2의 경우를 제외하고는 집한건물법 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정한다.
  • 다만, 보존행위는 각 공유자가 할 수 있다.(집한건물법 제16조제1항)
• 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다.
  • 다만, 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지한 경우에는 그렇지 않으며, 구분소유자의 권리·의무에 특별한 영향을 미치는 사항을 결정하기 위한 집회인 경우에는 점유자는 사전에 구분소유자에게 의결권 행사에 대한 동의를 받아야 한다.(집한건물법 제16조제2항)
• 위의 사항은 규약으로써 달리 정할 수 있다.(집한건물법 제16조제3항)

공용부분의 변경

• 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 2/3이상 및 의결권의 2/3 이상의 결의로써 결정한다.(집한건물법 제15조제1항 본문)
• 다만, 지나치게 많은 비용이 드는 것이 아닌 공용부분의 개량은 집한건물법 제38조제1항에 따른 통상의 집회결의로써 결정할 수 있다.(집한건물법 제15조제1항 단서 및 제1호)
• 위의 경우에 공용부분의 변경이 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.(집한건물법 제15조제2항)
• 위의 규정에도 불구하고 건물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위한 것으로 구분소유권 및 대지사용권의 범위나 내용에 변동을 일으키는 공용부분의 변경에 관한 사항은 관리단집회에서 구분소유자의 4/5 이상 및 의결권의 4/5 이상의 결의로써 결정한다.(집한건물법 제15조의2제1항)

공용부분의 부담·수익 등

• 각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다.(집한건물법 제17조)
• 공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.(집한건물법 제18조)

관리단 및 관리단집회  

관리단의 당연 설립 및 구성

• 건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다.(집한건물법 제23조제1항)
• 일부공용부분이 있는 경우 그 일부의 구분소유자는 집한건물법 제28조제2항의 규약에 따라 그 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수 있다.(집한건물법 제23조제2항)

관리단의 의무

• 관리단은 건물의 관리 및 사용에 관한 공동이익을 위하여 필요한 구분소유자의 권리와 의무를 선량한 관리자의 주의로 행사하거나 이행하여야 한다.(집한건물법 제23조의2)

관리단집회의 권한 및 의장

• 관리단의 사무는 집한건물법 또는 규약으로 관리인에게 위임한 사항 외에는 관리단집회의 결의에 따라 수행한다.(집한건물법 제31조)
• 관리단집회의 의장은 관리인 또는 집회를 소집한 구분소유자 중 연장자가 됩니다.
  • 다만, 규약에 특별한 규정이 있거나 관리단집회에서 다른 결의를 한 경우에는 그렇지 않습니다.(집한건물법 제39조제1항)

관리단집회의 소집

• 관리인은 매년 회계연도 종료 후 3개월 이내에 정기 관리단집회를 소집하여야 하고(집한건물법 제32조),
• 필요하다고 인정할 때에는 관리단집회를 소집할 수 있다.(집한건물법 제33조제1항)
• 구분소유자의 1/5 이상이 회의의 목적 사항을 구체적으로 밝혀 관리단집회의 소집을 청구하면 관리인은 관리단집회를 소집하여야 한다. 이 정수는 규약으로 감경할 수 있다.(집한건물법 제33조제2항)
• 관리인이 없는 경우에는 구분소유자의 1/5 이상은 관리단집회를 소집할 수 있다. 이 정수는 규약으로 달리 감경할 수 있다.(집한건물법 제33조제4항)

의결권

• 각 구분소유자의 의결권은 규약에 특별한 규정이 없으면 다음의 지분비율에 따릅니다.(집한건물법 제37조제1항 및 제12조)
• 각 공유자의 지분은 그가 가지는 전유부분의 면적 비율에 따릅니다.
• 위의 경우 일부공용부분으로서 면적이 있는 것은 그 공용부분을 공용하는 구분소유자의 전유부분의 면적 비율에 따라 배분하여 그 면적을 각 구분소유자의 전유부분 면적에 포함한다.
• 전유부분을 여럿이 공유하는 경우에는 공유자는 관리단집회에서 의결권을 행사할 1인을 정한다.(집한건물법 제37조제2항)
• 구분소유자의 승낙을 받아 동일한 전유부분을 점유하는 자가 여럿인 경우에는 집한건물법 제16조제2항, 제24조제4항, 제26조의2제2항 또는 제26조의4제5항에 따라 해당 구분소유자의 의결권을 행사할 1인을 정하여야 한다.(집한건물법 제37조제3항)

의결방법

• 관리단집회의 의사는 집한건물법 또는 규약에 특별한 규정이 없으면 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수로써 의결한다.(집한건물법 제38조제1항)
• 의결권은 서면이나 전자적 방법(전자정보처리조직을 사용하거나 그 밖에 정보통신기술을 이용하는 방법으로서 집합건물법 시행령으로 정하는 방법을 말함)으로 또는 대리인을 통하여 행사할 수 있다.(집한건물법 제38조제2항)
  • (서면 결의등) 집한건물법 또는 규약에 따라 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자의 4/5 이상 및 의결권의 4/5 이상이 서면이나 전자적 방법 또는 서면과 전자적 방법으로 합의하면 관리단집회에서 결의한 것으로 본다.(집한건물법 제41조제1항 본문)
  • (대리인) 구분소유자들은 미리 그들 중 1인을 대리인으로 정하여 관리단에 신고한 경우에는 그 대리인은 그 구분소유자들을 대리하여 의결권을 행사할 수 있다.(집한건물법 제41조제2항)

