부담부증여

자산 증여 시 자산에 묶인 채무(부담)을 함께 증여하는 방식

• 증여재산가액에서 채무상당액을 제외하게 되므로 증여가액이 줄어들어 증여세 및 취득세 절약
• 증여재산가액에서 채무상당액만큼 양도소득세를 부과하므로 양도세 추가 부담

줄어드는 증여세, 취득세와 발생하는 양도세의 득실을 따져 일반 증여를 할지 부담부 증여를 할 지 결정해야 한다.

관련 계산기

• 증여세 계산기
• 양도세 계산기
• 취득세 계산기

세금 구성

증여세

• 증여재산가액에서 증여세 과세표준에서 채무상당액을 제하여 과세표준을 정함
• 증여재산이 10억 상당의 주택이고 전세보증금이 4억이라면 증여 과세표준은 6억으로 계산
• 증여세 계산기에서 채무상당액을 제외한 금액을 입력하고 계산

양도소득세

• 채무상당액만큼에 대한 비율로 양도소득세를 과세
• 증여재산이 6억에 취득한 현재 가치 10억의 주택이고, 4억의 부담부로 증여한다면
  • 양도세 취득가액 = 6억 * 4억 / 10억 = 2.4억
  • 양도세 양도가액 = 10억 * 4억 / 10억 = 4억
  • 양도차익 = 4억 - 2.4억 = 1.6억
• 양도세 계산기에서 채무 비율에 따른 취득가액, 양도가액으로 입력하고 계산

취득세

• 증여재산 중 부담분을 뺀 순수 증여부분은 증여취득세, 부담분은 유상취득세로 계산
• 증여재산이 10억 상당의 주택이고 전세보증금이 4억이라면
  • 유상취득세로 계산 = 4억
  • 증여취득세로 계산 = 6억
• 취득세 계산기에서 각각의 금액을 넣고 계산하여 합산

부담부증여 인정 요건

과세당국에선 기본적으로 자녀에게 부담부증여를 하는 것을 원칙적으론 인정해주지 않는다. 부모 자식 간의 차용과 같이 실질적으론 단순 증여가 될 가능성이 높다고 보기 때문이다. 부담부증여를 인정받기 위해선 실제 '부담'이 전가되었다는 것을 적극적으로 입증할 수 있어야 한다. 기본적으로 아래의 요건을 갖추어야 한다.

증여자 본인의 실질적인 채무

• 명의자만 증여자이고 실질적으로 다른 사람이 사용한 채무는 인정되지 않음 (예를 들어 아버지의 부동산을 담보로 하여 고모님이 돈을 빌려 사용했다면, 부담부채무로 인정 불가)
• 채무의 실재성을 입증할 수 있어야 하므로 계약서와 송금기록 등을 챙겨두어야 함

과거부터 지속적으로 존재하는 채무

• 증여 시점에 갑자기 발생한 채무는 인정되지 않음 (부담부 증여를 위해 갑자기 채무를 발생시켰을 가능성이 있음)

증여재산에 담보된 채무

• 증여재산에 저당권, 임대차보증금 채무와 같이 직접적으로 결속되어 있어야 함

수증자가 실제로 채무를 인수

• 부담부증여를 한 이후 수증자가 모든 채무를 부담하고 상환하여야 함
• 증여자가 채무를 상환하는 경우엔 부담부증여가 취소되고 일반증여로 보아 세금·가산세 추징 가능

주의사항

주택을 증여받은 날로부터 5년 내에 양도할 경우 '양도소득세 이월과세'로 양도세를 크게 부담하게 됨

• 양도 시 취득가액이 증여자가 최초에 취득한 가액으로 계산되어 양도차익이 크게 계산됨