건물 가격 평가

복성식 평가법

평가가치 = 토지 기각 + 건물의 잔존 가격

• 토지 가격: 비슷한 조건의 평당 시세를 파악하여 대지면적에 곱하여 계산
  • 현장 조사를 통한 시세 정보
  • 부동산 거래 사이트(네이버 부동산) 및 시세 정보 서비스(밸류맵 등) 이용
  • 공시지가 × 1.4~1.6 (공시지가 현실화율 고려)
• 건물 가격: 연면적 × 건축 비용 × 잔존 연수 고려
  • 건축 비용: 평당 약 400~600만원
  • 잔존 연수: 총 나이를 약 40년 정도로 추정
    • 나이 / 40년 * 100으로 감가상각 적용

계산 예시

토지 시가가 평당 3000만원, 대지면적 50평, 건물 연면적 약 120평, 건물 준공 후 20년인 경우

• 토지 가격: 3000만원 × 50평 = 15억 원
• 건물 가격: 200평 × 500만원 × 20년/40년 = 5억 원
• 적정 가격 = 20억 원

수익률 평가법

평가가치 = 연 임대료 / 적정 수익률 + 보증금

• 수익률: 지역에 따라 적정 비율 선정
  • 서울 상가주택 3~5%
  • 지방은 4~7%

계산 예시

월 임대료가 약 800만원이고 적정 수익률이 4%, 보증금이 2억인 경우

• (800만원 × 12개월) / 0.04 + 2억 = 26억 원

미래가치 평가법

• 호재가 있다면 5~20% 가산
• 악재가 있다면 5~20% 감산

구분	항목	가중치
플러스 요인	지하철 개통 도로 개통 상권 활성화 기업, 기관 유치	+ 5~20%
마이너스 요인	개발 계획 상권 침체 기업, 기관 유출 혐오시설 유입	- 5~20%

종합

• 복성식 평가법과 수익률 평가법에 따라 계산된 가치에 미래가치를 감안하여 가중치나 가감치 적용
• 더 작은 값을 하한가로, 더 큰 값을 상한가로 잡고 시세 추정