규약 및 관리단집회의 결의의 효력

• 규약 및 관리단집회의 결의는 구분소유자의 특별승계인에 대하여도 효력이 있다.(집한건물법 제42조제1항)
• 점유자는 구분소유자가 건물이나 대지 또는 부속시설의 사용과 관련하여 규약 또는 관리단집회의 결의에 따라 부담하는 의무와 동일한 의무를 진다.(집한건물법 제42조제2항)

결의취소의 소

• 구분소유자는 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 집회 결의 사실을 안 날부터 6개월 이내에, 결의한 날부터 1년 이내에 결의취소의 소를 제기할 수 있다.(집한건물법 제42조의2)
  • 집회의 소집 절차나 결의 방법이 법령 또는 규약에 위반되거나 현저하게 불공정한 경우
  • 결의 내용이 법령 또는 규약에 위배되는 경우

관리인의 권한과 의무  

관리인의 선임 등

• 구분소유자가 10명 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 한다.(집한건물법 제24조제1항)
• 관리인은 구분소유자일 필요가 없으며, 그 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정한다.(집한건물법 제24조제2항)
  • 이에 따라 집합건물의 임차인도 관리인이 될 수 있다.
• 관리인은 관리단집회의 결의로 선임되거나 해임됩니다.
  • 다만, 규약으로 집한건물법 제26조의3에 따른 관리위원회의 결의로 선임되거나 해임되도록 정한 경우에는 그에 따른다.(집한건물법 제24조제3항)
• 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자는 위의 관리단집회에 참석하여 그 구분소유자의 의결권을 행사할 수 있다.
  • 다만, 구분소유자와 점유자가 달리 정하여 관리단에 통지하거나 구분소유자가 집회 이전에 직접 의결권을 행사할 것을 관리단에 통지한 경우에는 그렇지 않다.(집한건물법 제24조제4항)
• 관리인에게 부정한 행위나 그 밖에 그 직무를 수행하기에 적합하지 않은 사정이 있을 때에는 각 구분소유자는 관리인의 해임을 법원에 청구할 수 있다.(집한건물법 제24조제5항)

• 전유부분이 50개 이상인 건물의 관리인으로 선임된 자는 선임일부터 30일 이내에 집합건물법 시행령 별지 서식의 관리인 선임 신고서에 관리단집회 의사록 등 선임사실을 입증할 수 있는 자료를 첨부하여 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 자치구의 구청장에게 신고해야 한다.(집한건물법 제24조제6항 및 집합건물법 시행령 제5조의5)

관리인의 권한과 의무

• 관리인은 다음의 행위를 할 권한과 의무를 가집니다.(집한건물법 제25조제1항)
  • 공용부분의 보존행위
  • 공용부분의 관리 및 변경에 관한 관리단집회 결의를 집행하는 행위
  • 공용부분의 관리비용 등 관리단의 사무 집행을 위한 비용과 분담금을 각 구분소유자에게 청구·수령하는 행위 및 그 금원을 관리하는 행위
  • 관리단의 사업 시행과 관련하여 관리단을 대표하여 하는 재판상 또는 재판 외의 행위
  • 소음·진동·악취 등을 유발하여 공동생활의 평온을 해치는 행위의 중지 요청 또는 분쟁 조정절차 권고 등 필요한 조치를 하는 행위
  • 그 밖에 규약에 정하여진 행위
• 관리인의 대표권은 제한할 수 있다. 다만, 이로써 선의의 제3자에게 대항할 수 없습니다.(집한건물법 제25조제2항)

관리인의 보고의무

• 관리인은 집합건물법 시행령으로 정하는 바에 따라 매년 1회 이상 구분소유자에게 그 사무에 관한 보고를 하여야 한다.(집한건물법 제26조제1항)
• ※ 이를 위반하여 보고를 하지 않거나 거짓 보고를 한 관리인은 100만원 이하의 과태료를 부과받습니다.(집한건물법 제66조제2항제1호)
• 집한건물법 또는 규약에서 규정하지 않은 관리인의 권리의무에 관하여는 민법의 위임에 관한 규정을 준용한다.(집한건물법 제26조제3항)

