배당순위

경매 시 배당순위

요약

1. 경매 비용
2. 물건 관리를 위한 지출 필요비 및 유익비
3. 소액보증금 우선변제금액, 최선순위 임금채권
4. 당해세
5. 저당권부 채권
6. 일반임금채권
7. 일반조세채권
8. 공과금채권
9. 일반채권

상세

경매 비용

• 강제집행에 필요한 공익비용(배당 재원)
  • 신청채권자가 예납하고 최우선적으로 배당받음
  • 신청시에는 대략적인 금액을 납부하고 부족하면 추납명령에 따라 납부
• 종류: 신문공고료, 현황조사수수료, 매각수수료, 감정평가비용, 송달료

물건 관리를 위한 지출 필요비 및 유익비

• 저당물의 제3취득자(세입자 등)가 그 부동산의 보존(필요비) 및 개량(유익비)에 지출한 비용
• 배당요구종기까지 배당요구 필요
  • 배당요구를 하지 못하였거나 입증자료가 부족하면 배당받지 못함
  • 배당받지 못한 금액에 대한 권리는 낙찰자에게 유치권 행사 가능

소액보증금 우선변제금액, 최선순위 임금채권

• 주택·상가건물임대차보호법상 보증금 중 일정액
  • 주택: 서울 기준 1.1억원 이하 37백만원
  • 상가: 서울 기준 9억원 이하 22백만원
    • 상가의 경우 환산 보증금 기준임(보증금 + 월세 × 100)
  • 상세 내용은 소액보증금 문서 참조
• 근로자의 최근 3개월 임금 및 3년간 퇴직근금
  • 임금채권은 사용자의 총재산에 대해서만 우선변제권을 인정
• 배당요구 종기까지 배당요구 필요
• 동순위이므로 배당재원이 부족할 때엔 안분배당
• 소액임차보증금은 매각대금의 1/2한도재한, 최선순위 임금채권은 제한 없음

당해세

• 매각부동산에 부과된 국세, 지방세 및 그 가산금
  • 지방세: 재산세, 자동차세, 지역자원시설세 및 지방교육세
  • 국세: 상속세, 증여세, 종합부동산세(담보권설정당시 설정자에게 발생된 경우만)
• 배당요구종기까지 배당요구 필요

저당권부 담보채권

• 국세, 지방세의 법정기일 전에 설정된 저당권, 전세권, 담보가등기에 의해 담보되는 채권
• 확정일자를 갖춘 주택, 상가건물 임차보증금, 임차권등기된 주택

일반임금채권

• 최선순위 임금채권이 아닌 임금채권

일반조세채권

• 국세, 지방세 등의 법정기일이 저당권보다 늦은 경우

공과금채권

• 공과금 납부기한이 담보물권 설정일보다 빠르면 공과금 우선
• 그렇지 않으면 일반임금채권보다 후순위

일반채권

• 강제경매신청채권, 일반가압류채권, 과태료 등
• 일반채권들은 동순위로서 채권액비례로 안분배당

참고 문헌

• 은행경력30년 공인중개사 한남수TV