주택임대 소득세

주택 임대로 인해 발생하는 소득에 부과되는 세금

주택의 정의와 범위

• 주택 참고

과세 대상

사업소득 중 부동산업에서 발생하는 소득

• 비과세 소득 : 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득은 비과세
  • 단, 기준시가 12억원 초과 및 국외 소재 1주택 소유자의 임대소득은 과세
  • ʼ14~ʼ18년 귀속의 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득은 비과세

소득세법 제12조(비과세소득) 다음 각 호의 소득에 대해서는 소득세를 과세하지 아니한다.
  2. 사업소득 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 소득
    나. 1개의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득(제99조에 따른 기준시가가 12억원을 초과하는 주택 및 국외에 소재하는 주택의 임대소득은 제외한다) 또는 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득(2018년 12월 31일 이전에 끝나는 과세기간까지 발생하는 소득으로 한정한다). 이 경우 주택 수의 계산 및 주택임대소득의 산정 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

과세 대상 소득의 구성

총 수입금액 구성

월세 + 보증금등에 대한 간주임대료

• 과세기간 동안 받았거나 받을 예정인 월세액
• 보증금 등에 대한 간주임대료

수익금액의 귀속연도

• 계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해진 것:그 정해진 날
• 계약 또는 관습에 따라 지급일이 정해지지 아니한 것: 그 지급을 받은 날

계산법

• 주택임대 총수입금액이 2천만원 초과인 경우

이자 소득 금액

(+)

배당 소득 금액

(+)

상가 등 임대소득금액

(+)

주택 임대소득 금액

(+)

사업 소득 금액

(+)

근로 소득 금액

(+)

연금 소득 금액

(+)

기타 소득 금액

=

종합소득 금액

(-)

종합소득 공제

=

종합소득 과세표준

(×)

세율 (6～42%)

=

종합소득 산출세액

(-) (-)

세액감면 세액공제

=

종합소득 결정세액

• 주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우

구  분	주택임대 수입금액	필요경비	기본공제2)	분리과세 사업소득금액	산출세액	세액감면3)	분리과세 결정세액
등록임대 주택1)	월세 + 간주 임대료	60%	4백만원	수입금액 (-)필요경비 (-)기본공제	과세표준 (×)14%	단기(4년) 30% 장기(8년) 75%	산출세액 -감면세액
미등록 임대주택		50%	2백만원			-	=산출세액

분리과세

제14조(과세표준의 계산) ③ 다음 각 호에 따른 소득의 금액은 종합소득과세표준을 계산할 때 합산하지 아니한다.
7. 해당 과세기간에 대통령령으로 정하는 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 자의 주택임대소득(이하 "분리과세 주택임대소득"이라 한다). 이 경우 주택임대소득의 산정 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

공제 금액

필요경비 및 기본 공제

• 등록임대주택의 경우 필요경비 60%를 차감하고 과세
  • 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 여기서 추가로 400만원 차감하고 과세
• 미등록임대주택의 경우 필요경비 50%를 차감하고 과세
  • 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우 여기서 추가로 200만원 차감하고 과세

제64조의2(주택임대소득에 대한 세액 계산의 특례) ② 제1항제2호가목에 따른 분리과세 주택임대소득에 대한 사업소득금액은 총수입금액에서 필요경비(총수입금액의 100분의 50으로 한다)를 차감한 금액으로 하되, 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에는 추가로 200만원을 차감한 금액으로 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 임대주택(이하 이 조에서 "임대주택"이라 한다)을 임대하는 경우에는 해당 임대사업에서 발생한 사업소득금액은 총수입금액에서 필요경비(총수입금액의 100분의 60으로 한다)를 차감한 금액으로 하되, 분리과세 주택임대소득을 제외한 해당 과세기간의 종합소득금액이 2천만원 이하인 경우에는 추가로 400만원을 차감한 금액으로 한다.

세액 감면

• 민간임대주택을 4년 이상 임대한 경우 30% 감면
• 장기일반민감주택을 8년 이상 임대한 경우 75% 감면

제96조(소형주택 임대사업자에 대한 세액감면) ① 대통령령으로 정하는 내국인이 대통령령으로 정하는 임대주택(이하 이 조에서 "임대주택"이라 한다)을 1호 이상 임대하는 경우에는 2022년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 해당 임대사업에서 발생한 소득에 대한 소득세 또는 법인세의 100분의 30[임대주택 중 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)의 경우에는 100분의 75]에 상당하는 세액을 감면한다.