회계감사

• 전유부분이 150개 이상으로서 다음에 해당하는 건물의 관리인은 주식회사 등의 외부감사에 관한 법률 제2조제7호에 따른 감사인의 회계감사를 매년 1회 이상 받아야 한다. 다만, 관리단집회에서 구분소유자의 2/3 이상 및 의결권의 2/3 이상이 회계감사를 받지 아니하기로 결의한 연도에는 그러지 않다.(집한건물법 제26조의2제1항 및 집합건물법 시행령 제6조의2제1항)
  • 1. 직전 회계연도에 구분소유자로부터 징수한 관리비(전기료, 수도료 등 구분소유자 또는 점유자가 납부하는 사용료를 포함)가 3억원 이상인 건물
  • 2. 직전 회계연도 말 기준으로 적립되어 있는 수선적립금이 3억원 이상인 건물
• 전유부분이 50개 이상 150개 미만으로서 다음에 해당하는 건물의 관리인은 구분소유자의 1/5 이상이 연서하여 요구하는 경우에는 감사인의 회계감사를 받아야 한다. 이 경우 구분소유자의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자가 구분소유자를 대신하여 연서할 수 있다.(집한건물법 제26조의2제3항 및 집합건물법 시행령 제6조의2제2항)
  • 위 1. 또는 2.에 해당하는 건물
  • ① 직전 회계연도에 구분소유자로부터 징수한 관리비가 1억원 이상인 건물
  • ② 직전 회계연도 말 기준으로 적립되어 있는 수선적립금이 1억원 이상인 건물
• 관리인은 위에 따라 회계감사를 받은 경우에는 감사보고서 등 회계감사의 결과를 제출받은 날부터 1개월 이내에 해당 결과를 구분소유자 및 그의 승낙을 받아 전유부분을 점유하는 자에게 서면으로 보고해야 한다.(집한건물법 제26조의2제4항 및 집합건물법 시행령 제6조의4제1항)

관리위원회의 설치

• 관리단에는 규약으로 정하는 바에 따라 관리위원회를 둘 수 있으며, 관리위원회는 집한건물법 또는 규약으로 정한 관리인의 사무 집행을 감독한다.(집한건물법 제26조의3제1항 및 제2항)
• 관리위원회의 위원은 구분소유자 중에서 관리단집회의 결의에 의하여 선출한다. 다만, 규약으로 관리단집회의 결의에 관하여 달리 정한 경우에는 그에 따릅니다.(집한건물법 제26조의4제1항)

규약  

규약의 보충성

• 건물과 대지 또는 부속시설의 관리 또는 사용에 관한 구분소유자들 사이의 사항 중 집한건물법에서 규정하지 않은 사항은 규약으로써 정할 수 있다.(집한건물법 제28조제1항)
• 일부공용부분에 관한 사항으로써 구분소유자 전원에게 이해관계가 있지 않은 사항은 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 않으면 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 규약으로써 정할 수 있다.(집한건물법 제28조제2항)

규약의 설정, 변경 및 폐지

• 규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정·변경 및 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.(집한건물법 제29조제1항)
• 구분소유자 전원의 규약의 설정·변경 또는 폐지는 그 일부공용부분을 공용하는 구분소유자의 4분의 1을 초과하는 자 또는 의결권의 4분의 1을 초과하는 의결권을 가진 자가 반대할 때에는 할 수 없습니다.(집한건물법 제29조제2항)

재건축  

재건축결의

• 건물 건축 후 상당한 기간이 지나 건물이 훼손되거나 일부 멸실되거나 그 밖의 사정으로 건물 가격에 비하여 지나치게 많은 수리비·복구비나 관리비용이 드는 경우 또는 부근 토지의 이용 상황의 변화나 그 밖의 사정으로 건물을 재건축하면 재건축에 드는 비용에 비하여 현저하게 효용이 증가하게 되는 경우에 관리단집회는 그 건물을 철거하여 그 대지를 구분소유권의 목적이 될 새 건물의 대지로 이용할 것을 결의할 수 있다.
• 다만, 재건축의 내용이 단지 내 다른 건물의 구분소유자에게 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.(집한건물법 제47조제1항)
• 위의 결의는 구분소유자의 4/5 이상 및 의결권의 4/5 이상의 결의에 따릅니다.(집한건물법 제47조제2항)

결의사항

• 재건축을 결의할 때에는 다음의 사항을 정해야 한다.(집한건물법 제47조제3항)
  • 1. 새 건물의 설계 개요
  • 2. 건물의 철거 및 새 건물의 건축에 드는 비용을 개략적으로 산정한 금액
  • 3. 위의 2.에 규정된 비용의 분담에 관한 사항
  • 4. 새 건물의 구분소유권 귀속에 관한 사항

구분소유권 등의 매도청구 등

• 재건축의 결의가 있으면 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 않은 구분소유자(그의 승계인을 포함)에 대하여 그 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다.(집한건물법 제48조제1항)
• 위의 촉구를 받은 구분소유자는 촉구를 받은 날부터 2개월 이내에 회답해야 하며, 이 기간 내에 회답하지 않은 경우 그 구분소유자는 재건축에 참가하지 아니하겠다는 뜻을 회답한 것으로 본다.(집한건물법 제48조제2항 및 제3항)

같이 보기

• 주택임대차보호법
• 상가건물 임대차보호법
• 가등기담보 등에 관한 법률
• 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률

참고 문헌

• 찾기쉬운 생활법령정보