분양권

업새롭게 분양하는 주택을 취득할 수 있는 권리

주택 수 포함 여부

취득세		양도세
20.8.11. 이전 취득	20.8.12. 이후 취득	20.12.31. 이전 취득	21.1.1. 이후 취득
포함 안됨	포함	포함 안됨	포함

• 취득세
  • 20.8.11. 이전에 취득한 분양권이 있는 상태에서 신규 주택을 취득한 경우 1주택 취득세율 적용
  • 20.8.12. 이후에 취득한 분양권이 있는 상태에서 신규 주택을 취득한 경우 2주택 취득세율 적용
• 양도세
  • 20.12.31. 이전에 취득한 분양권이 있는 상태에서 다른 주택을 양도한 경우

분양권 양도소득세

• 장기보유특별공제 적용되지 않음
• 2021년 이후 주택 양도부터 중과세율 산정 시 주택수에 포함

분양권 양도세 중과

	2021년 6월 이후	2018년 1월 이후	그 이전
중과세율	1년 미만 보유 시 70% 1년 이상 보유 시 60%	조정대상지역 50% 그 외 기본세율	1년 이내 보유 시 50% 2년 이내 보유 시 40%
중과대상 지역	전체	조정대상지역	지역 제한 없음
중과대상 기간	전체	기간 제한 없음	2년 이내 보유
그 외	해당 없음	기본세율	기본세율

분양권 일시적 2주택

분양권은 주택이 아니므로 2020.12.31. 이전까지는 분양권에 대한 일시적 2주택 개념은 없었지만, 2021년부턴 분양권에 대한 일시적 2주택 규정이 신설되었다. (소득세법 시행령 제156조의3제2항)

전제	1주택 상태에서 분양권 취득
구분	2020.12.31. 이전 취득 분양권인 경우	2021.1.1. 이후 취득 분양권인 경우
일시적 2주택 비과세 인정 요건	주택이 된 시점부터 적용되는 규정이므로 분양권에 관해 별도로 규정된 바는 없다. 입주잔금일 후 3년 내 종전주택 양도 단, 조정대상지역인 경우 1년 내 양도 + 1년 내 전입	① (일시적 2주택 비과세) 분양권 취득일 후 3년 내 종전주택 양도 ② (실입주 목적 비과세) 분양권 취득 후 3년이 지나 양도하는 경우 아래 모두 충족 완성 후 2년 내 이사 + 1년 이상 거주 완성 전·후 2년 내 종전주택 처분

분양권 취득세

• 분양권 취득 시엔 취득세 없음
• 다만, 2020.8.12. 이후에 취득한 분양권은 주택 수에 포함
  • 20.8.11. 이전에 취득한 분양권이 있는 상태에서 신규 주택을 취득한 경우 1주택 취득세율 적용
  • 20.8.12. 이후에 취득한 분양권이 있는 상태에서 신규 주택을 취득한 경우 2주택 취득세율 적용
• 분양권을 통해 실체가 있는 주택을 취득하게 되었을 때 납부 의무 발생(등기 시)

분양권 보유세(재산세, 종부세)

• 부과하지 않음

조합원입주권과의 비교

조합권입주권과 분양권 모두 주택을 취득할 수 있는 권리라는 측면에선 유사하다.

구분		조합원입주권	분양권
양도소득세율		1년 미만 70% 2년 미만 60% 그 외 기본세율	1년 미만 50% 2년 미만 40% 그 외 기본세율
취득세율		멸실 전 1~3% 멸실 후 4%	없음
권리전환 시기		관리처분계획인가일	분양 계약 체결일
장기보유특별공제		원 조합원은 적용 구 주택 취득일 ~ 인가일	없음
주택 수 산정	비과세 판단 시	주택 수 포함	포함 안 됨
	중과세 판단 시		21년 양도부터 포함
조정대상지역 중과		없음	조정대상지역 50%
재산세		토지분 재산세	없음