부동산 대출 규제

규제 방식

부동산 대출 규제는 크게 대출 금액의 한도를 제한하는 것과, 대출 가능 여부 자체를 제한하는 것으로 나뉜다.

대출 한도 제한

부동산 대출 한도 제한 규제는 대표적으로 LTV와 DTI/DSR이 있다. 임대사업자에겐 RTI도 적용된다.

담보인정비율(LTV)는 부동산을 담보로 대출을 할 때 부동산 가치의 몇 %까지 대출을 받을 수 있는지에 대한 비율을 말한다. 대출이 연체될 때 은행이 부동산을 팔아서 채권 회수를 해야 하기 떄문에 부동산 가격 변동이나 부동산을 경매로 부쳐서 돈을 회수하는데 드는 비용이나 시간 등을 고려하여 보통 60~70%정도이나, 주택의 경우 주택 가격 조절을 위해 정부해서 이 값을 정해버리고 있다. 주택 외 상가나 토지 등은 은행에서 정한다.

총부채상환비율(DTI)과 총부채원리금상환비율(DSR)은 현재 연봉이나 수입을 기준으로, 얼마까지의 원금, 이자 상환액을 감당할 수 있는지에 대한 비율을 말한다. 과거에는 DTI만 적용하다가 이젠 DSR도 많이 사용되고 있는데, 연봉이나 수입을 기준으로 이자를 얼마나 부담할 수 있을지에 대한 관점과, 이자와 원금을 모두 같이 갚아나간다는 가정 하에 얼마나 부담할 수 있을지에 대한 관점의 차이이다.

쉽게 예를 들어 연봉이 5,000만원인 사람이 1억원, 금리 6%의 대출이 있다고 가정하자. DTI 기준으론 1년에 5천만원을 버는 사람이 1년 동안 내는 이자 600만원을 감당할 수 있는가?를 따진다면, DRS 기준으로는 1억을 5년동안 나눠 갚는다고 가정하고 600만원 이자 + (1억 ÷ 5년) = 2600만원을 감당할 수 있는가를 보는 것이다. 이 또한 경우에 따라 나라에서 정해진 값을 적용해야 하는 경우가 있다.

대출 가능 여부 제한

주로 부동산 투기가 과열되었을 떄 투기 제한을 위해 투기를 하는 사람들이 일반적으로 사용하는 대출을 제한하는 방식이다. 예를 들면 집을 가지고 있는 사람이 전세 대출을 하는 것을 제한한다거나, 고가 주택은 아예 대출을 못하도록 제한하는 등이다.

규제 이유

규제를 하는 이유는 첫 번째는 부동산 시장 안정화, 두 번째는 가계 대출 안정화, 세 번째는 금융기관의 건전성·안정성 보장이다. 보통 셋 다 같이 움직이는 위험들이다. 2008년 미국 서브프라임 사태와 같이 부동산이 오르는 상황에서 누구나 집을 사려고 하고, 은행도 돈을 벌 생각에 대출을 무분별하게 해주다 보면 나중에 집값 거품이 꺼졌을 때 모두가 피해를 보게 된다. 대출을 받아 집을 산 사람, 집을 빌려준 사람 뿐만 아니라 시장 자체가 흔들려 경제가 무너지면 아무것도 하지 않은 사람들도 다 피해를 보게 된다.

개인도 너무 무리를 하지 않고 은행도 시장 상황을 봐 가며 대출을 해주는, 모두가 스스로 리스크 관리를 하고 합리적인 판단을 한다면 규제가 필요 없다. 하지만 우리는 2008년 서브프라임 모기지론 뿐만 아니라, 한국의 버블 세븐, 그리고 코로나 시국의 부동산 투기를 통해 세상은 그렇게 돌아가지 않는다는 것을 여러번 봐 왔다.

현재의 대출 규제

현재 DTI 규제는 아래와 같다. (2022년 10월 30일 확인. 개정되었다면 업데이트 바람)