조합원입주권

도시 및 주거환경 정비법에 의한 재개발·재건축 조합원이 기존의 토지·건물 등을 제공하고 취득한 조합원의 지위 또는 권리

재개발·재건축 절차

조합 설립 → 사업시행 인가 → 관리처분인가 → 이주 및 철거·공사 → 사용승인·입주

양도소득세 계산

주택으로 취급되는 경우에만 장기보유특별공제가 적용된다.

• 최초 취득 후 관리처분인가 전까진 주택으로 계산
• 관리처분인가 후 준공승인·입주 전까진 주택이 아니므로 조합원입주권 세율로 계산
• 준공승인/입주 이후 양도일까진 주택으로 계산

2021년 6월 이전 양도세율

• 1년 미만 40%
• 1년 이상 기본세율

2021년 6월 이후 양도세율

• 보유 1년 미만 70%
• 보유 2년 미만 60%
• 보유 2년 이상 기본 양도세율

1입주권 비과세 요건

• 관리처분인가 전 주택에서 비과세 요건을 갖춘 경우 비과세 가능
• 관리처분인가 전 비과세 요건을 못 갖춘 경우 사용승인일 이후 매도시만 비과세 가능
  • 조정대상지역인 경우 사용승인일 이후 2년 이상 거주 필요
• 관리처분인가 후 매입한 경우 사용승인일 후 비과세 요건을 갖추어야 함
  • 사용승인된 주택 2년 보유, 조정대상지역인 경우 2년 거주

일시적 1주택+1입주권 비과세 요건

• 1주택을 소유한 세대가 입주권을 취득하고 기존 주택을 처분하는 경우,
  • 종전 주택을 1년 이상 소유한 후 입주권을 취득하고 입주권 취득 3년 이내 종전 주택 양도 필요
  • 단, 3년이 초과한 경우엔 아래를 충족하면 비과세 가능
    • 새 주택 완공 후 3년 이내 세대 전원이 그 주택으로 이주하여 1년 이상 거주
    • 새 주택 완공 전 또는 완공 후 3년 이해 종전 주택을 양도해야 함
  • 매도하는 종전 주택이 비과세 요건을 갖추어야 함
• 입주권을 소유한 세대가 새로운 1주택을 취득하고 기존 입주권을 처분하는 경우,
  • 양도일 현재 다른 1주택이 있는 경우, 보유 주택 취득일로부터 3년 이내 입주권 양도 필요
  • 매도하는 종전 입주권이 관리처분인가일 현재 비과세 요건을 갖추어야 함

대체주택 양도세 비과세

• 사업시행인가 당시 1주택 세대
• 사업시행인가 이후 대체주택 취득 후 1년 이상 거주
• 새 주택 완공 후 2년 이내 세대 전원이 이주하여 1년 이상 거주
• 새 주택 완공 전 또는 완공 후 2년 내 대체주택을 양도해야 함

취득세 계산

• 관리처분 전 매입 입주권: 1.1% 주택취득세율 적용
• 관리처분 후 매입 입주권: 4.6% 토지취득세율
• 취득세율 적용 기준일: 철거 완료 신고일

분양권과의 비교

조합권입주권과 분양권 모두 주택을 취득할 수 있는 권리라는 측면에선 유사하다.

구분		조합원입주권	분양권
양도소득세율		1년 미만 70% 2년 미만 60% 그 외 기본세율	1년 미만 50% 2년 미만 40% 그 외 기본세율
취득세율		멸실 전 1~3% 멸실 후 4%	없음
권리전환 시기		관리처분계획인가일	분양 계약 체결일
장기보유특별공제		원 조합원은 적용 구 주택 취득일 ~ 인가일	없음
주택 수 산정	비과세 판단 시	주택 수 포함	포함 안 됨
	중과세 판단 시		21년 양도부터 포함
조정대상지역 중과		없음	조정대상지역 50%
재산세		토지분 재산세	없음

참고 문헌

• 이장림부동산TV - 2020 조합원 입주권 양도세 비과세 총정리
• 조합원입주권의 과세 여부 및 재건축주택의 보유기간 계산
• 재건축 주택의 보유기간 계산법
• 조합원입주권의 보유기간 계산 방법 및 법인이 입주권 양도 시 10% 추가과세 적용 여부