부동산 투자 분석 기법

전통적 투자 분석 기법(비할인 기법)

회수 기간법

• 회수기간이란 투자안에 대한 전체 현금 지출을 회수하는데 걸리는 연수를 의미한다.
• 상호 배타적인 투자안의 경우, 가장 짧은 회수기간인 것을 선택한다.

현가 회수 기간법

• 화폐의 시간가치를 고려하는 방법
• 회수기간법 < 현가 회수 기간법          

회계적 수익률법

• 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 방법
• 회계적 수익률 = 연평균 순이익 / 연평균 투자액  > 목표 이익    이면 투자 (O)

할인현금수지 분석법(DCF법)

시간가치를 고려하는 방법

할인(Discount) 현금(Cash) 수지(Flow) 분석법 DCF법

• 수입 > 지출 (투자채택)
• 수입 < 지출 (투자기각)

순현가법(순현재가치, NPV)

• 수입에서 지출 빼기
• 순현가 = 수입(현금유입의 현가합) - 지출(현금유출의 현가합)
  • 투자채택: 순현가가 0보다 크거나 같을 경우
  • 투자기각:  순현가가 0보다 작을 경우

내부수익률법

• 내부수익률(IRR)  = 수입(현금유입의 현가합)을 지출(현금유출의 현가합)과 같게 만듬
• 순현가를 0으로 만드는 할인율, 수익성지수를 1로 만드는 할인율
  • 투자채택 : 내부수익률이 요구수익률보다 크거나 같을 경우
  • 투자기각 : 내부수익률이 요구수익률보다 작을 경우

수익성지수법

• 수익성지수(PI)  = 수입(현금유입의 현가합)/지출(현금유출의 현가합)
  • 투자채책: 수익성지수가 1보다 크거나 같을 경우
  • 투자기각: 수익성지수가 1보다 작을 경우

어림셈법

승수법

• 투자액이 소득의 몇배인가?
• 투자액 = 소득(수익) x 승수
• 승수는 자본회수기간이다. 승수는 작을수록 유리하다.

수익률법

• 종합(자본)환원율 = 순영업소득 / 총투자액
• 지분배당률 = 세전현금흐름 / 지분투자액
• 세후수익률 = 세후현금흐름 / 지분투자액
• 수익률은 클수록 유리하다.

비율분석법

대부비율(LTV)

• 대부비율 = 부채 / 가치)
• 부동산가치 x LTV = 대출가능액

부채비율

• 부채비율 = 부채 / 지분

부채감담률(DCR)

• 부채감당률 = 순영업소득 / 부채서비스액

채무불이행률

• (영업경비 + 부채서비스액) / 유효총소득

총자산

영업겸비

한계

• 요소들에 대한 추계산정의 오류가 발생하는 경우에 비율 자체가 왜곡될 수 있음