소유권의 흠결

매매계약의 이행이 완료되어 매수인에게 소유권이 이전된 경우라도, 매매의 목적인 권리나 물건에 소유권의 흠결이 있는 때에는 매도인은 매수인에게 담보책임을 진다. 즉 이미 부동산을 팔고 난 이후라도 흠결이 발견된 경우 매도인이 책임을 져야 하는 경우가 있다.

소유권의 전부가 다른 사람에게 속한 경우

• 매매의 목적이 된 소유권이 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전해야 한다.(민법 제569조)

• 매수인이 매매계약 당시 소유권이 매도인에게 속하지 않음을 모른 경우
  • 매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있으며 손해배상을 청구할 수 있다.(민법 제570조)
  • 매도인이 계약 당시에 소유권이 자기에게 속하지 않음을 알지 못한 경우에 그 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매도인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다.(민법 제571조제1항)

• 매수인이 매매계약 당시 소유권이 매도인에게 속하지 않음을 안 경우
  • 매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있으나 손해배상을 청구하지 못한다.(민법 제570조)
  • 매도인이 계약 당시에 소유권이 자기에게 속하지 않음을 알지 못한 경우에 매도인은 매수인에 대해 그 권리를 이전할 수 없음을 통지하고 계약을 해제할 수 있다.(민법 제571조제2항)

소유권의 일부가 다른 사람에게 속한 경우

• 매수인이 매매계약 당시 소유권의 일부가 매도인에게 속하지 않음을 모른 경우
  • 매매의 목적이 된 소유권의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액과 손해배상을 청구할 수 있다.(민법 제572조제1항 및 제3항)
  • 잔존한 부분 만이라면 매수인이 이를 매수하지 않았을 때에는 계약전부를 해제할 수 있으며 손해배상도 청구할 수 있다.(민법 제572조제2항 및 제3항)
  • 매수인의 감액청구, 계약해제 또는 손해배상의 권리는 사실을 안 날부터 1년 이내에 행사해야 한다.(민법 제573조)

• 매수인이 매매계약 당시 소유권의 일부가 매도인에게 속하지 않음을 안 경우
  • 매매의 목적이 된 소유권의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 소유권을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다.(민법 제572조제1항)
  • 매수인의 감액청구 권리는 계약한 날부터 1년 이내에 행사해야 한다.(민법 제573조)

당사자가 수량을 지정해서 매매한 경우

• 매수인이 매매계약 당시 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족하게 된 것과 매매목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실된 것을 모른 경우
  • 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족하게 된 경우와 매매목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실된 경우에 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다.(민법 제574조)
  • 잔존한 부분 만이라면 매수인이 이를 매수하지 않았을 때에는 계약전부를 해제할 수 있으며 손해배상도 청구할 수 있다.(민법 제574조)
  • 매수인의 감액청구, 계약해제 또는 손해배상의 권리는 사실을 안 날부터 1년 이내에 행사해야 한다.(민법 제574조)

• 매수인이 매매계약 당시 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족하게 된 것과 매매목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실된 것을 안 경우
  • 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족하게 된 경우와 매매목적물의 일부가 계약 당시에 이미 멸실된 경우라 하더라도 대금의 감액 청구할 수 없으며 계약을 해제할 수 없고 손해배상도 청구할 수 없다.(민법 제575조제1항 및 제2항)

소유권이 다른 권리에 의해 제한되는 경우

• 매수인이 매매계약 당시 목적 부동산이 사용·수익할 다른 권리에 의해 제한되는 것을 모른 경우
  • 매매의 목적 부동산이 지상권, 지역권, 전세권 또는 유치권의 목적이 된 경우 또는 그 부동산을 위해 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우
    • 매수인이 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 계약을 해제할 수 있다.(민법 제575조제1항 및 제2항)
    • 매수인이 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 있는 경우 손해배상만을 청구할 수 있다.(민법 제575조제1항 및 제2항)
  • 매수인의 계약해제 또는 손해배상청구권은 매수인이 그 사실을 안 날부터 1년 이내에 행사해야 한다.(민법 제575조제3항)

• 매수인이 매매계약 당시 목적 부동산이 사용·수익할 다른 권리에 의해 제한되는 것을 안 경우
  • 매매의 목적 부동산이 지상권, 지역권, 전세권 또는 유치권의 목적이 된 경우 또는 그 부동산을 위해 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우라 하더라도 계약을 해제할 수 없고 손해배상도 청구할 수 없다.(민법 제575조제1항 및 제2항)

저당권·전세권의 행사로 소유권을 잃게 되는 경우

• 매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃게 되는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다.(민법 제576조제1항).
  • 가등기의 목적이 된 부동산의 매수인이 그 뒤 가등기에 기한 본등기가 경료됨으로써 소유권을 상실하게 된 경우에도 매도인은 동일한 책임을 진다.(대판 92다21784)

• 매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃게 되는 때에는 매수인의 재산을 출연하여 그 소유권을 보존한 때에 매도인에 대해 그 상환을 청구할 수 있다.(민법 제576조제2항)

• 매수인이 손해를 받은 때에는 그 배상을 청구할 수 있다.(민법 제576조제3항)

같이 보기

• 매도인의 담보책임
• 부동산의 흠결